牛年的中國樓市走出了一條單邊上揚的大牛市，雖然在2010年年初出現(xiàn)了成交量的大幅回落，但高企的房價似乎仍未受到太大的影響而出現(xiàn)全面的下調(diào)。在已經(jīng)到來的虎年里，隨著政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，“牛”了一年的樓市醞釀著改變，不過究竟是“虎威猶存”持續(xù)上年的火爆態(tài)勢，還是重新面臨“騎虎難下”的調(diào)整格局？在宏觀政策仍未發(fā)生根本性變化的情況下，虎年樓市的走向依舊是個問號。

　　猜想一：“敲山震虎”后的穩(wěn)步發(fā)展

　　2009年末到2010年初，面對國內(nèi)持續(xù)高漲的房價，國務(wù)院連續(xù)出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制投資、投機性的購房需求，遏制房價過快上漲，加快保障性住房建設(shè)。從國務(wù)院常務(wù)會議相繼出臺的“國4條”“國11條”，到各職能部委陸續(xù)出臺的文件、措施，調(diào)控密度之大、動作之頻繁為近年罕見。不少業(yè)內(nèi)人士認為，在政策的“敲山震虎”之下，瘋漲的樓市有望重回正軌，走向穩(wěn)步發(fā)展的道路。

　　“國務(wù)院和有關(guān)部委近期出臺的政策應(yīng)該說都是很有針對性的，主要是針對去年以來房價的過快上漲，抑制投資和投機?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，“房地產(chǎn)開發(fā)市場要認真領(lǐng)會國務(wù)院發(fā)出的文件的精神，的政策如果能貫徹實施好，今年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場將會保持一個平穩(wěn)的走勢，對控制投資投機性需求，防止房價上漲會起到一個關(guān)鍵性的作用。”

　　正如何琦所說，雖然市場普遍認為歲末年終的一系列調(diào)控政策有“高壓”的意味，但仔細分析政策內(nèi)容仍然是一種“有保有壓”的針對性調(diào)控。

　　政策提出加大中低價位、中小戶型普通住宅的供給，實際上是承認目前市場上存在的供需矛盾，而緩解供需矛盾的過程恰恰給了房地產(chǎn)業(yè)充分發(fā)展的機遇；實行差異化房貸的措施則更加凸顯出對自住需求和投資需求的區(qū)分，鼓勵和限制各有其針對性，并沒有一概而論；加強市場監(jiān)管、打擊捂盤惜售的措施，有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，形成合理的低價機制；而改革土地的招拍掛機制、對國企進入房地產(chǎn)市場加強監(jiān)管等政策的提出，則體現(xiàn)出對房地產(chǎn)上游市場投機性的打壓，目標仍然是保持市場的穩(wěn)定和健康。

　　“如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者都能仔細領(lǐng)會政策的精神，那么政策的出臺就會起到穩(wěn)定市場、增強信心的作用?！焙午硎荆绻叩囊龑?dǎo)性能夠得到有效的發(fā)揮，那么年內(nèi)的房地產(chǎn)市場將走向穩(wěn)步發(fā)展的軌道。

　　猜想二：“虎威猶存”下的繼續(xù)走高

　　2010年伊始，在經(jīng)歷了將近一年的高漲之后，各主要城市的房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)了高臺跳水式的下跌。北京、上海等地的二手住宅交易量跌幅全都超過了50％，南京樓市甚至出現(xiàn)了之內(nèi)“零成交”的現(xiàn)象。面對年初慘淡的成交量，不少人發(fā)出了樓市“跌停”的驚呼。不過在貨幣政策以及供需關(guān)系仍未發(fā)生明顯改變的前提下，2010年的房地產(chǎn)市場依舊存在“低開高走”繼續(xù)上行的可能性。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究主任馮科表示，房價是否上漲，一個很重要的指標是要觀察貨幣，“我們把貨幣比成一列列車，把房價比成是列車旁邊的樹木和房屋，究竟是火車在動，還是房屋在動，這是個參照物的問題，在2003年到2008年，我國平均每年新增貸款大概只有3．3萬億元，而2009年則超過了9萬億元，究竟是貨幣的數(shù)量擴張過快，還是房價增長過快，還是兩者都在發(fā)生作用？”雖然的調(diào)控政策頻頻出臺，但宏觀面適度寬松的貨幣政策并沒有發(fā)生明顯的變化，同時，隨著通脹預(yù)期的日益加劇，2010年的房價仍存在繼續(xù)上漲的可能。

　　專家表示，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積和土地開發(fā)面積相比2008年分別減少了18％和19％，這就意味著2010年房地產(chǎn)市場從整體上講仍將存在著土地供應(yīng)跟不上住宅銷售供應(yīng)的情況，由此導(dǎo)致供不應(yīng)求。這種供需上的矛盾也為樓市的繼續(xù)走高提供了條件。

　　虎杰投資頭席分析師張寅表示，雖然進入2010年，各一線城市的樓市成交量環(huán)比有了較大幅度的下跌，但從其與前幾年的同比數(shù)據(jù)來看，今年的1月份成交量并非幾年來較低迷的一個月，由此可見，樓市并沒有在政策的調(diào)控之下被打入谷底。相反，從目前開發(fā)商的庫存情況看，隨著2009年大量庫存被消化，目前的期房庫存已經(jīng)達到了5年來的低位，在這種情況下2010年的樓市在經(jīng)歷了短暫的回調(diào)之后仍存在著很大的反彈可能。

　　猜想三：“騎虎難下”的相持觀望

　　2009年的北京春季房展上，北京南四環(huán)外的理想城樓盤的期房售價為9000元每平方米，而到了2010年1月，同樣是理想城，期房的售價已經(jīng)超過了17000元每平方米。理想城的開發(fā)商鴻坤地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者，隨著北京開發(fā)南城戰(zhàn)略的實施，理想城的房價仍然處于被低估的狀態(tài)。雖然1月北京商品房市場成交量大幅跳水，但理想城2010年新開樓盤的定價不僅不會回調(diào)，每平方米還將再漲2000元。理想城的情況并不是特例，雖然年初一線城市房地產(chǎn)成交量大跌，但一手房市場的銷售價格卻沒有受到明顯的影響。

　　庫存大量消化回籠的資金、銀行寬松的信貸政策，雖然短期內(nèi)成交量有了大幅度的回落，但大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流卻沒有受到很大的影響。截至2009年11月6日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)60余家房企年內(nèi)的融資總額已達4000億元。通過增發(fā)和銀行授信，萬科年內(nèi)融資超過600億元，另外綠地、金地集團、SOHO中國、方興地產(chǎn)等公司的融資量也都接近或是超過了300億元。在如此大量的資金支持下，房地產(chǎn)企業(yè)有信心將價格保持到市場重新回暖的。

　　一面是購房者面對高房價望而卻步，一面是開發(fā)商手握重金觀望等待，相持之下就出現(xiàn)了目前樓市“量跌價平”的狀態(tài)。陽光壹佰置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴記者，政策的“敲山震虎”之后，樓市難免面臨著“騎虎難下”的尷尬狀況。從宏觀經(jīng)濟面上看，投資仍將是拉動經(jīng)濟的主要力量，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴短時間內(nèi)根本無法改變，即便政府密集出臺了一系列的調(diào)控措施，但在實體經(jīng)濟回暖不足、通脹預(yù)期日益增大、地產(chǎn)商手握重金、整體需求依舊高漲等等因素的作用之下，仍然很難看到樓市的全面回調(diào)。

　　除此之外，由于“土地財政”等房地產(chǎn)業(yè)深層次的矛盾仍未從根本上解決，樓市的調(diào)控政策能否全面、深入落實到各地依舊存疑。種種因素疊加在一起，使得今年的房地產(chǎn)調(diào)控面臨著巨大的考驗。

　　要走出“騎虎難下”的怪圈，不僅需要從房地產(chǎn)業(yè)著手，更要看到整個宏觀經(jīng)濟增長模式的內(nèi)在矛盾。范小沖表示，不可持續(xù)的發(fā)展模式，將可能成為下一次危機的誘因，沒有實體經(jīng)濟的支撐，泡沫是不可能持久的。只有轉(zhuǎn)變中國經(jīng)濟的增長模式才能真正走出危機，只有解決房地產(chǎn)業(yè)深層次制度性問題才能走出先出泡沫、后調(diào)控的怪圈。

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