溫州富商、山西煤老板……這一批批“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場的一股重要力量，參與了高額利潤的分配。炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配？《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。

　　鏈條一：炒房團(tuán)墊資賺息差

　　從銀行貸款再轉(zhuǎn)“貸”給開發(fā)商套利

　　炒房團(tuán)的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。實(shí)際上，炒房團(tuán)更多的是私募帶資管理和操盤手團(tuán)隊(duì)操作，而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”主要來自富裕農(nóng)村，操作者和村委會(huì)聯(lián)合起來組織村民，把他們包裝成為有錢人，培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對(duì)銀行等部門的審查，套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢人，穿上各種品牌，還要編好發(fā)家故事，市場傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此

　　炒房團(tuán)初始資金是用來提供貸款頭付的過賬資金。對(duì)于炒房團(tuán)而言，由于其獲得的實(shí)際價(jià)格只是開發(fā)商公開售價(jià)的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團(tuán)實(shí)際上連頭付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

　　炒房利潤來自巨大利差

　　幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤來源于房價(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。炒房團(tuán)真正的利益來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，較高能超過100%。

　　鏈條二：炒房團(tuán)“吃”房再退房賺利差

　　與開發(fā)商有協(xié)議，有樓盤退房率100%

　　房產(chǎn)商不降價(jià)原因復(fù)雜

　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險(xiǎn)極大，而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。這就給炒房團(tuán)留下了空間。實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對(duì)此沒有任何法律責(zé)任，而且，炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員走正規(guī)渠道，沒有假按揭那樣的問題。開發(fā)商為什么不直接降價(jià)賣給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

　　其一，部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場不容易接受后面的再漲價(jià)。

　　其二，即便低價(jià)公開賣出（部分）房，開發(fā)商也不能迅速收到賣房所得資金。只要你的開盤價(jià)比較低，很多關(guān)系人就會(huì)“打招呼”找到開發(fā)商“留房”，但是他們不會(huì)立刻給開發(fā)商房款，而是要等到房價(jià)漲了很多后賣出，再支付房款。如果房價(jià)沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。

　　正因此，開發(fā)商更希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開盤價(jià)，但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)（有時(shí)甚至是五折、六折），如此直接結(jié)果是高開盤價(jià)、開盤高成交量，這會(huì)直接影響市場心態(tài)，給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來更大利益。

　　有樓盤退房率100%

　　炒房行為較終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。那么炒房團(tuán)如何退出？這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。一般來講，炒房團(tuán)都會(huì)和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時(shí)可以退房，開發(fā)商也可隨時(shí)將房屋再出售。由于是以開盤價(jià)的低折扣價(jià)格購入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價(jià)的30%。

　　房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商留有的房子就會(huì)一起賣。真正的購房人挑中一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這套，結(jié)果就是退房率超高，北京不少樓盤退房率居然為100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

　　鏈條三：建筑安裝公司入伙幫助避稅

　　每平米售價(jià)不足兩萬，精裝標(biāo)準(zhǔn)竟有8000

　　開發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí)，就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。中國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。避稅成了問題的關(guān)鍵。

　　建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_發(fā)過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除。另外，建安的營業(yè)稅也非常低，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營業(yè)稅比例要低不少。建筑承包較后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

　　操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤手會(huì)與開發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同，開發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的頭付收回來，在開發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。 更容易做高建安成本，筆者所知的有每平方米不足2萬元售價(jià)的房子，開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過這樣的操作，開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，在建安成本大增以后，原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費(fèi)），但經(jīng)這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶的現(xiàn)金。在中國，對(duì)于類似炒房這樣動(dòng)輒超過百萬的現(xiàn)金流動(dòng)，央行反洗錢部門也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。

　　■小貼士

　　炒房新模式：

　　高利貸進(jìn)去，“免費(fèi)房”出來

　　民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團(tuán)則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時(shí)候?yàn)殚_發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會(huì)游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。

　　許多人知道，建筑公司給開發(fā)商墊資是一個(gè)潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實(shí)現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因?yàn)榻ㄖ疽o民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成。這樣還是有資金缺口，就需要高利貸的介入了。高利貸介入就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

　　一言以蔽之，這類新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房價(jià)的前期資金，得到的是一個(gè)重要的回報(bào)條件——在購房時(shí)不用付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。

　　炒房資金約有3000億

　　筆者了解到，目前熱點(diǎn)地區(qū)50%以上樓盤都活躍著炒房團(tuán)的身影，全國平均數(shù)字約為三分之一。炒房團(tuán)參與樓盤一般是購購控制15%到30%的房子，保守估計(jì)炒房團(tuán)在樓市中市場份額在5%-10%，市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。

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