本周已是節(jié)后第三周，我們卻發(fā)現(xiàn)樓市的成交迅速回升。以下是由“中金公司”提供的一些數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)時(shí)間是節(jié)后周（即4月12日至18日）：（1）環(huán)渤海地區(qū)：該地區(qū)節(jié)后成交量迅速回升，北京環(huán)比上升了4.19%，回到節(jié)前水平；而青島環(huán)比大幅上升了67.32%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于節(jié)前水平；天津環(huán)比上升10.5%；濟(jì)南成交量未回復(fù)到節(jié)前水平。（2）長三角地區(qū)：整個(gè)地區(qū)成交量均為環(huán)比上升，全部回到節(jié)前水平，大部分達(dá)到階段性高點(diǎn)。（3）珠三角地區(qū)：深圳環(huán)比上升2.63%；東莞2.63%上升11.3%；但廣州環(huán)比大幅下降28.73%；中山一手房備案及抵押宗數(shù)三、四月突破萬宗，達(dá)到階段性高點(diǎn)。

　　綜觀上述數(shù)據(jù)，可以看到三個(gè)地區(qū)的成交量普遍已超過07年平均值，相當(dāng)部分城市已接近07年峰值，少部分地區(qū)環(huán)比仍然回落。4月份頭兩周上述板塊成交量達(dá)到08年周期212%、達(dá)到07年周期131%。在成交戶型數(shù)據(jù)中，目前09年住宅市場“成交主力“是中小戶型和中價(jià)房屋。而房價(jià)方面，由于近期成交量大幅回升，開發(fā)商正在逐步減少優(yōu)惠，而高端樓盤推盤量加大，成交開始活躍，部分城市樓價(jià)開始平穩(wěn)下來，甚至略有回升。由于08年開工面積、土地供應(yīng)量大幅減少，估計(jì)09供求關(guān)系相對08年要改善很多。

　　另一方面，09年季度至今成交量環(huán)比大幅度反彈“回升”，同時(shí)上述三大板塊3月成交量普遍超過近年較高年份（包括07年）的平均水平。但季度持續(xù)性大幅回升可能性未確定，要保持這樣高速回升估計(jì)不太可能，上升速度或許在季度開始趨于平穩(wěn)，勢頭不變。目前成交量中剛性需求比以前要大（相對07、08年），在及地區(qū)、地方政策刺激下和發(fā)展商的推盤活動(dòng)的雙重正向作用下，三大板塊銷售量回升明顯，購購主力正如08年底本專欄所述，為中小戶型，而且偏向于中低端消費(fèi)。這種“剛性需求”也有其特點(diǎn)：屬于剛性和改善性需要，對于房價(jià)的敏感性相對是較高。但同時(shí)，由于成交量大幅回升，部分樓盤和二手房業(yè)主開始收回部分或全部優(yōu)惠，甚至開始提價(jià)推盤，樓價(jià)在季度稍有回升。由于目前“主力”對價(jià)格敏感性較高，價(jià)格回升對“主力”會(huì)有一定負(fù)面作用，因此可以預(yù)期季度是一個(gè)“主力”價(jià)格敏感度與“購漲不購跌”的消費(fèi)習(xí)慣的博弈，應(yīng)該是一個(gè)反復(fù)震蕩去尋求新平衡點(diǎn)的階段。預(yù)計(jì)在這個(gè)博弈過程中，初、中段時(shí)期成交量會(huì)反復(fù)放大與收縮，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境已大有改善，、地方政府都一再不斷“加力推動(dòng)”，資金面開始寬松，目前已經(jīng)出現(xiàn)了通脹潛在預(yù)期，三大板塊樓市在第四季度可能出現(xiàn)真正較為全面、全局性復(fù)蘇。

　　另外，我們在“談房論市”時(shí)候，由于現(xiàn)在處于一個(gè)“資訊風(fēng)暴”的年代，排山倒海的資訊、評論、講法充滿各個(gè)媒體，有各種各樣不同方向甚至相互矛盾的表述及數(shù)據(jù)，讓我們無所適從。其實(shí)，在本專欄一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場不斷分化，而且程度不斷加劇，市場地區(qū)性差異十分巨大。由于我們地處珠三角，我們講述的主要是圍繞珠三角地區(qū)，尤其中山。由于全國樓市目前只有三大板塊真正開始進(jìn)入復(fù)蘇時(shí)期，其余地區(qū)環(huán)境卻仍然每況愈下，由此，可能仍造成我們的理解上誤差：以為珠三角、中山還是下行通道，還有更好的“揀平貨”時(shí)機(jī)。其實(shí)較好的“購入契機(jī)”往往出現(xiàn)在市場真正無人問津、眾人看淡之時(shí)，結(jié)合珠三角本輪市場行情應(yīng)該在08年7至10月這個(gè)區(qū)間，隨著珠三角市場回穩(wěn)，這個(gè)“揀平貨”時(shí)期已經(jīng)一瞬而過，馬上進(jìn)入新一輪市場博弈階段，如市場環(huán)境正如溫總理所言正在慢慢回穩(wěn)，應(yīng)該在09年底到2010年初開始全面轉(zhuǎn)好，加上中山的題材集中，在2010年初全面兌現(xiàn)，屆時(shí)，應(yīng)該有一個(gè)相對珠三角其他地區(qū)要更好的市場表現(xiàn)。如果有人仍要堅(jiān)持去選擇較佳“揀平貨”時(shí)機(jī)，那在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期會(huì)再現(xiàn)。

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