本周已是節(jié)后第三周，我們卻發(fā)現(xiàn)樓市的成交迅速回升。以下是由“中金公司”提供的一些數(shù)據(jù)，統(tǒng)計時間是節(jié)后周（即4月12日至18日）：（1）環(huán)渤海地區(qū)：該地區(qū)節(jié)后成交量迅速回升，北京環(huán)比上升了4.19%，回到節(jié)前水平；而青島環(huán)比大幅上升了67.32%，遠遠高于節(jié)前水平；天津環(huán)比上升10.5%；濟南成交量未回復(fù)到節(jié)前水平。（2）長三角地區(qū)：整個地區(qū)成交量均為環(huán)比上升，全部回到節(jié)前水平，大部分達到階段性高點。（3）珠三角地區(qū)：深圳環(huán)比上升2.63%；東莞2.63%上升11.3%；但廣州環(huán)比大幅下降28.73%；中山一手房備案及抵押宗數(shù)三、四月突破萬宗，達到階段性高點。

　　綜觀上述數(shù)據(jù)，可以看到三個地區(qū)的成交量普遍已超過07年平均值，相當部分城市已接近07年峰值，少部分地區(qū)環(huán)比仍然回落。4月份頭兩周上述板塊成交量達到08年周期212%、達到07年周期131%。在成交戶型數(shù)據(jù)中，目前09年住宅市場“成交主力“是中小戶型和中價房屋。而房價方面，由于近期成交量大幅回升，開發(fā)商正在逐步減少優(yōu)惠，而高端樓盤推盤量加大，成交開始活躍，部分城市樓價開始平穩(wěn)下來，甚至略有回升。由于08年開工面積、土地供應(yīng)量大幅減少，估計09供求關(guān)系相對08年要改善很多。

　　另一方面，09年季度至今成交量環(huán)比大幅度反彈“回升”，同時上述三大板塊3月成交量普遍超過近年較高年份（包括07年）的平均水平。但季度持續(xù)性大幅回升可能性未確定，要保持這樣高速回升估計不太可能，上升速度或許在季度開始趨于平穩(wěn)，勢頭不變。目前成交量中剛性需求比以前要大（相對07、08年），在及地區(qū)、地方政策刺激下和發(fā)展商的推盤活動的雙重正向作用下，三大板塊銷售量回升明顯，購購主力正如08年底本專欄所述，為中小戶型，而且偏向于中低端消費。這種“剛性需求”也有其特點：屬于剛性和改善性需要，對于房價的敏感性相對是較高。但同時，由于成交量大幅回升，部分樓盤和二手房業(yè)主開始收回部分或全部優(yōu)惠，甚至開始提價推盤，樓價在季度稍有回升。由于目前“主力”對價格敏感性較高，價格回升對“主力”會有一定負面作用，因此可以預(yù)期季度是一個“主力”價格敏感度與“購漲不購跌”的消費習慣的博弈，應(yīng)該是一個反復(fù)震蕩去尋求新平衡點的階段。預(yù)計在這個博弈過程中，初、中段時期成交量會反復(fù)放大與收縮，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境已大有改善，、地方政府都一再不斷“加力推動”，資金面開始寬松，目前已經(jīng)出現(xiàn)了通脹潛在預(yù)期，三大板塊樓市在第四季度可能出現(xiàn)真正較為全面、全局性復(fù)蘇。

　　另外，我們在“談房論市”時候，由于現(xiàn)在處于一個“資訊風暴”的年代，排山倒海的資訊、評論、講法充滿各個媒體，有各種各樣不同方向甚至相互矛盾的表述及數(shù)據(jù)，讓我們無所適從。其實，在本專欄一直強調(diào)房地產(chǎn)市場不斷分化，而且程度不斷加劇，市場地區(qū)性差異十分巨大。由于我們地處珠三角，我們講述的主要是圍繞珠三角地區(qū)，尤其中山。由于全國樓市目前只有三大板塊真正開始進入復(fù)蘇時期，其余地區(qū)環(huán)境卻仍然每況愈下，由此，可能仍造成我們的理解上誤差：以為珠三角、中山還是下行通道，還有更好的“揀平貨”時機。其實較好的“購入契機”往往出現(xiàn)在市場真正無人問津、眾人看淡之時，結(jié)合珠三角本輪市場行情應(yīng)該在08年7至10月這個區(qū)間，隨著珠三角市場回穩(wěn)，這個“揀平貨”時期已經(jīng)一瞬而過，馬上進入新一輪市場博弈階段，如市場環(huán)境正如溫總理所言正在慢慢回穩(wěn)，應(yīng)該在09年底到2010年初開始全面轉(zhuǎn)好，加上中山的題材集中，在2010年初全面兌現(xiàn)，屆時，應(yīng)該有一個相對珠三角其他地區(qū)要更好的市場表現(xiàn)。如果有人仍要堅持去選擇較佳“揀平貨”時機，那在下一個經(jīng)濟周期會再現(xiàn)。

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