趁著“金九銀十”大量新盤放量的好時(shí)機(jī)，購(gòu)房者小張較近也抓緊看了不少樓盤，較后中意于經(jīng)三路上一高層樓盤，而在選擇貸款銀行時(shí)卻犯了難。該項(xiàng)目銷售人員告訴她，可以在交通銀行、招商銀行、興業(yè)銀行和廣發(fā)銀行之間進(jìn)行選擇。

　　事實(shí)上，像張小姐一樣犯難的頭次購(gòu)房人并不在少數(shù)。固定利率貸款、接力貸、直客式房貸、循環(huán)貸……幾家銀行各有優(yōu)勢(shì)，選哪家銀行才好呢？

　　■品種 公積金與商貸：哪家更劃算？

　　在近期的房貸利率調(diào)整中，公積金貸款利率維持不變，其存款利率反而由１．７１％上調(diào)至１．８％，進(jìn)一步加大了公積金貸款和商業(yè)貸款的利差，一時(shí)間公積金貸款備受購(gòu)房人關(guān)注。公積金與商貸當(dāng)前究竟哪家更劃算？

　　按照目前的利率，５年以下的住房貸款，公積金房貸利率比商業(yè)房貸利率低１．３７％，５年以上的住房貸款，這一差額為１．２２％。同樣的貸款金額和還款年限，公積金貸款節(jié)約不少資金，與此同時(shí)，公積金貸款還在不斷簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程；并且貸款的辦理費(fèi)用比商業(yè)貸款費(fèi)用低（二者的評(píng)估費(fèi)相同，不同的是商業(yè)貸款需要繳納保險(xiǎn)費(fèi)和律師費(fèi)，而公積金貸款只需要繳納擔(dān)保費(fèi)）。另外，目前公積金的還款方式為自由還款，即住房公積金管理根據(jù)客戶的借款金額和期限，給出較低還款額，在每月還款數(shù)額不少于較低還款額的前提下，購(gòu)房者可自由安排每月的還款額。公積金的“雞肋”地位逐漸改變，并成為商貸強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果從節(jié)約資金的角度考慮，購(gòu)房人可盡量采取公積金貸款。

　　盡管如此，公積金的發(fā)展依然存在一些客觀限制：一是在申請(qǐng)程序上公積金仍比商貸稍微麻煩，批貸時(shí)間更長(zhǎng)；二是部分開發(fā)商支持購(gòu)房人選擇商貸而不支持其選擇公積金貸款；三是公積金貸款較高額度４０萬(wàn)元的規(guī)定限制了部分購(gòu)房者；四是有的購(gòu)房人單位并未繳納住房公積金，因此不具備貸款資格。

　　■利率 固定利率與浮動(dòng)利率：成本與風(fēng)險(xiǎn)之爭(zhēng)

　　商業(yè)貸款中，隨著浮動(dòng)利率的節(jié)節(jié)上漲，固定利率又跳出來(lái)與之一爭(zhēng)高下。固定利率房貸既是銀行抑制房貸下滑的如意算盤，似乎也讓購(gòu)房人控制房貸風(fēng)險(xiǎn)成為可能。不過，固定利率就一定比浮動(dòng)利率好嗎？

　　不少購(gòu)房人為固定利率而心動(dòng)，但是細(xì)一了解，又猶豫了起來(lái)。購(gòu)房人小張就表示，雖然選擇固定利率就不用為銀行一次次加息而擔(dān)憂，但是從目前的利率水平來(lái)看，固定利率卻比浮動(dòng)利率要高不少。我們以小張的情況來(lái)算一算，她所購(gòu)房屋總價(jià)６０萬(wàn)元，頭付五成３０萬(wàn)元，貸款３０萬(wàn)元，１０年期限。她選擇等額本金的還款方式（等額本金還貸額呈逐月遞減趨勢(shì)），以光大銀行１０年期實(shí)行的優(yōu)惠固定利率６．１２％、各銀行實(shí)行的商業(yè)貸款浮動(dòng)下限利率５．８１４％為基礎(chǔ)計(jì)算，在現(xiàn)行浮動(dòng)利率和固定利率標(biāo)準(zhǔn)下，固定利率的利息比浮動(dòng)利率要高得多。不過不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為國(guó)內(nèi)貸款正處于加息周期，未來(lái)的浮動(dòng)利率較低限度可能超過固定利率。屆時(shí)，選擇固定利率可節(jié)省很大一部分費(fèi)用，因此，選擇固定利率是否劃算，還取決于“浮動(dòng)利率未來(lái)如何調(diào)整”這個(gè)重要因素。因此，購(gòu)房人目前還須慎重考慮。

　　據(jù)了解，目前招商銀行、光大銀行等都有固定利率房貸業(yè)務(wù)，并且可以實(shí)現(xiàn)固定利率與浮動(dòng)利率靈活轉(zhuǎn)換，購(gòu)房人可根據(jù)自身情況靈活選擇，也能有效避免風(fēng)險(xiǎn)，是很好的房貸方式。

　　■還款方式 傳統(tǒng)房貸與房貸新品：姜還是老的辣

　　對(duì)于廣大購(gòu)房人來(lái)說，傳統(tǒng)意義上的房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。而隨著央行貸款政策變化，各大銀行為爭(zhēng)食房貸蛋糕，紛紛推出多種多樣的房貸新品，僅貸款方式就有直客式房貸、接力貸、循環(huán)貸、住房再按揭等，還貸方式有雙周供、自由還款房貸等，與傳統(tǒng)的房貸方式相比，這些新品究竟魅力幾何，又有多少對(duì)購(gòu)房人適用？

　　房貸新品看似給購(gòu)房人提供了很多方便和優(yōu)惠，不過筆者經(jīng)過多方采訪后發(fā)現(xiàn)，有些銀行推出的房貸模式受限較大，購(gòu)房人不一定能成功申請(qǐng)到這種貸款方式。在實(shí)際操作中，開發(fā)商通常都會(huì)指定購(gòu)房人去合作銀行申請(qǐng)貸款，因此購(gòu)房人的選擇面就比較小。

　　從還款方式看，雖然名目繁多，但很多銀行在實(shí)際貸款過程中，大多數(shù)仍然只有傳統(tǒng)的還款方式。在經(jīng)三路一樓盤售樓處，筆者咨詢了在現(xiàn)場(chǎng)辦公的中國(guó)銀行、工商銀行、光大銀行的房貸負(fù)責(zé)人，發(fā)現(xiàn)在貸款利率上幾家銀行都一樣，而各家銀行的優(yōu)惠措施體現(xiàn)在“ＶＩＰ卡、享受全國(guó)貴賓服務(wù)”等上面。置業(yè)專家表示，購(gòu)房人在選擇時(shí)雖然可以參考銀行的其他優(yōu)惠措施，但決定性因素則在于還款方式的選擇上，不同的還款方式適合不同的人群。

　　至于自由還款、等額遞增等房貸新品種，這些新品種只適合少數(shù)人，對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房人來(lái)說，未必是個(gè)好選擇。例如，自由還貸可以給購(gòu)房人更多的隨意，但若前期還貸少，就意味著后期壓力大，總利息支出也會(huì)比較大；等額遞增的還款方式亦有類似弊端，因此，這些方式僅適用于少數(shù)特定人群。

　　總評(píng)：專家指出，對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房人來(lái)說，對(duì)其貸款總利息支出影響較大的是“公積金貸款還是商業(yè)貸款”“等額本金還款還是等額本息還款”兩個(gè)因素，因此購(gòu)房人應(yīng)在此多下工夫，考慮清楚。而對(duì)于一些特殊的業(yè)務(wù)類別，購(gòu)房人也可以關(guān)注，不過詳細(xì)的申請(qǐng)方式以及其利弊，還需到各銀行支行進(jìn)行深入了解。本報(bào)記者 張琳娟

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