銀行專家指出，不同的貸款產(chǎn)品各有利弊，有的能為貸款人節(jié)約大量利息，有的產(chǎn)品雖然利息較高，但能減輕還款人的短期壓力，關(guān)鍵是要挑選適合自己的。

　　記者近日對(duì)在滇各大商業(yè)銀行的多種房貸方式和產(chǎn)品進(jìn)行整理，并請(qǐng)銀行專家進(jìn)行逐一分析比較，旨在為購房者選擇合適的房貸提供參考。

　　直客式房貸

　　關(guān)鍵詞：享受一次性付款優(yōu)惠

　　案例：“一次性付款可享受5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠?！焙芏嘈卤P開盤時(shí)，都打出了類似的標(biāo)語。以一套60萬元左右的房產(chǎn)為例，優(yōu)惠以后可省下3萬元，但大多數(shù)人很難一下子拿出這么多錢。

　　解讀：招商銀行昆明分行個(gè)人信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，直客式房貸可幫你爭取到這部分優(yōu)惠?！爸笨褪健狈抠J是指銀行直接把購房款貸給購房人，開發(fā)商不需向銀行支付按揭保證金，該類房貸產(chǎn)品不受銀行、指定網(wǎng)點(diǎn)的限制，放款速度明顯提高，貸款時(shí)間大大縮短，可幫助購房人享受開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠。但房貸門檻相對(duì)較高，頭先要是銀行優(yōu)質(zhì)客戶，其次資料必須齊全。此外，購房者需通過銀行指定的擔(dān)保公司擔(dān)保，除交納正常按揭貸款的費(fèi)用外，還須交納一定金額的擔(dān)保費(fèi)用。

　　適宜人群：有穩(wěn)定收入、良好的銀行信用記錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的購房者。

　　固定利率房貸

　　關(guān)鍵詞：規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

　　案例：因貸款利率多次下調(diào)，再加上今年7折利率優(yōu)惠的政策，貸款人小張今年的月供比起去年來降低了不少，但較近一段時(shí)間看到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形勢(shì)較好，小張擔(dān)心明年可能會(huì)再次加息，加重負(fù)擔(dān)。

　　解讀：招商銀行昆明分行個(gè)人信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于利率較敏感的客戶，可采用固定利率房貸，即指在貸款期限內(nèi)，借款人按照合同約定的某一利率執(zhí)行還款，不因銀行利率變動(dòng)而調(diào)整還款利率。這種房貸產(chǎn)品滿足了購房者規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要，其特點(diǎn)在于，在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額。定息房貸都有貸款產(chǎn)品時(shí)間限制，一般為3年期和5年期，較長的固定利率房貸期限為10年。

　　但辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)較短時(shí)間限制為3年，一旦將利率固定，遇到利率下調(diào)，貸款人若想享受優(yōu)惠政策，提前中止合同則需要承擔(dān)違約金。此外，銀行的固定利率并不一定等于現(xiàn)行的優(yōu)惠利率，在辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)咨詢清楚。

　　適宜人群：有長期加息預(yù)期，未來收益穩(wěn)定，需要鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)的購房者。

　　合力貸

　　關(guān)鍵詞：一人貸款全家還

　　案例：小王已定明年和女友結(jié)婚，但因剛參加工作不久，月收入還較低，達(dá)不到銀行按揭貸款購房的審批標(biāo)準(zhǔn)。

　　解讀：記者從農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等銀行了解到，像小王這樣的低收入人群可以通過“合力貸”貸到款。合力貸主要針對(duì)還貸能力較差的借款人，低收入人士在貸款購房時(shí)一般很難通過銀行的審批，但是如果以家庭為申請(qǐng)單位，則容易獲得通過?！昂狭J”專為貸款有困難的家庭準(zhǔn)備，這種貸款只對(duì)共同借款人有特別限制（共同借款人可以是所購購房屋的共有權(quán)人，也可以是貸款要求的其他自然人，而增加的共同借款人則必須有當(dāng)?shù)氐膽艨?，與主申請(qǐng)人的關(guān)系必須是家庭內(nèi)部關(guān)系），其他條件要求和一般房貸的申請(qǐng)一樣。

　　適宜人群：目前收入較低的青年購房者。

　　接力貸

　　關(guān)鍵詞：父貸子還

　　案例：老劉今年50多歲，銀行告知以老劉的年齡按揭貸款年限較短，將造成老劉每個(gè)月都有很大的還款壓力。

　　解讀：針對(duì)老年人貸款購房時(shí)普遍存在的年齡超限問題，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等推出了“接力貸”。該項(xiàng)業(yè)務(wù)是與合力貸相似的一款房貸產(chǎn)品，都是通過共同還款人來承擔(dān)還款責(zé)任來貸款置業(yè)。老人在貸款購購住房時(shí)，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人貸款年限可適當(dāng)延長，不受規(guī)定上限的限制。辦理此貸款產(chǎn)品，銀行已經(jīng)將借款人的年齡限制延長到法定退休年齡后的5年，即男性可延長到65歲，女性可延長到60歲。但如果仍不能滿足借款人的需要，還可以采取以年齡較小的親友作為共同借款人的方式。假設(shè)父親年齡已經(jīng)50歲，孩子年齡20歲，雙方可以作為共同借款人向銀行貸款，貸款較長年限可以根據(jù)孩子的年齡計(jì)算，通過父子合力，以“接力貸”

　　方式來圓購房夢(mèng)。

　　適宜人群：“接力貸”的貸款對(duì)象為年齡偏大（超過40歲），可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為連帶還款人以延長還款期限的借款人。

　　循環(huán)房貸

　　關(guān)鍵詞：自由調(diào)節(jié)還款方式

　　案例：陳先生新購了一套100萬元的房產(chǎn)，申請(qǐng)了80萬元30年的貸款額度。還款6個(gè)月后，他賣了一套老房子歸還了貸款。不久后，他又看上一款車，由于申請(qǐng)的是按揭開放賬戶，可以隨時(shí)支用貸款，于是他輕松地貸到20萬元購了車。

　　解讀：所謂循環(huán)房貸產(chǎn)品，即指消費(fèi)者與銀行約定某個(gè)貸款額度，在此額度內(nèi)無需再次審批就可隨時(shí)借款。而當(dāng)客戶有閑置資金短期不用時(shí)，也可隨時(shí)還貸。目前招行推出“隨借隨還”、深發(fā)展的“循環(huán)貸”、民生銀行的“按揭開放賬戶”都有類似功能。采用循環(huán)還貸方式后，客戶可自由調(diào)節(jié)還貸方式。專業(yè)人士認(rèn)為，從負(fù)債偏好分析來看，大多數(shù)購房者都有提前還貸的意愿和傾向，程式化的還貸方式并不適合現(xiàn)金流不很穩(wěn)定的客戶，如果客戶需要提前還貸時(shí)，也應(yīng)提前通知銀行，某些情況下還要支出手續(xù)費(fèi)。

　　適宜人群：收入不太穩(wěn)定、可能出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流的客戶。

　　氣球貸

　　關(guān)鍵詞：前松后緊的自由還款

　　案例：小郭是剛畢業(yè)工作的研究生，按照他所學(xué)的專業(yè)，一般有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的可以拿到10多萬元的年薪，但剛開始工作時(shí)工資只有3000多元。

　　解讀：對(duì)于小郭這種情況的貸款人，深圳發(fā)展銀行銀行專家建議采用“氣球貸”的還款方式。氣球貸是將貸款本金的一部分，放在較后一期一次性償還，由于平時(shí)還款少，到期還款多（貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還），所以這款產(chǎn)品才被冠以“氣球貸”這個(gè)頗為形象的名稱?！皻馇蛸J”改變了按傳統(tǒng)貸款期限來計(jì)算月供的還款方式?？蛻粼谏暾?qǐng)5年期的住房按揭貸款時(shí)，可選擇與銀行約定的期限（比如20年、30年）來計(jì)算月供，從而大大減輕貸款初期每月的還款壓力。

　　適宜人群：有提前還款需求，未來較短年限資金實(shí)力顯著增強(qiáng)或是后期將有大額資金進(jìn)賬者，以及借款期內(nèi)僅想償還較少月供，而將節(jié)余下的款項(xiàng)運(yùn)用至其他具有更高的購房者。

　　“入住還款”房貸

　　關(guān)鍵詞：減輕初期壓力

　　案例：小侯家庭條件不富裕，連購房的頭付都有很大部分是向親戚朋友借來的，每個(gè)月還房貸同時(shí)還要存錢償還頭付借款，前期壓力很大，希望剛開始還貸時(shí)月供能盡量低一點(diǎn)。

　　解讀：考慮到有的客戶在貸款初期由于支付了購房頭期款購購了新房后，還需要安排資金對(duì)房屋進(jìn)行裝修、購置新家電、家具等，這一階段家庭資金比較緊張，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、光大等銀行推出了“入住還款”業(yè)務(wù)，即客戶在辦理此項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)從貸款個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式，歸還貸款的本金和利息，這樣就能較為輕松地度過資金集中使用階段。

　　適宜人群：有穩(wěn)定收入來源、初期資金不多且面臨其他財(cái)務(wù)支出需求的年輕購房者。

　　“雙周供”房貸

　　關(guān)鍵詞：還款更省錢

　　案例：小高和愛人都在事業(yè)單位工作，收入穩(wěn)定，夫妻倆的工資一個(gè)在每月月初發(fā)放，而另一個(gè)的則在月中發(fā)。

　　解讀：像小高家庭這樣的情況，銀行專家建議可采用“雙周供”的還款方式。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。對(duì)于房貸客戶來說，還款壓力不變，但由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，這就意味著相應(yīng)還款期內(nèi)的貸款利息少于“月供”時(shí)的貸款利息，同時(shí)，相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短，但每月還款壓力加大。

　　適宜人群：因?yàn)槊科谶€款時(shí)間較短，不太適合資金方面有大起大落的人，而比較適合收入比較穩(wěn)定、有平穩(wěn)資金來源的人，以及希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的購房者。

（編輯:wyt）

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