房地產(chǎn)失衡及貸款的作用

　　近年來，隨著城市化進程加快，加之國內(nèi)民間投資渠道較少、不同地區(qū)之間存在較大經(jīng)濟差距、社會收入差距拉大等多重原因，大城市中產(chǎn)生著巨大的、不斷增長的商品房需求——既包括居住型需求，也包括投資和短期投機方面的需求。這是一種剛性需求。

　　但在供給方面，房子是要蓋在土地之上的。大城市里尤其是越靠近地區(qū)，那里的土地存量，以及未來可增加的潛力越是有限。當房屋的需求不斷增加時，即使是在房價不斷升高時，房屋的供給增量并不能同步地跟上去，使得樓市的供給彈性會小于一般工業(yè)品。因為樓市供給無法如一般工業(yè)品那樣，供給與需求同步增加，更無法超過需求的增量。如此供需失衡將造成：大城市的房價總是會趨向于上漲。無論過去、現(xiàn)在，還是今后，此一趨勢都是客觀存在。

　　但是，這一客觀存在通常只應(yīng)引起房價的正常上漲，而不是近年的“瘋漲”，也不會引起物價總水平的上升，即發(fā)生通脹。國內(nèi)樓市瘋漲并伴隨通脹的出現(xiàn)與近年來，特別是2009年、2010年以來過多地發(fā)行和流通貨幣密切相關(guān)。（即廣義貨幣M2：流通中的現(xiàn)金+銀行活期和定期存款+儲蓄存款+其他存款含證券公司客戶保證金，而非單指鈔票現(xiàn)金的M0）。

　　在當今社會中，如果沒有廣義貨幣形成商業(yè)銀行貸款，交易只能靠鈔票進行，且鈔票的增量能夠保持平穩(wěn)的話，房地產(chǎn)業(yè)及其他各行業(yè)都不可能迅速發(fā)展，多數(shù)人將很難有短期的購房能力，這時的房價上漲將會比較緩慢，而且容易保持平穩(wěn)態(tài)勢。

　　由商業(yè)銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念，開發(fā)商通過使用貸款，可以更快、更大規(guī)模地購下地皮、建造房屋，購購者通過使用貸款，又可在即刻購下房屋。多年來，正是銀行貸款的作用促進了大城市房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴展，許多居民因而購了商品房，改善了生活品質(zhì)。

　　同時，銀行貸款亦使樓市投資和短期投機行為在其助推下迅速擴張。

　　這又強化著房價上漲的趨勢。于是，在樓市供給增加的同時，需求方面，不僅有自住型需求擴張，更帶來以資產(chǎn)保值增值為目的的投資需求，和在短期內(nèi)迅速購入、再賣出以獲取暴利的投機型需求的擴張，從而引發(fā)大城市的房價以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來，國內(nèi)大城市中房價一直過快地攀升，以及未涉及房貸調(diào)控而陷入“屢調(diào)屢漲”的主要原因。

　　因此，通過差別化信貸，壓制投資和投機活動，如：提高套房款的頭付比例，第三套房及以上不能獲得貸款，限制購房數(shù)量等，對制止大城市房價的過快上漲在當前將是有效的。然而，要保證較長期的有效并治理，在已經(jīng)出現(xiàn)物價總水平上漲的情況下，問題的關(guān)鍵點還在于控制整體經(jīng)濟運行中貨幣發(fā)行和流通的總量。

　　物價總水平上升的原因

　　假設(shè)有100個蘋果和100個橘子。貨幣總量為200元時，每個蘋果和每個橘子都值1元錢。

　　種情況：貨幣總量不變。由于蘋果需求增加，或是外部漲價的影響，使蘋果漲價50%，每個蘋果升為1.5元。漲價的蘋果占用了更多的貨幣,橘子占用的貨幣會相應(yīng)減少,橘子便會降價50%，每個橘子只值0.5元。有升有降，物價總水平不變。

　　種情況：貨幣多發(fā)了1倍。貨幣總量達到400元，每個蘋果和橘子將值2元錢。物價總水平上漲了1倍。如果由于消費、炒作等需求擴張使蘋果漲價至3元，橘子將降回1元，總物價水平仍為上漲1倍。

　　第三種情況：貨幣增量與蘋果、橘子的增量保持同步。當蘋果和橘子都增加了50%，總量為300個，貨幣若增發(fā)1倍，達400元時，物價總水平會上升33%。若使物價水平不變，則需貨幣增量也只增50%。

　　上述原理可用來討論如何避免樓市的“屢調(diào)屢漲”和物價總水平不斷上漲的原因。

　　國內(nèi)一直存在著貨幣逐年多發(fā)的情況。如廣義貨幣M2：2005年比上年多發(fā) 4.8萬億元，2006年、2007年、2008年該增值分別為：4.7萬億元、5.8萬億元和7.2萬億元。2009年再提高到13.1萬億元，貨幣總量達到了60.62萬億元，比上年增加27.57%。根據(jù)國際間習慣使用廣義貨幣與經(jīng)濟總量（M2與GDP）之比的方法，國內(nèi)在2005年這一比值為1.62，到2009年實行寬松的貨幣政策后，這一比值提高到了1.8。到2010年9月末，更是提高到2.59。而美國這一比值只有0.6，日本、韓國都是在1左右。

　　超量的貨幣在市場動，流到哪里就會把超出正常的價格上漲帶到哪里。這正是近年來樓市價格瘋漲，包括股市也曾瘋漲的另一推手。又如，國內(nèi)的糧食、大豆、食用油、生豬、雞蛋、水果、蔬菜等方面的生產(chǎn)一直穩(wěn)定并有所增長，市場總供給充足，可與總需求協(xié)調(diào)。原本因季節(jié)差價或局部自然災(zāi)害造成的減產(chǎn)，對農(nóng)副產(chǎn)品引起的漲價幅度都不應(yīng)很大。但在超量的貨幣條件下，當樓市價格調(diào)控趨于嚴厲后，外溢的資金在流動中又會推高其他資產(chǎn)的價格。從土地、黃金、玉石，到綠豆、生姜、大蒜，并與災(zāi)害損失、季節(jié)差價、常規(guī)需求增加等因素交織在一起，帶來當前農(nóng)副產(chǎn)品和許多生活必需品價格普遍和集中上漲，且引起一些非食品類價格開始上漲。使普通居民產(chǎn)生“什么都在漲”的感覺。

　　有人士總習慣于把通貨膨脹的原因歸于外部輸入——是國際間石油、糧食等大宗商品漲價造成了國內(nèi)的物價上漲。實際上，如果不存在多發(fā)貨幣，國外原油、糧食等大宗商品漲價帶來的國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品漲價后，這些領(lǐng)域 (論壇 新聞)必會占用更多的貨幣，而使另外一些領(lǐng)域因貨幣減少而降價，物價總水平因而將不變。但在貨幣多發(fā)的條件下，即使國際大宗商品降價，國內(nèi)仍會出現(xiàn)通脹。例如2009年，國際油價走低，國內(nèi)資產(chǎn)價格卻在上漲，樓市更是在瘋漲。

　　筆者認為，近年來國內(nèi)物價總水平不斷上漲的根本原因是發(fā)行和流通了過多的貨幣，而主要不是外部的輸入。

　　亟須控制貨幣總量的增長

　　要抑制大城市中商品房價格的過快上漲，防止樓市陷入以往屢調(diào)屢漲的怪圈，落實并堅持現(xiàn)有的差別化信貸等措施，制約樓市投資和投機行為是必要的。同時還需在大城市中增加廉租房、小戶型商品房的供給，加快不發(fā)達地區(qū)的發(fā)展，使之縮小與一線城市的差距，拓寬民間投資渠道，而不能靠行政性的限價措施。

　　要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹，采取提高存款準備金率、基準利率等措施，讓過多的貨幣進入“蓄水池”，使之免于沖擊包括樓市在內(nèi)的物價總水平是必要的。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長，讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經(jīng)濟總量的增幅，即不斷降低M2與GDP之比。這就需要使積極財政政策和寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向；改革人民幣匯率機制，不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發(fā)；減少各級政府的財政開支，特別是抑制國內(nèi)特有的龐大而畸形的各種公款消費需求的增長，而不是簡單地依靠行政手段干預(yù)價格。

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