揭秘房產(chǎn)黑中介 租房購房要當心！ 　 　租房時需警惕陷阱 （資料圖片） 　　新華網(wǎng)福州3月20日電 (記者 來建強)欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而，霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”，被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后，是一場法規(guī)與誠信的交鋒。 　　4月1日，我國頭個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》將正式實施，效果令人期待。 　　“眼睛紅了，心就黑了” 　　“眼睛紅了，心就黑了”。這是福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳對部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。 　　陳銳告訴記者，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來看，房地產(chǎn)中介居間服務合同糾紛案年均增長達25%—30%。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當利益。 據(jù)福州市經(jīng)紀人協(xié)會介紹，福州市房產(chǎn)中介居間服務流程大致為“接受委托－信息配對－現(xiàn)場看房－價格協(xié)商－訂立合同－登記過戶－物業(yè)交接”，在全國同行業(yè)中算是比較完善的。陳銳告訴記者，盡管流程完善，但一些中介機構可以輕易地違規(guī)操控各個居間環(huán)節(jié)。從受理的案件分析，中介機構在接受委托、價格協(xié)商、訂立合同等這三個環(huán)節(jié)較容易出現(xiàn)違規(guī)操作。 　　房產(chǎn)中介一些非法操控手段還會嚴重擾亂房地產(chǎn)市場的正常交易秩序。福建麥田房產(chǎn)代理有限公司一名不愿透露姓名的經(jīng)紀人向記者介紹了中介將“高價房變低價房”“二套房變頭套房”等內(nèi)幕。 　　二手房價格可以分為兩部分，一部分是房屋本身價格，另一部分是裝修價格。中介公司用“好處費”公關評估公司，可以做出一個低一點的房價。做低房價后，購方應支付的差額可以通過裝修費的名義來付，因為裝修費不用交稅。一套價值數(shù)百萬元的別墅，中介能夠做低房價10%——15%，可以少交契稅好幾萬元。中介則從中獲得一定比例的額外抽成。 　　二套房變頭套房常用兩種辦法，一是大的房產(chǎn)中介利用與貸款銀行業(yè)務員之間的密切合作關系，幫助購方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數(shù)；二是幫助購方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件，規(guī)避有關政策限制。 　　朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏祺接受記者采訪時說，房產(chǎn)中介是典型的以交易結果為導向的服務行業(yè)，沒有達成較終的結果，中介機構和中介人員就無法從購賣雙方獲得收益?！胺慨a(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)有的從業(yè)人員綜合素質(zhì)比較低下，中介企業(yè)管理也比較落后，以結果為導向經(jīng)營理念，在規(guī)范操作難以產(chǎn)生結果時，不規(guī)范行為就自然容易滋生。” “打不贏官司，就打架” 　　“打不贏官司，就打架”。這是廈門市的房產(chǎn)中介機構——丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司的創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)10多年的感慨。 　　沈木欽所說的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟。2008年夏，福建省房地產(chǎn)中介行業(yè)聯(lián)合譴責廈門某高校一知名教授“跳單”事件引起社會廣泛關注后，各地又先后披露多起名人購房“跳單”行為。 　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“在國內(nèi)，房產(chǎn)中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律，卻鮮有打贏官司的?！? 　　沈木欽說，“跳單”發(fā)生是對房產(chǎn)經(jīng)紀人辛勤勞動的踐踏?！案鶕?jù)我們的統(tǒng)計，一套二手房的成交，通常要經(jīng)紀人帶著客戶去看房35次。為此，房產(chǎn)經(jīng)紀人每周工作時間要超過70個公里；為了找到這一套房源信息，要在烈日下連續(xù)奔波數(shù)公里或數(shù)天；為了帶客戶看房，根本就沒有雙休日的概念；為了促成交易，要打數(shù)十個甚至上百個電話，一半以上的午餐、晚餐沒有規(guī)律可言。一旦發(fā)生‘跳單’，經(jīng)紀人所有的勞動付出就化為泡影?！? 　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務完成。如果房產(chǎn)中介已然完成了信息推薦、匹配事宜，可以說就屬于已經(jīng)達到促成的基本條件。“跳單”事件往往發(fā)生在中介信息匹配完成之后，而《合同法》對“居間人是否一定要取得購賣雙方的共同委托，購方或賣方單方委托中介向其報告訂立合同機會或提供媒介服務的，居間合同是否也成立”的情形沒有明確規(guī)定。因此，中介將“跳單”訴諸法院，較后的裁決往往傾向于保護消費者的利益。 　　“缺乏有效法律保障只是造成‘跳單’易發(fā)的一個原因，更重要的原因是，我們這個社會缺乏誠信?！鄙蚰練J說，客戶“跳單”的同時往往伴隨著同行的“搶單”，甚至還有少數(shù)所謂公關公司的故意“抹黑”。 　　“跳單”現(xiàn)象正在嚴重危害著房產(chǎn)中介行業(yè)。沈木欽說，因客戶“跳單”，房產(chǎn)中介同行之間為“搶單”而大打出手，“大單大打”“小單小打”，經(jīng)紀人與客戶之間因追討中介費用也不惜發(fā)生肢體沖突。 法規(guī)是“器”，誠信為“藥” 　　目前，在北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅，可以說，房地產(chǎn)經(jīng)紀正迎來一個大發(fā)展時代。對這樣一個朝陽行業(yè)，亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范。 　　住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、人力資源社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，將于今年4月1日正式實施。這是我國個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和個人不得從事賺取差價協(xié)助簽訂“陰陽合同”，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)濟服務等違法違規(guī)行為。專家認為，該辦法的頒布是我國理順房產(chǎn)中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管機制等方面邁出的重要一步。 　　“如果把房產(chǎn)中介比作一個人的話，建立健全行為規(guī)范，就好比糾正‘長歪了的骨架’的器械。而要徹底清除其體內(nèi)的各種毒素，還需要誠信這一副‘藥’。”福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，房產(chǎn)中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因為缺乏健全的法律規(guī)范，關鍵還是缺乏誠信。 　　沒有了誠信，容易產(chǎn)生有法不依的情形。作為行業(yè)監(jiān)管重要制度基礎的中介公司備案制度和中介經(jīng)紀人員持證上崗制度，這是國際上通行的規(guī)則，而在國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)卻常常受阻，很難得到嚴格落實。 　　沒有了誠信，也容易導致行業(yè)監(jiān)管失靈。幾年前，福建省就規(guī)定，不準房產(chǎn)中介機構辦理“陰陽合同”幫助一些購房者避稅，但這些監(jiān)管只能落實到已在相關部門備案、加入行業(yè)協(xié)會的中介公司。很多小公司游離在監(jiān)管之外，仍然可以辦理“陰陽合同”招攬客戶，造成整個行業(yè)陷入“優(yōu)難勝、劣難汰”的尷尬局面。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)中介行業(yè)作為一個天天與老百姓打交道的服務行業(yè)，加強誠信建設十分重要。同時，通過行業(yè)自身誠信的培育和樹立，又能促進社會誠信建設蔚然成風。因此，法規(guī)“器”全，誠信“藥”到，才是房產(chǎn)經(jīng)紀乃至整個中介行業(yè)健康發(fā)展之道。 揭秘房產(chǎn)黑中介 租房購房要當心！ 　 　租房時需警惕陷阱 （資料圖片） 　　新華網(wǎng)福州3月20日電 (記者 來建強)欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而，霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”，被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后，是一場法規(guī)與誠信的交鋒。 　　4月1日，我國頭個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》將正式實施，效果令人期待。 　　“眼睛紅了，心就黑了” 　　“眼睛紅了，心就黑了”。這是福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳對部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。 　　陳銳告訴記者，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來看，房地產(chǎn)中介居間服務合同糾紛案年均增長達25%—30%。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當利益。

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