今年以來(lái)，隨著政府一系列房產(chǎn)調(diào)控新政，尤其是4月17日“新國(guó)十條”這個(gè)被稱為“史上較嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，房產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了難得的長(zhǎng)時(shí)間觀望期。但是，出人意料的是，市場(chǎng)連日來(lái)卻瘋傳著一些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄的消息。情況到底怎么樣？本報(bào)記者進(jìn)行了一番實(shí)地調(diào)查。

　　開(kāi)發(fā)商信誓旦旦“樓市已觸底”

　　近日，記者在嘉定悠活城售樓處看到，原價(jià)120萬(wàn)的兩房折后價(jià)格為115萬(wàn)。面對(duì)記者“房?jī)r(jià)是否還會(huì)下降”的疑問(wèn)，售樓處的一位工作人員信誓旦旦地稱，所有房市調(diào)控政策都已經(jīng)出盡，房?jī)r(jià)已經(jīng)“觸底”。

　　同樣說(shuō)“已經(jīng)觸底”的還有九亭板塊的象嶼都城。昨日，在該售樓處，工作人員面對(duì)三三兩兩前往看房的購(gòu)房者介紹，該樓盤(pán)7月份88㎡的2+1房和113㎡三房，均價(jià)都在17500元/㎡-18000元/㎡左右，而日前推出的100套特價(jià)房，相比原價(jià)特價(jià)房降低了3000元/㎡左右。

　　對(duì)于這樣的價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)工作人員說(shuō)，這100套房8月8日已經(jīng)售罄，從這樣的情況看，這樣的價(jià)格已經(jīng)是觸底的價(jià)格了。

　　而在浦江鎮(zhèn)的浦江華僑城三期售樓處，記者前往調(diào)查時(shí)。一個(gè)個(gè)售樓先生，面對(duì)一些購(gòu)房者欲到現(xiàn)場(chǎng)看房的要求，已委婉擺出了“朝南坐”的態(tài)勢(shì)，“對(duì)不起，我們這里的房子銷售實(shí)在太火了，還有好多人等著跟我們簽合同，實(shí)在忙不過(guò)來(lái)，要看房，你們自己去吧。”

　　他們介紹，華僑城二期開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)達(dá)到了2萬(wàn)元左右，如果沒(méi)有“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，價(jià)格應(yīng)該只升不降。正是考慮到了“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，上周六推出的華僑城三期，較高價(jià)格也只有19000元/㎡，而較低價(jià)格才16000元/㎡，三期300多套房子推出才兩天便售罄。

　　購(gòu)房者有人有人仍觀望

　　與開(kāi)發(fā)商一致說(shuō)“已經(jīng)觸底”呼聲不同的是，調(diào)查中，購(gòu)房者反映不一，可謂幾家歡樂(lè)幾家愁。

　　在浦江華僑城，昨天下午，“全家總動(dòng)員”到售樓處剛簽完合同的一位先生，合同一簽完就掏出了中華煙給售樓先生，“謝謝你等我，讓我把合同簽完了?！?/P>

　　這位購(gòu)房者說(shuō)，他是頭付三成的自住購(gòu)房者，簽合同前，他心還是懸著，擔(dān)心購(gòu)不到或者開(kāi)發(fā)商臨時(shí)提價(jià)，對(duì)于16000元/㎡的價(jià)格，他認(rèn)同開(kāi)發(fā)商“已經(jīng)觸底”的觀點(diǎn)，。“這樣的價(jià)格可以了，再不購(gòu)，就不知道要什么時(shí)候才能購(gòu)到稱心如意的房子了?！?/P>

　　同樣在浦江華僑城售樓處，另一位這幾天都來(lái)看房的老者則為自己沒(méi)有及時(shí)“出手”而不無(wú)遺憾：“昨天還看到‘紅點(diǎn)圖’，上面標(biāo)示還有比較多的房子賣(mài)，沒(méi)想到今天到這里時(shí)，‘紅點(diǎn)圖’沒(méi)有了，售樓人員說(shuō)都賣(mài)完了?！?/P>

　　不過(guò)，同樣是面對(duì)開(kāi)發(fā)商“已經(jīng)觸底”的聲音，在九亭板塊的象嶼都城售樓處，同樣是剛性需求的顏先生只是忍痛接受。

　　他說(shuō)，他與妻子來(lái)滬打拼后一直租房住，去年以前，看著日漸高漲的房?jī)r(jià)，夫妻倆幾乎失去了購(gòu)房的信心。今年，隨著一系列調(diào)控新政的出臺(tái)，才又點(diǎn)燃購(gòu)房希望。

　　觀望中，他們承認(rèn)，象嶼都城3000元/㎡的降價(jià)幅度不能不說(shuō)大，但他們還是希望房?jī)r(jià)能進(jìn)一步下降，使頭次購(gòu)房的壓力更小一點(diǎn)。然而，新婚不久的妻子已懷孕多時(shí)，產(chǎn)期越來(lái)越近，如果再不購(gòu)房子，隨著小孩子的出生，租住的生活將有更多不便。于是，在開(kāi)發(fā)商“已經(jīng)觸底”的聲音中，看著三三兩兩的購(gòu)房者在售樓處簽購(gòu)房合同，他們還是勉強(qiáng)接受了。

　　不過(guò)，另一些并不為居住發(fā)愁的購(gòu)房者還是不在乎開(kāi)發(fā)商“已經(jīng)觸底”的呼聲。昨天中午，在浦江華僑城，來(lái)自黃浦花苑，原準(zhǔn)備一次性購(gòu)下一室一廳、兩室一廳兩套房子的沈女士，一聽(tīng)售樓處工作人員說(shuō)后續(xù)房源開(kāi)盤(pán)將上漲時(shí)，就準(zhǔn)備離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。

　　“這個(gè)地方，已經(jīng)在外環(huán)外了，離市那么遠(yuǎn)，16000元/㎡可能還差不多，再漲價(jià)誰(shuí)購(gòu)？”沈女士說(shuō)，他在黃浦花苑有著一套位于八樓的140多平方米大的房子，如果房?jī)r(jià)低于她的預(yù)期，她將再觀望一下。從浦江華僑城出來(lái)，她不緊不慢繼續(xù)往南面走，“看看浦江鎮(zhèn)還有沒(méi)有價(jià)格低一點(diǎn)的房子?！?/P>

　　有同行現(xiàn)場(chǎng)暗訪意在摸行情

　　與購(gòu)房者心態(tài)不一一樣，盡管一些新開(kāi)樓盤(pán)傳出熱銷消息，但其他的一些同行售樓處的工作人員，似乎也把握不準(zhǔn)“風(fēng)向”。

　　昨日，就在記者前往浦江華僑城實(shí)地調(diào)查時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)還出現(xiàn)了五六個(gè)身著統(tǒng)一服裝的年輕男子——在售樓處，他們也說(shuō)想看房，想購(gòu)房，但是，走出售樓處不遠(yuǎn)，他們就都不談看房購(gòu)房的事情了，而是大談自己銷售的樓盤(pán)接下來(lái)是否要漲價(jià)。

　　原來(lái)，他們就是來(lái)自浦江華僑城北面一品漫城里的銷售人員，“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”，風(fēng)聞浦江華僑城熱銷消息后，他們就結(jié)集來(lái)到了浦江華僑城售樓處。

　　但看完現(xiàn)場(chǎng)后，他們還是有點(diǎn)把握不準(zhǔn)方向，“現(xiàn)場(chǎng)每張桌上確實(shí)都有人在簽合同，但是，還是有一些人問(wèn)完價(jià)格后就走了，現(xiàn)在的行情是不是真的‘觸底’了，真的吃不準(zhǔn)?！?/P>

　　【新聞延伸】

　　熱銷背后似有開(kāi)發(fā)商操作痕跡

　　開(kāi)發(fā)商所言的熱銷都是市場(chǎng)行為嗎？記者調(diào)查中，一些購(gòu)房者反映，一些樓盤(pán)的熱銷，離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商各自的操作手段。

　　在象嶼都城售樓處，長(zhǎng)期關(guān)注該樓盤(pán)的蔣先生透露，雖然開(kāi)發(fā)商這次每平方米降價(jià)了3000元/㎡，但如果將這個(gè)降價(jià)放到稍長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間看，并沒(méi)有降?！斑@個(gè)樓盤(pán)6月初的均價(jià)還在1.4萬(wàn)元/㎡左右，不過(guò)一個(gè)多月的時(shí)間就漲到一萬(wàn)七八。現(xiàn)在降3000元/㎡，只不過(guò)是來(lái)了個(gè)‘回馬槍’而已?！睂?duì)于這種降價(jià)，他認(rèn)為只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段而已。

　　而在浦江華僑城，記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)，售樓人員介紹，尚有一些“邊邊角角”的房子沒(méi)有出售，并不像外界所傳全部售罄。

　　一位關(guān)注該小區(qū)已久的購(gòu)房者透露，浦江華僑城三期上周六開(kāi)盤(pán)后，雖然通過(guò)廣告宣傳方式吸引了280人前往看房，但面向他們的房源只有30套。280：30的情況下，現(xiàn)場(chǎng)要不火爆也可能比較難。這位購(gòu)房者認(rèn)為，樓盤(pán)的熱銷與開(kāi)發(fā)商的操作手段助推不無(wú)關(guān)系。

　　不過(guò)，對(duì)于這一情況，記者向現(xiàn)場(chǎng)售樓工作人員求證時(shí)，被他們否定了。他們說(shuō)，上周六開(kāi)盤(pán)時(shí)，浦江華僑城三期一半的300多套都敞開(kāi)面向購(gòu)房者。他們同時(shí)堅(jiān)稱，浦江華僑城三期另一半九月開(kāi)盤(pán)時(shí)，價(jià)格將上漲。

　　本報(bào)訊記者 顧卓敏 昨天，針對(duì)眾多潛在購(gòu)房者關(guān)心的“眼下購(gòu)房會(huì)不會(huì)后悔”的問(wèn)題，記者采訪了佑威房地產(chǎn)研究、等多家房地研究機(jī)構(gòu)的分析師，他們分別從市場(chǎng)供求、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及政策層面進(jìn)行了分析，均表示：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，目前購(gòu)房是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)”。

　　市場(chǎng)供求不平衡

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息的分析師薛建雄分析，從目前來(lái)看，上海每年購(gòu)房的剛性需求在20萬(wàn)套左右，其中新增人口的住房需求就在10-15萬(wàn)套，政府動(dòng)拆遷配套安置房的需求將近10萬(wàn)套。對(duì)于有改善居住要求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，以每戶改善0.5平方米來(lái)計(jì)算，需求也將達(dá)到10萬(wàn)套。而反觀供應(yīng)市場(chǎng)，今年上半年的供應(yīng)在3萬(wàn)套左右，很明顯是供不應(yīng)求。

　　同時(shí)，結(jié)合政府出臺(tái)的房貸政策分析，頭先就是抑制需求，同時(shí)在增加供應(yīng)的前提下，通過(guò)銀行的金融工具來(lái)慢慢放松抑制。對(duì)此，佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟認(rèn)為：“對(duì)于第三套房的限貸就較好地說(shuō)明了這一點(diǎn)。而剛性需求的積壓，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍將導(dǎo)致市場(chǎng)供求的不平衡，在供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲?！?/P>

　　持續(xù)價(jià)跌不現(xiàn)實(shí)

　　上海樓市7月繼恒大之后，綠地集團(tuán)也宣布在全國(guó)近100個(gè)樓盤(pán)實(shí)行降價(jià)銷售，同時(shí)萬(wàn)科 (論壇 新聞)也開(kāi)始采取較為靈活的價(jià)格策略。這讓不少購(gòu)房者看到了樓市拐點(diǎn)的希望，但在不少分析師看來(lái)，開(kāi)發(fā)商低價(jià)入市的真正目的之一是緩解資金緊張，以便日后繼續(xù)提價(jià)。

　　陸騎麟表示：“從市場(chǎng)情況來(lái)看，6月底實(shí)施降價(jià)的幾個(gè)樓盤(pán)，目前都已經(jīng)把價(jià)格回調(diào)了。這就意味著，購(gòu)房者所期盼的持續(xù)房?jī)r(jià)下跌是不現(xiàn)實(shí)的。”而薛建雄分析：“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，較重要的是資金流動(dòng)，在流動(dòng)性下降的情況下所進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整只是短期階段性的。開(kāi)發(fā)商是活的，企業(yè)可以通過(guò)降低開(kāi)工量等多種途徑來(lái)渡過(guò)難關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，這種價(jià)格調(diào)整期少則3個(gè)月多則半年。”

　　政策調(diào)控不好說(shuō)

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息的分析師薛建雄介紹：“2005年上海樓市出現(xiàn)了18個(gè)月連續(xù)下跌，根本原因在于政策對(duì)一年之內(nèi)轉(zhuǎn)手出售的房地產(chǎn)開(kāi)征5.5%的資本增值稅。一時(shí)間，逼得投資客紛紛拋售，也就是在供應(yīng)大量釋放的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下滑。但如今，政府的調(diào)控主要集中在需求上，房產(chǎn)稅的遲遲未動(dòng)，就說(shuō)明政府并未對(duì)‘供應(yīng)端’下手?！?/P>

　　“說(shuō)到后悔的問(wèn)題，也分長(zhǎng)期和短期，如果今天購(gòu)房有可能明天、下周有更低的價(jià)格，但是從2年、5年來(lái)看，現(xiàn)在購(gòu)房不見(jiàn)得會(huì)后悔。”佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟表示：“現(xiàn)在的不確定因素在于政策，但在樓市沒(méi)有一波大爆發(fā)的情況下，政策也是可控的。因此，目前對(duì)于有改善居住需要，又有能力購(gòu)房的市民而言，是一個(gè)比較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)?！眮?lái)源：上?！肚嗄陥?bào)》 記者 羅水元 瞿艷花 實(shí)習(xí)生 羅文

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