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各大房企拿地進(jìn)擊路線圖:資本潮頭涌向中西部
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 562 次
今年以來(lái)趨高的土地成本,為房企正逐步回升的盈利,更添一層考驗(yàn)。
在相對(duì)寬松的信貸政策和樓市回溫的影響下,擴(kuò)張進(jìn)程中的房企積極參與土地拍賣,成為拿下高價(jià)地的一股重要力量。其中主力,也從*初以央企、國(guó)企為主,換位為民企接棒。
但值得注意的是,上半年開始,一線城市與核心二線城市中已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)過(guò)高溢價(jià)率地塊出讓,這不僅影響到熱點(diǎn)城市樓市健康發(fā)展,由此帶來(lái)的外溢效應(yīng)也正改變周邊市場(chǎng),甚至傳導(dǎo)全國(guó)。
下半年,信貸收緊風(fēng)聲漸起,土地市場(chǎng)熱度并未消退,但已有不少房企開始警示此間風(fēng)險(xiǎn),并作出策略調(diào)整。
導(dǎo)讀
歷經(jīng)數(shù) 、百輪舉牌這種強(qiáng)度的土地拍賣,以往只在一線城市出現(xiàn),且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今不僅蔓延至二三線城市,而且似乎已經(jīng)司空見慣。資金潮涌下,民企已接棒央企、國(guó)企成為土地市場(chǎng)主角,部分產(chǎn)業(yè)資本尤其實(shí)體產(chǎn)業(yè)也開始加入拿地大潮。
一波未平,一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮,正不斷從東部城市向中西部城市蔓延。
今年7、8月份以來(lái),土地市場(chǎng)在上半年的基礎(chǔ)上繼續(xù)升溫。上海、廣州、廈門、南京等東部熱點(diǎn)城市高燒不退,其周邊的福州、佛山等區(qū)域也受到輻射。與此同時(shí),鄭州、武漢、太原、成都等中西部城市的地價(jià)也不斷被刷新。
在此過(guò)程中,一線城市也不曾司空見慣的場(chǎng)面已轉(zhuǎn)移到中西部二線城市。一位曾參加“鄭州鄭東新區(qū)龍湖副CBD地塊”拍賣的開發(fā)商向記者表示,“兩塊地從上午拍到下午,報(bào)價(jià)200多輪才競(jìng)出。開發(fā)商拼的不只是財(cái)力,還有體力?!?/p>
這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)背后,是資本的涌動(dòng)。在信達(dá)、葛洲壩等國(guó)資的熱情逐漸退卻后,民企成為催生高價(jià)地的主要力量。而山西省人民醫(yī)院“勇奪”太原高價(jià)地的行為則表明,實(shí)體資本介入土地市場(chǎng)程度之深,已到了需要關(guān)切的程度。
“拼財(cái)力更拼體力”
8月18日,位于鄭州市鄭東新區(qū)的龍湖副CBD13號(hào)地、14號(hào)地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣,吸引了10多家房企參與競(jìng)購(gòu)。這兩塊地從上午9點(diǎn)開始拍賣,一直持續(xù)到下午,場(chǎng)面十分焦灼。
17時(shí)45分,在持續(xù)了8個(gè) 競(jìng)拍后,13號(hào)地以25.54億的價(jià)格被融創(chuàng)競(jìng)得,單價(jià)3.63萬(wàn)元/平方米創(chuàng)鄭州歷史新高。此時(shí)的競(jìng)價(jià)次數(shù)已經(jīng)達(dá)到233輪。
一個(gè) 后,14號(hào)地以35.1億的價(jià)格競(jìng)出,得主為北京覽秀城置業(yè)有限公司。這宗土地的樓面價(jià)達(dá)到3.69萬(wàn)元/平方米,刷新了剛剛創(chuàng)下的鄭州地價(jià)紀(jì)錄。
對(duì)于鄭州土地市場(chǎng)而言,令人咋舌的不僅是價(jià)格,還有這場(chǎng)馬拉松式的拍賣。上述參與競(jìng)購(gòu)的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,堅(jiān)持到*后的人幾乎都“精疲力盡”。
今年8月以來(lái),這樣的場(chǎng)面不斷在二三線城市上演。
8月9日,武漢。楊春湖商務(wù)區(qū)三宗地塊集中出讓。其中,74號(hào)住宅商服用地經(jīng)過(guò)4個(gè)多 的激烈爭(zhēng)奪,*終由武漢強(qiáng)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得,樓面地價(jià)1.43萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率185%。
8月24日,佛山。經(jīng)過(guò)近4個(gè)半 193輪競(jìng)拍,萬(wàn)科以4.06億元競(jìng)得南海金融高新區(qū)商務(wù)地,折合樓面價(jià)4091元/平方米,溢價(jià)196.5%。同日,經(jīng)過(guò)2個(gè)半 101輪報(bào)價(jià),雅居樂以8.3億元競(jìng)得三水西南街道廣海大道旁商住用地,折合樓面價(jià)3685.6元/平方米,創(chuàng)下三水區(qū)歷史之*,溢價(jià)173%。
8月26日,珠海。經(jīng)過(guò)兩個(gè) 292輪報(bào)價(jià),珠??萍紕?chuàng)新海岸北圍片區(qū)的一宗住宅用地被雅居樂競(jìng)得,溢價(jià)率達(dá)到522%,單價(jià)28000元/平方米創(chuàng)下珠海地價(jià)紀(jì)錄。但隨后,該紀(jì)錄就被同一批出讓的其他地塊打破。
這種高強(qiáng)度的土地拍賣,以往只在一線城市出現(xiàn),且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今不僅蔓延至二三線城市,而且似乎已經(jīng)司空見慣。
涌入二三線城市
這一系列反?,F(xiàn)象的出現(xiàn),都在說(shuō)明一個(gè)問題:資本大潮已至。
本輪土地市場(chǎng)的回暖,幾乎與房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫同步。2015年下半年以來(lái),土地市場(chǎng)明顯回暖,一線城市成為企業(yè)搶地的“主戰(zhàn)場(chǎng)”,地價(jià)也不斷攀高。
今 年年初,隨著上海、深圳遭遇政策等嚴(yán)厲打壓,南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒,無(wú)論房?jī)r(jià)和地價(jià),都上漲迅速。這四個(gè)城市被業(yè)界定義為“強(qiáng)二 線”,除蘇州未納入統(tǒng)計(jì)外,在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中,南京、合肥、廈門的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個(gè)月占據(jù)前三(今年3月-7月)。
中原地產(chǎn)分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,這些城市之所以集中產(chǎn)生高價(jià)地,一方面是由于北京等一線城市縮小了供地規(guī)模;另一方面則由于東部“強(qiáng)二線城市”的去化周期偏小,整體市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀態(tài)。
事實(shí)上,從今年5月開始,商品房交易已明顯降溫。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,到今年7月,商品房銷售額和銷售面積增速已降至今年以來(lái)新低。但土地市場(chǎng)絲毫沒有冷卻,且今年下半年,隨著南京、廈門等地強(qiáng)化政策打壓,這種浪潮正在向熱點(diǎn)城市的周邊區(qū)域,以及中西部二線城市蔓延。
比如福州在今年8月11日誕生一宗高價(jià)地,得主為陽(yáng)光城,單價(jià)達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米,高出福州當(dāng)前*貴的豪宅售價(jià)。
8月19日,成都龍泉驛誕生區(qū)域高價(jià)地,樓面價(jià)6562元/平方米,溢價(jià)率150%。8月24日,山西省人民醫(yī)院擊敗萬(wàn)科,獲取太原一塊高價(jià)地。地塊樓面價(jià)為8075.51元/平方米,溢價(jià)率48%。
盡管如此,一線城市和“強(qiáng)二線城市”也并不平靜。在上海浦東誕生一宗單價(jià)達(dá)14萬(wàn)元的高價(jià)地之后,8月26日,廣州黃埔區(qū)一宗地塊以27274元/平方米的價(jià)格競(jìng)出,創(chuàng)該區(qū)域新高。同日,廈門集美、同安、翔安的區(qū)域樓面價(jià)全部被刷新。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至8月25日,今年全國(guó)共誕生208宗溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊,分布在25個(gè)城市,全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中,蘇州誕生28宗,數(shù)量*多;上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上;天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。
風(fēng)險(xiǎn)不斷累積
對(duì)于這種情形,張大偉指出,根本原因在于“資金潮下的資產(chǎn)荒”。一方面,資金成本低,加之房企銷售業(yè)績(jī)向好,使企業(yè)的資金狀況較為充裕;另一方面,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值更加凸顯。
除 價(jià)格高、誕生密集外,還有兩個(gè)特征值得警惕?!耙郧岸际菄?guó)企拿高價(jià)地,*近都變成了民企?!蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,總體來(lái)說(shuō), 國(guó)企的資金實(shí)力強(qiáng)于民企,其拿地行為也往往帶有國(guó)有資產(chǎn)保值性質(zhì),具有一定個(gè)案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個(gè)市場(chǎng)的判斷,具有普遍參考價(jià)值。
這種說(shuō)法不無(wú)道理。今年年初曾頻繁拿地的信達(dá)、葛洲壩等央企,近期動(dòng)作已明顯放緩。而包括上海新晉高價(jià)地得主融信在內(nèi),民企已成為土地市場(chǎng)主角。
另一個(gè)特征在于其他資金的進(jìn)入。下半年以來(lái),前海人壽、中英人壽等保險(xiǎn)資金都有獨(dú)立拿地的記錄,還有一些產(chǎn)業(yè)資本以聯(lián)合拿地的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
*引人矚目的當(dāng)屬太原高價(jià)地得主山西省人民醫(yī)院。據(jù)《山西晚報(bào)》報(bào)道,山西省人民醫(yī)院競(jìng)購(gòu)該地塊的資金都為自籌資金。而該宗土地的性質(zhì)為住宅、商業(yè),并非醫(yī)療用地。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示,這種情況反映出,房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的吸附能力越來(lái)越強(qiáng),尤其是實(shí)體產(chǎn)業(yè)。該現(xiàn)象值得警惕。
上海于近期暫停了四塊土地出讓,并傳出將實(shí)施更嚴(yán)厲調(diào)控的“風(fēng)聲”。但在張大偉看來(lái),此舉只能將拿地浪潮引向其他區(qū)域。
在“資產(chǎn)荒”局面未能改善的前提下,高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)只能不斷累積。張大偉表示,對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō),未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)50%,拿下高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來(lái)三年,如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%,這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。
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