幾乎所有人都會(huì)記得，2008年11月15日，市建委、市國(guó)土局等六部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于支持居民購(gòu)購(gòu)住房的相關(guān)意見》，這一被稱為“青五條”的救市政策給當(dāng)時(shí)冰冷的市場(chǎng)去了“暖暖的炭爐”。也許是習(xí)慣，也許是市場(chǎng)的迅速火熱，在整個(gè)2009年，許多人似乎忘記了還有這樣一項(xiàng)即將在今年12月31日到期的優(yōu)惠政策。記者從許多售樓小姐的口中得到過(guò)這樣的說(shuō)法：“很少有購(gòu)房者是沖著優(yōu)惠政策來(lái)購(gòu)房的，10個(gè)人中有8個(gè)人根本不記得有這么一個(gè)政策，直到辦貸款、交契稅的時(shí)候才會(huì)想起?！?p>　　今天是2009年10月29日，粗略計(jì)算，距離優(yōu)惠政策結(jié)束還有兩個(gè)月左右的時(shí)間，而現(xiàn)在的市場(chǎng)上有兩種人：種，剛剛購(gòu)好房子，是新晉房奴，這項(xiàng)政策的結(jié)束與否與他關(guān)系不大，他更關(guān)心房子升值了多少，下個(gè)月的工資又要交給銀行多少；種，在購(gòu)房子這件事情上猶豫不決的，購(gòu)吧，價(jià)格實(shí)在讓人難以接受，不購(gòu)吧，還等著用房子，而且還有個(gè)優(yōu)惠政策能幫他省點(diǎn)錢，實(shí)在是難以抉擇。

　　有關(guān)契稅、頭付的優(yōu)惠政策開始進(jìn)入結(jié)束 階段了，而關(guān)于7折利率的優(yōu)惠政策在公布之初就沒有給出截止時(shí)間，但是市場(chǎng)一直在放出信貸緊縮的信號(hào)，所以很難預(yù)料這個(gè)政策還能持續(xù)多久。一邊是高昂的房?jī)r(jià)，一邊是優(yōu)惠政策的幫助，猶豫和心動(dòng)夾雜在心里，糾纏不清。 的指針毫不留情地滴答前進(jìn)，購(gòu)還是不購(gòu)，這句“哈姆雷特式”的俗題又一次擺在了所有購(gòu)房者的面前……

　　能省下幾萬(wàn)元該不該現(xiàn)在購(gòu)？

　　購(gòu)過(guò)房子的人都知道，房款并不是你較終的購(gòu)房支出，因?yàn)檫€有各種稅費(fèi)、貸款利息。所以如果有這樣一些政策，幫你節(jié)省一點(diǎn)稅費(fèi)，給你的利息打個(gè)折，你會(huì)怎么做？

　　堅(jiān)決干脆型

　　7折利率促我購(gòu)下房

　　出場(chǎng)人物：王波，27歲，軟件公司程序員。

　　購(gòu)房經(jīng)過(guò)：“我終于當(dāng)上了房奴，也許生活的壓力會(huì)很重，但至少我的心里現(xiàn)在很輕松?！蓖醪ㄟ@個(gè)每天都要寫程序的人，終于給自己3個(gè)月的購(gòu)房生活結(jié)了個(gè)尾，迎接他的是拮據(jù)的生活和準(zhǔn)丈母娘的笑臉。

　　“說(shuō)實(shí)話，購(gòu)房子比寫程序難，至少?zèng)]有規(guī)則可以尋找?！蓖醪ㄔ?月初開始進(jìn)入樓市尋找房子，可是這個(gè)時(shí)候恰逢一撥房源消化殆盡，下一撥房源尚未推出的“青黃不接期”，他在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)晃悠了一圈，花了一個(gè)月的時(shí)間竟然一套合適的房子也沒有找到。就在這個(gè)時(shí)候，他的一位朋友告訴他，購(gòu)房子的事情要抓緊，國(guó)家出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策，能節(jié)省不少費(fèi)用。這位整天埋頭于互聯(lián)網(wǎng)的IT人士并不知道購(gòu)房子還有什么優(yōu)惠政策，所以趕緊找出來(lái)看了一下，其中關(guān)于頭次購(gòu)房貸款利率可以打7折的優(yōu)惠信息讓他比較感興趣。他簡(jiǎn)單算了一下，如果他用20年的時(shí)間償還40萬(wàn)元的貸款，采用基準(zhǔn)利率他要支付284454.98元的利息，而如果打7折他需要償還的利息為189866.61元，一下子省了9萬(wàn)多元的利息，這個(gè)結(jié)果讓他感覺到了政策優(yōu)惠不小，但當(dāng)時(shí)已經(jīng)進(jìn)入了9月份，各地紛紛傳來(lái)信貸緊縮的消息，他的購(gòu)房緊迫感突然加大。

　　可是只有緊迫感是沒有用的，2009年的樓市一直處于供小于求的狀態(tài)上，而那段時(shí)間，王波將眾多的精力集中到了樓市上。他告訴記者，那段時(shí)間他較害怕看到有關(guān)銀行緊縮信貸的新聞，由于7折優(yōu)惠利率是財(cái)政部和央行在去年的10月22日發(fā)布的，但是并沒有給出截止時(shí)間，一旦政策出現(xiàn)緊急剎車，那他就得多掏出許多利息了。

　　10月初，他得知四方區(qū)的一個(gè)樓盤將于當(dāng)月的24日開盤，于是前往售樓處進(jìn)行了一番了解后，終于決定在此購(gòu)房。雖然其開盤價(jià)已經(jīng)超過(guò)了7000元/平方米，但是由于其中有一種套二廳的戶型極為符合他的心意，再加上“7折利率”的“催化”，王波覺得，這個(gè)房子他購(gòu)得還是很值的。

　　猶豫難決型

　　高點(diǎn)出手實(shí)在不甘心

　　出場(chǎng)人物：楊曉樂(lè)，32歲，企業(yè)部門主管。

　　購(gòu)房經(jīng)過(guò)：楊曉樂(lè)算是一個(gè)年輕有為的男人了，至少他“房子、車子、妻子、孩子、票子”——五子俱全，雖然“票子”不算太多，但每月6000多元的收入，還是讓他覺得生活很殷實(shí)，不過(guò)他依然在為房子的事情而發(fā)愁。因?yàn)樗霌Q個(gè)大房子，可是他那原本還湊合的工資在房?jī)r(jià)面前就顯得底氣不足了。

　　楊曉樂(lè)現(xiàn)在的房子位于敦化路上，是剛參加工作的時(shí)候單位分的，64平方米的套二房已經(jīng)讓他和妻子感到十分擁擠，尤其是當(dāng)他的妻子去一個(gè)擁有160多平方米的朋友家參觀過(guò)后，“換房子”成為每天掛在嘴邊的詞語(yǔ)。妻子后來(lái)還找出了兩份優(yōu)惠政策給換房加了一條更加充分的理由，這兩份政策一份是財(cái)政部和央行發(fā)布的，另一份是青島市政府發(fā)布的。其中90～140平方米的契稅減為1.5%讓他們很是心動(dòng)。

　　市南區(qū)和嶗山區(qū)是他們較初先進(jìn)的選擇，因?yàn)闊o(wú)論是環(huán)境還是配套，這兩個(gè)區(qū)都好于其他區(qū)域。不過(guò)，按照楊曉樂(lè)和妻子的換房標(biāo)準(zhǔn)，在這兩個(gè)區(qū)域購(gòu)購(gòu)100平方米以上的房子，沒有一百一二十萬(wàn)元根本連想都別想。可是楊曉樂(lè)和妻子對(duì)樓市了解不多，上述因素是在樓市上晃悠了一圈以后才明白的。

　　從6月份開始，楊曉樂(lè)全家的周末活動(dòng)就是看房，這倒是讓他3歲半的小兒子很開心。從6月到現(xiàn)在，從一手房到二手房，他們把房?jī)r(jià)從9000多元/平方米一直看到了12000多元/平方米的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)今年的青島樓市火得讓很多人找不到北，原來(lái)如果錯(cuò)過(guò)了一套房子，他們能找到的就是價(jià)格更高的房子。幾個(gè)月下來(lái)收獲如下：油費(fèi)發(fā)票若干，樓盤資料和置業(yè)顧問(wèn)資料一堆，原本是路盲的妻子已經(jīng)可以很熟練地認(rèn)出市南區(qū)和嶗山區(qū)的許多道路。

　　雖然妻子在看房時(shí)不停地念叨著優(yōu)惠政策能省多少多少，但是楊曉樂(lè)依然覺得房?jī)r(jià)不至于永遠(yuǎn)這么漲下去，至少該有個(gè)調(diào)整的平穩(wěn)期，可是妻子覺得，房?jī)r(jià)不可能降，就算是出現(xiàn)調(diào)整，也是高位調(diào)整，反正都是高價(jià)，為什么不趁著有優(yōu)惠政策的時(shí)候購(gòu)套房子呢？

　　關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，兩個(gè)人已經(jīng)吵了無(wú)數(shù)次了，至今還沒有結(jié)果。

　　政策解讀

　　80萬(wàn)元的房，能省6萬(wàn)元的稅

　　我們節(jié)選了兩份政策的主要內(nèi)容以供大家參考，同時(shí)，我們假設(shè)了一個(gè)理想狀態(tài)的房子，來(lái)計(jì)算一下優(yōu)惠存在和取消后的差異。

　　財(cái)政部政策主要內(nèi)容

　　●金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　青島市政策主要內(nèi)容

　　●個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用并且是家庭先進(jìn)生活住房，一年內(nèi)又購(gòu)購(gòu)住房改善居住條件的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅。

　　●個(gè)人將購(gòu)購(gòu)超過(guò)2年的商品住房和二手住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加。

　　●將普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米。對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契稅稅率為1.5%。(此前契稅稅率：90平方米以下為1%；90～120平方米為1.5%；120平方米以上為3%)

　　假設(shè)我們頭次置業(yè)購(gòu)購(gòu)一套面積為100平方米，單價(jià)為8000元，且上市時(shí)間為3年的二手房，以四成頭付來(lái)計(jì)算，頭付款為32萬(wàn)元，通過(guò)銀行貸款48萬(wàn)元，借款時(shí)間為30年，還款方式為等額本息。由于此房面積為100平方米，契稅就是1.5%而不受政策優(yōu)惠與否的影響。

　　1、如果稅費(fèi)優(yōu)惠政策到期，那么該房必須繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅和2%的個(gè)人所得稅，兩部分的和為60000元。

　　2、如果貸款優(yōu)惠政策到期，購(gòu)房人就只能享受之前執(zhí)行的頭次購(gòu)房0.85倍的優(yōu)惠利息，那么需要多償還的貸款利息額為91923元。

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　一手二手市場(chǎng)按部就班

　　在優(yōu)惠政策還剩下兩個(gè)月的時(shí)候，記者對(duì)青島的一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，通過(guò)調(diào)查記者發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)并沒有因政策的大限將近而出現(xiàn)預(yù)想的風(fēng)潮。

　　記者從青島今鵬翔投資有限公司CEO修方舟處了解到，一手房市場(chǎng)一直都處于熱銷狀態(tài)，所以目前還無(wú)法看出政策即將到期是否有重大影響，像保利·百合花園在10月24日開盤就延續(xù)了之前的銷售狀態(tài)，推出的200套房子在2個(gè)公里的時(shí)間里被消化掉了160余套。

　　一手房市場(chǎng)的高價(jià)位和低供應(yīng)，再加上優(yōu)惠政策向二手房?jī)A斜較多，所以新房市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　目前，優(yōu)惠 的主要影響在于二手房市場(chǎng)，尤其是關(guān)于5.5%營(yíng)業(yè)稅的內(nèi)容。但是現(xiàn)在二手房市場(chǎng)也很平穩(wěn)，沒有集中成交或者集中掛牌的現(xiàn)象出現(xiàn)。記者從青房置換、22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介了解到，現(xiàn)在并沒有大批量的掛牌出現(xiàn)，也沒有集中成交的情況。青房置換總經(jīng)理秦彥告訴記者，二手房市場(chǎng)平穩(wěn)的原因可能跟一部分人尚未意識(shí)到這一政策的即將到期有關(guān)，另一部分人可能在觀望這一政策是否會(huì)續(xù)期。22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介代理部總經(jīng)理王文香告訴記者，隨著優(yōu)惠政策存續(xù)時(shí)間的逐漸減短，不少上市時(shí)間在3年到5年的房子會(huì)出現(xiàn)一定的議價(jià)空間，因?yàn)檫@部分房子在政策到期后，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅的存在會(huì)增加很大的銷售障礙。

　　走勢(shì)分析

　　新政年底到期政策何去何從？

　　政策應(yīng)跟市場(chǎng)走

　　很多政策是解救危機(jī)的政策，這些政策在解救危機(jī)的那個(gè)階段是對(duì)的，但是不能總是用針對(duì)危機(jī)的政策來(lái)處理日常逐步恢復(fù)正常的一個(gè)市場(chǎng)。所以現(xiàn)在市場(chǎng)上開始預(yù)計(jì)有些政策會(huì)變，這很正常。說(shuō)明一些市場(chǎng)人士已經(jīng)知道經(jīng)濟(jì)政策是針對(duì)經(jīng)濟(jì)情況而制定的?！獓?guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱

　　政策大動(dòng)對(duì)百姓沒好處

　　明年只要中國(guó)的出口沒有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負(fù)保增長(zhǎng)和保民生兩大重任的話，房地產(chǎn)政策不會(huì)有太大調(diào)整，但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)相應(yīng)增加，才能使房?jī)r(jià)相應(yīng)穩(wěn)定一點(diǎn)，政策的大變動(dòng)和市場(chǎng)的大起大落，對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)、對(duì)老百姓都沒有好處。——中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一

　　或“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點(diǎn)將會(huì)體現(xiàn)在三個(gè)結(jié)合上：一是保增長(zhǎng)與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長(zhǎng)期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響非常大。

　　因?yàn)樵?008年經(jīng)濟(jì)較低迷時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費(fèi)等保增長(zhǎng)政策為主。但由于上半年樓市回暖過(guò)于迅猛，因此樓市政策風(fēng)向開始變化，下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。

　　——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹

　　本專題撰

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！