今年以來(lái)趨高的土地成本，為房企正逐步回升的盈利，更添一層考驗(yàn)。

在相對(duì)寬松的信貸政策和樓市回溫的影響下，擴(kuò)張進(jìn)程中的房企積極參與土地拍賣，成為拿下高價(jià)地的一股重要力量。其中主力，也從*初以央企、國(guó)企為主，換位為民企接棒。

但值得注意的是，上半年開始，一線城市與核心二線城市中已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)過(guò)高溢價(jià)率地塊出讓，這不僅影響到熱點(diǎn)城市樓市健康發(fā)展，由此帶來(lái)的外溢效應(yīng)也正改變周邊市場(chǎng)，甚至傳導(dǎo)全國(guó)。

下半年，信貸收緊風(fēng)聲漸起，土地市場(chǎng)熱度并未消退，但已有不少房企開始警示此間風(fēng)險(xiǎn)，并作出策略調(diào)整。

導(dǎo)讀

歷經(jīng)數(shù) 、百輪舉牌這種強(qiáng)度的土地拍賣，以往只在一線城市出現(xiàn)，且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今不僅蔓延至二三線城市，而且似乎已經(jīng)司空見慣。資金潮涌下，民企已接棒央企、國(guó)企成為土地市場(chǎng)主角，部分產(chǎn)業(yè)資本尤其實(shí)體產(chǎn)業(yè)也開始加入拿地大潮。

一波未平，一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮，正不斷從東部城市向中西部城市蔓延。

今年7、8月份以來(lái)，土地市場(chǎng)在上半年的基礎(chǔ)上繼續(xù)升溫。上海、廣州、廈門、南京等東部熱點(diǎn)城市高燒不退，其周邊的福州、佛山等區(qū)域也受到輻射。與此同時(shí)，鄭州、武漢、太原、成都等中西部城市的地價(jià)也不斷被刷新。

在此過(guò)程中，一線城市也不曾司空見慣的場(chǎng)面已轉(zhuǎn)移到中西部二線城市。一位曾參加“鄭州鄭東新區(qū)龍湖副CBD地塊”拍賣的開發(fā)商向記者表示，“兩塊地從上午拍到下午，報(bào)價(jià)200多輪才競(jìng)出。開發(fā)商拼的不只是財(cái)力，還有體力?！?/p>

這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)背后，是資本的涌動(dòng)。在信達(dá)、葛洲壩等國(guó)資的熱情逐漸退卻后，民企成為催生高價(jià)地的主要力量。而山西省人民醫(yī)院“勇奪”太原高價(jià)地的行為則表明，實(shí)體資本介入土地市場(chǎng)程度之深，已到了需要關(guān)切的程度。

“拼財(cái)力更拼體力”

8月18日，位于鄭州市鄭東新區(qū)的龍湖副CBD13號(hào)地、14號(hào)地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣，吸引了10多家房企參與競(jìng)購(gòu)。這兩塊地從上午9點(diǎn)開始拍賣，一直持續(xù)到下午，場(chǎng)面十分焦灼。

17時(shí)45分，在持續(xù)了8個(gè) 競(jìng)拍后，13號(hào)地以25.54億的價(jià)格被融創(chuàng)競(jìng)得，單價(jià)3.63萬(wàn)元/平方米創(chuàng)鄭州歷史新高。此時(shí)的競(jìng)價(jià)次數(shù)已經(jīng)達(dá)到233輪。

一個(gè) 后，14號(hào)地以35.1億的價(jià)格競(jìng)出，得主為北京覽秀城置業(yè)有限公司。這宗土地的樓面價(jià)達(dá)到3.69萬(wàn)元/平方米，刷新了剛剛創(chuàng)下的鄭州地價(jià)紀(jì)錄。

對(duì)于鄭州土地市場(chǎng)而言，令人咋舌的不僅是價(jià)格，還有這場(chǎng)馬拉松式的拍賣。上述參與競(jìng)購(gòu)的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，堅(jiān)持到*后的人幾乎都“精疲力盡”。

今年8月以來(lái)，這樣的場(chǎng)面不斷在二三線城市上演。

8月9日，武漢。楊春湖商務(wù)區(qū)三宗地塊集中出讓。其中，74號(hào)住宅商服用地經(jīng)過(guò)4個(gè)多 的激烈爭(zhēng)奪，*終由武漢強(qiáng)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得，樓面地價(jià)1.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率185%。

8月24日，佛山。經(jīng)過(guò)近4個(gè)半 193輪競(jìng)拍，萬(wàn)科以4.06億元競(jìng)得南海金融高新區(qū)商務(wù)地，折合樓面價(jià)4091元/平方米，溢價(jià)196.5%。同日，經(jīng)過(guò)2個(gè)半 101輪報(bào)價(jià)，雅居樂以8.3億元競(jìng)得三水西南街道廣海大道旁商住用地，折合樓面價(jià)3685.6元/平方米，創(chuàng)下三水區(qū)歷史之*，溢價(jià)173%。

8月26日，珠海。經(jīng)過(guò)兩個(gè) 292輪報(bào)價(jià)，珠?？萍紕?chuàng)新海岸北圍片區(qū)的一宗住宅用地被雅居樂競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到522%，單價(jià)28000元/平方米創(chuàng)下珠海地價(jià)紀(jì)錄。但隨后，該紀(jì)錄就被同一批出讓的其他地塊打破。

這種高強(qiáng)度的土地拍賣，以往只在一線城市出現(xiàn)，且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今不僅蔓延至二三線城市，而且似乎已經(jīng)司空見慣。

涌入二三線城市

這一系列反?，F(xiàn)象的出現(xiàn)，都在說(shuō)明一個(gè)問題：資本大潮已至。

本輪土地市場(chǎng)的回暖，幾乎與房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫同步。2015年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)明顯回暖，一線城市成為企業(yè)搶地的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，地價(jià)也不斷攀高。

今 年年初，隨著上海、深圳遭遇政策等嚴(yán)厲打壓，南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒，無(wú)論房?jī)r(jià)和地價(jià)，都上漲迅速。這四個(gè)城市被業(yè)界定義為“強(qiáng)二 線”，除蘇州未納入統(tǒng)計(jì)外，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，南京、合肥、廈門的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個(gè)月占據(jù)前三（今年3月-7月）。

中原地產(chǎn)分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這些城市之所以集中產(chǎn)生高價(jià)地，一方面是由于北京等一線城市縮小了供地規(guī)模；另一方面則由于東部“強(qiáng)二線城市”的去化周期偏小，整體市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀態(tài)。

事實(shí)上，從今年5月開始，商品房交易已明顯降溫。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到今年7月，商品房銷售額和銷售面積增速已降至今年以來(lái)新低。但土地市場(chǎng)絲毫沒有冷卻，且今年下半年，隨著南京、廈門等地強(qiáng)化政策打壓，這種浪潮正在向熱點(diǎn)城市的周邊區(qū)域，以及中西部二線城市蔓延。

比如福州在今年8月11日誕生一宗高價(jià)地，得主為陽(yáng)光城，單價(jià)達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米，高出福州當(dāng)前*貴的豪宅售價(jià)。

8月19日，成都龍泉驛誕生區(qū)域高價(jià)地，樓面價(jià)6562元/平方米，溢價(jià)率150%。8月24日，山西省人民醫(yī)院擊敗萬(wàn)科，獲取太原一塊高價(jià)地。地塊樓面價(jià)為8075.51元/平方米，溢價(jià)率48%。

盡管如此，一線城市和“強(qiáng)二線城市”也并不平靜。在上海浦東誕生一宗單價(jià)達(dá)14萬(wàn)元的高價(jià)地之后，8月26日，廣州黃埔區(qū)一宗地塊以27274元/平方米的價(jià)格競(jìng)出，創(chuàng)該區(qū)域新高。同日，廈門集美、同安、翔安的區(qū)域樓面價(jià)全部被刷新。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，今年全國(guó)共誕生208宗溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊，分布在25個(gè)城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中，蘇州誕生28宗，數(shù)量*多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

風(fēng)險(xiǎn)不斷累積

對(duì)于這種情形，張大偉指出，根本原因在于“資金潮下的資產(chǎn)荒”。一方面，資金成本低，加之房企銷售業(yè)績(jī)向好，使企業(yè)的資金狀況較為充裕；另一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值更加凸顯。

除 價(jià)格高、誕生密集外，還有兩個(gè)特征值得警惕。“以前都是國(guó)企拿高價(jià)地，*近都變成了民企?！蹦成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，總體來(lái)說(shuō)， 國(guó)企的資金實(shí)力強(qiáng)于民企，其拿地行為也往往帶有國(guó)有資產(chǎn)保值性質(zhì)，具有一定個(gè)案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個(gè)市場(chǎng)的判斷，具有普遍參考價(jià)值。

這種說(shuō)法不無(wú)道理。今年年初曾頻繁拿地的信達(dá)、葛洲壩等央企，近期動(dòng)作已明顯放緩。而包括上海新晉高價(jià)地得主融信在內(nèi)，民企已成為土地市場(chǎng)主角。

另一個(gè)特征在于其他資金的進(jìn)入。下半年以來(lái)，前海人壽、中英人壽等保險(xiǎn)資金都有獨(dú)立拿地的記錄，還有一些產(chǎn)業(yè)資本以聯(lián)合拿地的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

*引人矚目的當(dāng)屬太原高價(jià)地得主山西省人民醫(yī)院。據(jù)《山西晚報(bào)》報(bào)道，山西省人民醫(yī)院競(jìng)購(gòu)該地塊的資金都為自籌資金。而該宗土地的性質(zhì)為住宅、商業(yè)，并非醫(yī)療用地。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，這種情況反映出，房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的吸附能力越來(lái)越強(qiáng)，尤其是實(shí)體產(chǎn)業(yè)。該現(xiàn)象值得警惕。

上海于近期暫停了四塊土地出讓，并傳出將實(shí)施更嚴(yán)厲調(diào)控的“風(fēng)聲”。但在張大偉看來(lái)，此舉只能將拿地浪潮引向其他區(qū)域。

在“資產(chǎn)荒”局面未能改善的前提下，高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)只能不斷累積。張大偉表示，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)50%，拿下高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來(lái)三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過(guò)100%，這些地塊都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

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