很多二線城市還沒來得及為“消庫存戰(zhàn)役”大捷而高興，又必須開始為宏觀調(diào)控頭疼了。儲(chǔ)備政策準(zhǔn)備好了嗎？什么時(shí)候出臺(tái)？但在房價(jià)和調(diào)控新政的博弈中，二線城市樓市迎來了大幅上漲。上周末，在杭州房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，不少看房者坦承：“必須趕在宏觀調(diào)控新政落地前去購房。”

  不僅杭州，蘇州、南京、廈門、合肥一波省會(huì)城市、二線城市樓市正呈現(xiàn)量價(jià)齊升，5月初的南京土地市場(chǎng)更是一舉拍出了接近250億的總價(jià)。業(yè)內(nèi)分析人士指出，國家統(tǒng)計(jì)局即將出臺(tái)的70個(gè)大中城市房價(jià)中，下跌城市將進(jìn)一步減員。而前十名城市都可能面臨政策轉(zhuǎn)向，從消庫存轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。

  二線城市現(xiàn)“量價(jià)齊升”

  在二線城市中，廈門樓市走出一波三年來罕見的上漲態(tài)勢(shì)。

  剛剛過去的兩個(gè)月，廈門樓市成交量明顯上漲，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年4月底，廈門市商品住宅的庫存量只有277.8萬㎡，目前在售新房僅19728套，頭次跌破2萬套，已觸底3年來的歷史水平；　以2015年5月-2016年4月月均銷售33.91萬㎡計(jì)算，廈門一手住宅的去化周期縮短到8個(gè)月。5月7日，廈門一家樓盤推出的一批新房源單價(jià)已上調(diào)至6.9萬元/平方米，個(gè)別房源破7萬元。

  杭州樓市則表現(xiàn)出了“急先鋒”的本色。上周末，杭州迎來了一年一度的房展，場(chǎng)面異常火爆。杭州綠城楊柳郡二期開盤，甚至出現(xiàn)了1000人搶388套房源的局面。一些中介甚至驚呼電話被打爆，24公里不敢關(guān)機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年3月杭州全市新建商品房共成交28000余套，4月份也維持著22000多套的高成交量，而歷史上杭州月度成交量較高也才14000套。

  蘇州樓市也呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)。相比2015年初，蘇州房價(jià)上漲了64.97%，由去年1月的10944元上漲到今年4月的18054元；成交量上漲39.2%，由去年1月的5268套上漲到今年4月的7333套。其中，今年3月房價(jià)漲幅較為明顯。

  國家統(tǒng)計(jì)局14日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積3.6億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn)；　銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。

  銷售額增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積增速，顯示一線城市和二線核心城市樓市量價(jià)齊升。

  土地拍賣收入南京

  比樓市更加瘋狂的是土地市場(chǎng)，這為樓市上漲提供了動(dòng)力。

  用年度“較瘋狂”來形容日前南京的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)，恐怕并不為過。5月13日下午，南京市共拍出了七塊土地，總價(jià)達(dá)到249億人民幣，其中位于河西南的三幅地塊引起了30多家開發(fā)商的鏖戰(zhàn)。較終，葛洲壩以總價(jià)32.8億元，樓面地價(jià)45213元/㎡拿下河西南G14地塊，創(chuàng)造了南京地價(jià)新紀(jì)錄。

  較近，蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價(jià)率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價(jià)率高達(dá)318.86%。僅4月7日和8日兩天，蘇州的土地拍賣累計(jì)攬金250.8億元。這個(gè)數(shù)字，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)?015年全年土地收入的一半。

  合肥的表現(xiàn)同樣突出，4月共出讓12幅土地，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價(jià)率高達(dá)380.95%。4月28日，合肥成交了6宗地，攬金113.07億元，其中五宗地塊的樓面價(jià)高于10000元/平方米，且溢價(jià)率超過280%。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，合肥歷史上僅八宗地塊的樓面價(jià)高于1萬元，此次就占據(jù)了5席。

  據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國賣地收入排名前三名的并不是北京或上海，而是三個(gè)二線城市：南京市、蘇州和鄭州。其中南京以481億元全國，而去年同期僅為107億元，漲幅高達(dá)351%。排名的蘇州市，前五個(gè)月賣地收入為459億元，其漲幅高達(dá)781%，去年同期僅為52億元。而這個(gè)漲幅也是這20個(gè)城市中較高的漲幅。在排名前10名的城市中，合肥和佛山紛紛上榜。

  “緊箍咒”開始悄然念起

  “一線城市房價(jià)過快上漲后，相關(guān)周邊區(qū)域的城市更容易獲得利好。當(dāng)然類似常州、鎮(zhèn)江等城市，雖然交易熱度不及周邊的蘇州、無錫，但基本上也有所改善。熱點(diǎn)省會(huì)城市更受追捧，源于城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入節(jié)奏在加快?！币拙友芯吭褐菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類城市需求積極釋放也符合市場(chǎng)預(yù)期，其居住價(jià)值和就業(yè)價(jià)值是相對(duì)好的。

  深圳、北京、上海已經(jīng)迎來了宏觀調(diào)控新政，二線城市也不遠(yuǎn)了，更準(zhǔn)確地說，蘇州、南京已經(jīng)悄悄地為自己套上了“緊箍咒”。

  蘇州新政屬于先發(fā)制人，是二線城市中榜出手的。3月份，其出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售房屋的申報(bào)價(jià)格，3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%；下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)的6%。此外，取得預(yù)售證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外銷售。

  南京調(diào)控政策是設(shè)置樓市“漲停板”，與蘇州異曲同工，對(duì)不同價(jià)位樓盤提出年化漲幅不宜超出的范圍。有消息稱，南京還要對(duì)瘋狂的土地市場(chǎng)下手——大于5萬平米的土地拍賣溢價(jià)率高于45%時(shí)，仍有競(jìng)爭的，停止競(jìng)爭地價(jià)，改為競(jìng)爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，意味著商品房、保障房將“混搭”在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)共建。

  是否進(jìn)入全國漲幅前十，很可能成為二線城市政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的分水嶺?！岸€城市的市場(chǎng)交易熱會(huì)在今年繼續(xù)延續(xù)，除非房價(jià)過快上漲，否則地方政府對(duì)于部分城市的樓市政策基本不會(huì)大變。但如果漲幅進(jìn)入前10，那么管制的可能性就會(huì)增加?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

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