海南島作為中國先進(jìn)的熱帶島嶼，得天獨(dú)厚的氣候條件，全年無冬，年均溫度22℃～26℃，濱海風(fēng)景區(qū)面積大，所轄海域200萬km2，海洋旅游潛力巨大，中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū)，動(dòng)植物資源豐富，同時(shí)又是國內(nèi)乃至世界上現(xiàn)存的為數(shù)不多的未被污染的地方，具有典型的熱帶濱海風(fēng)光的海南將必然會(huì)成為一個(gè)具有生機(jī)和活力的國際旅游目的地。建設(shè)國際旅游島，是我海南省立足省情全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、著眼于海南未來發(fā)展做出的重大決策。黨和國務(wù)院對此也給予高度重視。

　　國際旅游島的發(fā)展思路，讓海南房產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃向上的生機(jī)，隨著國際旅游島概念的日趨完善，海南樓市將重回。

　　“要想身體好，常來海南島！”在電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》、《朝聞天下》欄目播出，在“萬泉河水清又清”的輕快旋律中，海南國際旅游島整體形象廣告展現(xiàn)在全國電視觀眾眼中，海南向國內(nèi)外朋友們發(fā)出了永遠(yuǎn)的邀請。隨著《海南國際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃》的出臺(tái)，可以說海南國際旅游島已經(jīng)有了很好的開端。不斷的宣傳推廣，海南國際旅游島的品牌效應(yīng)，已經(jīng)日趨明顯，目前海南樓市呈現(xiàn)出的鮮明投資性質(zhì)，讓各路地產(chǎn)大鱷再次云集海南。據(jù)海南省建設(shè)廳廳長李建飛估算，北起?？谀现寥齺喌暮Ｄ蠔|海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項(xiàng)目的海岸線超過120公里長，這些項(xiàng)目總投資額超過1000億元。投資還在向內(nèi)陸延伸，甚至海南省五指山市的樓市也因此水漲船高。2009年6月，?？谏唐贩夸N售均價(jià)為5037.68元/平方米，比5月?？谏唐贩夸N售均價(jià)4542.67元/平方米提升了10.9%，同比去年同期?？谏唐贩夸N售均價(jià)提升17.46%。在銷量的持續(xù)增長刺激下，海口商品房銷售均價(jià)在6月頭次突破了5000元/平方米大關(guān)。

　　建設(shè)海南國際旅游島給日益發(fā)展的海南房地產(chǎn)業(yè)，帶來了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在給海南島吸引和留住大批海內(nèi)外游客和購房者的同時(shí)，其我國房地產(chǎn)業(yè)中隱藏的個(gè)別問題也給建設(shè)海南國際旅游島帶來警示，如少數(shù)不誠信房地產(chǎn)商的“價(jià)格欺詐”、“一女二嫁”、“房產(chǎn)證頒證難”、“合同條款不公平”、“房屋質(zhì)量問題”、“哄抬房價(jià)”、“偷稅漏稅”、“捂盤惜售”、“房屋認(rèn)購意向中的誤導(dǎo)和欺詐”等種種現(xiàn)象令購房者心悸，甚至發(fā)生糾紛訴至法院造成訴累。雖然此類現(xiàn)象在全國范圍房地產(chǎn)業(yè)中屢見不鮮，但是這一切與建設(shè)“文明之島”“和諧之島”的國際旅游島標(biāo)準(zhǔn)格格不入。下面筆者從《認(rèn)購協(xié)議書》入手，淺析房屋認(rèn)購意向中的陷阱及提出防范建議。

　　一、《認(rèn)購協(xié)議書》的神秘面紗

　　《認(rèn)購協(xié)議書》是否有效力？簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》會(huì)給消費(fèi)者帶來何種影響？《認(rèn)購協(xié)議書》出現(xiàn)糾紛怎么辦？《簽訂認(rèn)購協(xié)議書》后對《商品房購賣合同》條款與開發(fā)商達(dá)不成協(xié)議的定金是否能主張退回？以上種種疑問，筆者做為一名律師，經(jīng)常接到當(dāng)事人類似的法律咨詢、甚至受托代理訴訟維權(quán)。

　　《認(rèn)購協(xié)議書》是擬購房者與開發(fā)商之間簽訂的購房意向書，協(xié)議中沒有明確的合同條款，往往以購房者交付2萬元左右的定金為。《房屋認(rèn)購書》是大多房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋購賣中的習(xí)慣做法，它是合同的一種類型，但它并不是法律規(guī)定的商品房購賣合同。只要是雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)、一致，不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房屋認(rèn)購書是具有法律效力的。在實(shí)踐中，有許多法院都認(rèn)定了房屋認(rèn)購書中雙方的約定，并以此為根據(jù)作出判決。具有法律效力的協(xié)議，對雙方當(dāng)事人都具有約束力，應(yīng)該認(rèn)真履行。在較高人民法院的較新《解釋》中，對認(rèn)購協(xié)議中雙方約定的做為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的定金應(yīng)如何處理的規(guī)定，就是對司法實(shí)踐中處理房屋認(rèn)購書做法的肯定。

　　二、認(rèn)購意向中的陷阱

　　《房產(chǎn)認(rèn)購書》對于開發(fā)商來說，是具有一定意義的。因?yàn)榭蛻魜砜捶抠彿?，未必就?zhǔn)備好了足夠的錢，達(dá)到能直接簽合同付頭期的程度。這部分客戶就可以通過定金的形式，表達(dá)一種意向，有利于開發(fā)商留住客戶?！斗课菡J(rèn)購書》對于購房者來講，有利于保留其看中的房產(chǎn)，騰出時(shí)間準(zhǔn)備購房款。但是，因有些不誠信的開發(fā)商在利用《房產(chǎn)認(rèn)購書》這一特殊的程序，在內(nèi)容上可能出現(xiàn)不公平的條款，甚至在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)的誤導(dǎo)和欺詐，導(dǎo)致大量的糾紛和投訴產(chǎn)生?！斗慨a(chǎn)認(rèn)購書》是開發(fā)商自己制定的，條款各不相同，影響也各不相同。但是，很多《房產(chǎn)認(rèn)購書》上都只有對購房者的約束和違約責(zé)任，對開發(fā)商的約束較少，容易導(dǎo)致不平等關(guān)系。購房者對《房產(chǎn)認(rèn)購書》本身的意義和法律后果不了解，在簽了《房產(chǎn)認(rèn)購書》以后，就不得不按照要求，繼續(xù)付款，結(jié)果錢已經(jīng)交完了，合同沒有簽下來，購房者的權(quán)益就得不到保障。在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購房者在對項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或是雙方在簽訂《商品房購賣合同》對購房者開發(fā)商制訂的條款無法達(dá)成一致，因以上種種情形較后無法簽訂購賣合同的，開發(fā)商往往拒絕退回購房定金，給購房者帶來損失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年在海南，購房者因較終無法與發(fā)展商簽訂房地產(chǎn)購賣合同又無法收回定金而投訴到消委會(huì)、起訴到法院的案例日益上漲。主要有以下幾大定金陷阱。

　?。ㄒ唬┖贤匆姷蕉ń鹣冉弧ｉ_發(fā)商與購房者簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，都不會(huì)主動(dòng)將正式的《商品房購賣合同》交給購房者看，一般都會(huì)要求購房者先簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付定金后才能看合同。簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付定金的購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)《商品房購賣合同》添加了很多開發(fā)商制訂的內(nèi)容，對于購房者來說顯失公平。無法達(dá)成《商品房購賣合同》的，購房者往往會(huì)被拒絕退回定金的要求。

　　（二）房屋已抵押購房者不知情。購房者在支付定金后才發(fā)現(xiàn)認(rèn)購的房產(chǎn)是抵押房，開發(fā)商未說明抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定簽訂商品房購賣合同日期。購房者要求解除認(rèn)購協(xié)議書遭拒絕，要求返還定金被拒絕。

　?。ㄈ┖炗喓贤瑫r(shí)霸王條款多。購房者在交付定金并簽訂認(rèn)購書后，到簽購房購賣合同時(shí)，由于合同條款有許多不平等的地方，購房者要求更改合同中的某些不平等條款，往往會(huì)遭到開發(fā)商商拒絕。購房者因此要求退定金遭拒。

　　（四）對房子介紹不符合事實(shí)。簽訂認(rèn)購協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)售樓小姐對房子的介紹情況不符合事實(shí)，加上廣告宣傳的夸大和欺詐，購房者發(fā)現(xiàn)后要求退還定金，被拒絕。

　?。ㄎ澹┱J(rèn)購書未簽退定金遭拒絕。售樓小姐讓在購房者表示不一定會(huì)購房子暫時(shí)不簽認(rèn)購書時(shí)說“那你們先交一萬元，待定下來購那一套房子時(shí)才簽認(rèn)購書”，交付完定金后，決定不購房，要求退還一萬元定金，遭到拒絕。

　?。﹥?yōu)惠未到手定金已出手。購房者在看樓時(shí)，售樓小姐稱，當(dāng)天購樓除了已有優(yōu)惠外，還可以參加活動(dòng)。誘導(dǎo)購房者盲目的交付完定金后，發(fā)現(xiàn)樓盤不盡人意，但開發(fā)商并未在樓盤掛出規(guī)劃圖公示周邊的情況。購房者要求退還定金遭到拒絕。

　?。ㄆ撸┌唇覜]辦成要交違約金。開發(fā)商一般都會(huì)對購房者稱保證會(huì)為其辦理銀行按揭事宜，如果申請不成功，則馬上退還所交付的全部款項(xiàng)及定金，在購房者發(fā)現(xiàn)簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付頭付款后，開發(fā)商對購房者的貸款事宜漠不關(guān)心，當(dāng)購房者不幸貸款不成功時(shí)，拒絕退還購房定金，還要求按合同支付房款總額的百分之幾十的違約金。

　　三、認(rèn)購意向陷阱防范的建議

　　當(dāng)前，面對椰風(fēng)海浪、陽光、沙灘、魅力四射的海南，加上建設(shè)海南國際旅游島的熱潮，選擇在海南購房置業(yè)成了不少游客的頭選，人們不可能因?yàn)榇嬖谝陨戏N種陷阱而放棄購房，但是也不能盲目的放任陷阱的存在以及毫無防范能力，因此，筆者有以下幾點(diǎn)建議：

　　（一）慎重簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，盡量不簽?！墩J(rèn)購協(xié)議書》并不是簽訂《商品房購賣合同》的必經(jīng)程序。購房者應(yīng)慎重選擇簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，建議在可能的情況下，盡量避免簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，購房者在沒有簽訂《購房協(xié)議書》的情況下，可以理直氣壯的和開發(fā)商協(xié)商《商品房購賣合同》條款，對于不公平不合理的條款要求更改，甚至拒絕簽訂合同。購房者在沒有簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》的前提下，在簽訂正式合同時(shí)，容易處于優(yōu)勢地位，有利于保障自己的權(quán)益。

　?。ǘ┏浞职l(fā)揮律師在購房中的代理服務(wù)作用。購房者可委托律師在房產(chǎn)、國土、規(guī)劃、工商等政府部門對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行購房前的產(chǎn)權(quán)、在建工程情況調(diào)查；對開發(fā)商進(jìn)行資信調(diào)查；購房人根據(jù)律師事務(wù)所出具的調(diào)查報(bào)告，作為決定是否購房的重要參考；購房人決定購房后，由律師指導(dǎo)審查和簽訂購房合同；律師還可以繼續(xù)跟蹤服務(wù)到交房、辦理房產(chǎn)證完畢止。也就是說，省外購房投資人可以聘請海南本地律師進(jìn)行購房非訴訟法律服務(wù)，降低購房風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的麻煩。

　?。ㄈ┏浞职l(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的功能，建立海南房地產(chǎn)行業(yè)誠信評比制度。推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。進(jìn)一步加強(qiáng)制服宏觀調(diào)控職能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)職能，加強(qiáng)行業(yè)的自律。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)的發(fā)展。防止欺詐行為的泛濫，營造健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境。通過法律的強(qiáng)制性作用和行業(yè)的自律性功能緊密結(jié)合，使房地產(chǎn)健康的發(fā)展，保護(hù)購房者的權(quán)益。

　?。ㄋ模┙⒙蓭煂彶橘彿亢贤贫?。由省律師協(xié)會(huì)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)共同協(xié)調(diào)建立此項(xiàng)制度，房產(chǎn)部門備案的購房合同，須有律師的合同審查意見。

　　綜上，人與人的和諧，人與自然的和諧、人與動(dòng)物的和諧都是國際旅游島的標(biāo)準(zhǔn)和形象。房屋認(rèn)購中的陷阱和欺詐，必將會(huì)造成海南不和諧的因素，這需要我們各方共同的努力，引導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督海南房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，共創(chuàng)美麗家園！

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