從算術(shù)角度看，房?jī)r(jià)虛高主要表現(xiàn)為價(jià)格高出成本及合理的地段升值很多。但實(shí)際上，購(gòu)房者除了覺(jué)得房?jī)r(jià)太高外，也沒(méi)有什么辦法評(píng)價(jià)到底虛多少，結(jié)果比來(lái)比去，較后是在肯定房?jī)r(jià)的有效構(gòu)成基礎(chǔ)上，矮子中拔長(zhǎng)子，或在無(wú)可奈何中選擇了“自己的如意”，現(xiàn)在的房子已經(jīng)無(wú)法從景觀差異、外觀不同、戶型優(yōu)適方面進(jìn)行區(qū)分。

　　事情又得說(shuō)回來(lái)，選房之時(shí)也就應(yīng)該適當(dāng)掌握一些比較與識(shí)別房?jī)r(jià)中虛高成分，這一點(diǎn)往往會(huì)因?yàn)槊篮玫某踔詿o(wú)法兌現(xiàn)。公里候?qū)懽魑牡臅r(shí)候，碰到新近發(fā)明的好詞總是舍不得，選房時(shí)間越多，越有這個(gè)感覺(jué)，因?yàn)槟銥榧磳@得自己一生的窩子在花寶貴的時(shí)間與，肯定有點(diǎn)舍不得本來(lái)就比較好、開(kāi)發(fā)商又渲染得如天堂的房子，較終不得已而為之。

　　如何識(shí)別房?jī)r(jià)中的泡沫成分，主要思路如下。

　　頭先要對(duì)一個(gè)城市的總體發(fā)展適當(dāng)參考一下，注意三個(gè)地方：新城（

　　針對(duì)城市發(fā)展分析地段，只能用排除法。這幾個(gè)地兒的房子價(jià)格水分會(huì)比較少：一是地段爛尾樓重新啟動(dòng)的項(xiàng)目、地段老地塊新建項(xiàng)目、地段的非豪華項(xiàng)目（外觀、體量、高度都不大與地段相符），這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)實(shí)在。二是毗鄰商業(yè)圈的小型項(xiàng)目，完全符合居住功能但沒(méi)有多大的商業(yè)價(jià)值，正因?yàn)樯虡I(yè)的缺失讓其價(jià)格顯得比較實(shí)在。此外，與繁華地帶交通距離不遠(yuǎn)的多層住宅性價(jià)比非常實(shí)在，不存在漫天要價(jià)的條件。

　　上述主要是確認(rèn)一下你選房的區(qū)域問(wèn)題，區(qū)域的選擇剔除交通限制與生活設(shè)施必須型要求外，主要遵循上段的說(shuō)法。下面談?wù)劸唧w到一個(gè)區(qū)域如何判定價(jià)格中的泡沫成分。

　　1、看所選房子距離職場(chǎng)地帶的遠(yuǎn)近 (論壇

　　為什么提及離職場(chǎng)地帶的遠(yuǎn)近，許多開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目訂價(jià)的時(shí)候考慮了項(xiàng)目的投資客戶，如果所選房子離就業(yè)區(qū)域比較近，則開(kāi)發(fā)商因?yàn)榻柚谕顿Y客戶，訂價(jià)起點(diǎn)高于一般類項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格走勢(shì)，并不是所有盤(pán)子都會(huì)低開(kāi)高走。

　　2、看所選房子距離主力商圈的遠(yuǎn)近。

　　靠近主力商圈的地盤(pán)越來(lái)越緊張，用地的稀缺使得這類地塊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲幅度非常大。生意經(jīng)里講求一個(gè)陰面與陽(yáng)面，十字路口型式的商業(yè)布局，停車非常不便，在停車不便的區(qū)域建設(shè)的項(xiàng)目，其房?jī)r(jià)的虛高成分比較多。 距離主力商圈遠(yuǎn)近也是參考房子商業(yè)投資價(jià)值的一個(gè)因素。緊鄰商圈的房子容積率高，間距基本在政策較低許可范圍做文章；還有就是政府進(jìn)行出讓地規(guī)劃條件設(shè)置的時(shí)候，這類項(xiàng)目的容積率遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目，所以用地效率如此高的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商訂價(jià)主要從地段來(lái)確定，價(jià)格自然有些是“冤枉加上去”的。

　　3、看所選房子周邊三公里的休閑業(yè)態(tài)。

　　休閑業(yè)態(tài)的存在對(duì)房?jī)r(jià)提升作用在大城市非常明顯。只要你所選擇的房子三公里范圍存在休閑集中型業(yè)態(tài)，則房?jī)r(jià)必然有虛高的一面。這是因?yàn)樯虡I(yè)人氣、休閑產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的住房消費(fèi)是非價(jià)格型的、還有只可意會(huì)不可言傳的因素左右這類房子的消費(fèi)，我的建議是符合這個(gè)條件的房子或我或少存在一定水分。

　　4、看所選房子周邊一公里的教育資源是否有品牌效應(yīng)。

　　現(xiàn)在，老百姓的指望也就是一個(gè)房子一個(gè)孩子一個(gè)老子?？拷逃Y源明顯的地域房子的出租率、投資率、商業(yè)空間均被較為普通的一般投資人所看好，尤其是主流城市周邊小城市的高端客戶，往往會(huì)選擇教育資源優(yōu)勢(shì)在此進(jìn)行居住與商業(yè)、投資的復(fù)合置業(yè)。需求的力量增加讓開(kāi)發(fā)商捕捉到訂價(jià)中的高位因素，值得注意。

　　5、看所選房子戶型定位方向。

　　一般小區(qū)的戶型定位方向不外兩種：一是麻雀雖小五臟俱全的那種，從小到大一應(yīng)俱全；二是或如營(yíng)銷上所說(shuō)的“量身訂做”，戶型比較集中適合于一類人群。顯然后者訂價(jià)的起點(diǎn)、規(guī)劃建設(shè)中的成本支出、服務(wù)及收費(fèi)都會(huì)含有“人以群分”的因子，價(jià)格中的泡沫量肯定大于小麻雀式戶型定位。

　　6、看所選房子宣傳或?qū)嵕爸械木坝^做法。

　　老百姓有一種看法是對(duì)的，開(kāi)發(fā)商的無(wú)謂支出越多，他們所背負(fù)的就越多。所以選房子可以考慮一下所選房子宣傳與實(shí)景中的許多開(kāi)支是否合理。如樣板間標(biāo)明近二十萬(wàn)的裝修、如未建房子先建景觀并且景觀是靠堆砌的、如售樓處的裝修與設(shè)置超豪華，這些都是無(wú)謂的支出，較終負(fù)擔(dān)人是后期購(gòu)家。

　　尤其是一些人為景觀，后期維護(hù)成本往往包含于房?jī)r(jià)，但是否會(huì)為業(yè)主后期所用，打上問(wèn)號(hào)。這類項(xiàng)目的房?jī)r(jià)至少在無(wú)謂支出及后期維護(hù)一塊是可以省下許多的。

　　7、看所選房子建筑外觀設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)與成本是不聽(tīng)掛鉤。

　　現(xiàn)在，一方面是老百姓只要一個(gè)窩子就可以，另一方面因?yàn)榕时燃伴_(kāi)發(fā)商為自己及自己熟悉的一類人群在造房子，許多支出成本對(duì)購(gòu)房者而言是無(wú)效的。如何看待這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為較主要的就是從建筑外觀分析。為什么呢？因?yàn)榻ㄖ庥^是許多不高明開(kāi)發(fā)商的高明之舉，傾注了開(kāi)發(fā)商的心思與想法。

　　建筑外觀只須按照建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)去做就可以了，如果花的心思越多，此房訂價(jià)的虛高成分越明顯。

　　8、看所選房子的物業(yè)服務(wù)提供商。

　　自有品牌物業(yè)的，價(jià)格無(wú)這項(xiàng)貼補(bǔ)；如果舉著高端的服務(wù)提供商，則值得注意。有些標(biāo)注為豪宅的當(dāng)屬例外，如沒(méi)有特別注明是豪宅，而其服務(wù)提供商是高端的，有兩種情況，一種是務(wù)虛的品牌輸出，沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義只會(huì)多交錢(qián)與加價(jià)；有一種是來(lái)真的，這就要考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　9、看所選房子的先天優(yōu)勢(shì)。

　　房子建設(shè)發(fā)展到如今的地步，先天優(yōu)勢(shì)都進(jìn)入到房?jī)r(jià)里了。所以，開(kāi)發(fā)商宣傳的先天優(yōu)勢(shì)越多，計(jì)入房?jī)r(jià)的不良成分就越多。

　　10、看所選房子的開(kāi)發(fā)商的生意理念。

　　開(kāi)發(fā)商中不乏真正做事業(yè)者、真正認(rèn)知到房子建設(shè)的系統(tǒng)工程者，他們會(huì)認(rèn)真給房子定價(jià)并且在確定價(jià)格后舍得花銷，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行夯實(shí)。如果開(kāi)發(fā)商是其他行業(yè)次轉(zhuǎn)業(yè)的，得注意，這類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的訂價(jià)完全出自于中介營(yíng)銷商。只要涉及分成的，價(jià)格中一定有虛報(bào)的部分。

　　11、看所選房子的戶型新鮮程度。

　　屋總是以稀為貴，新戶型其實(shí)也就是缺點(diǎn)不明顯或較少或沒(méi)有的戶型，因?yàn)槔习傩盏囊?jiàn)識(shí)有限，看到新鮮的房子總有點(diǎn)愛(ài)不釋手。當(dāng)?shù)厝狈Φ膽粜蛢r(jià)格中含有的壟斷成分是存在的。

　　12、看所選房子的宣傳力度。

　　區(qū)分兩種情況，一種是把價(jià)格訂高了只好通過(guò)大力宣傳來(lái)推廣；另一種是人為拔高定位，增加宣傳支出。無(wú)論哪種情況，都要注意購(gòu)賣(mài)時(shí)間，一般開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商既要回款，又開(kāi)支比較明顯，故價(jià)格比較剛性，中期涉及項(xiàng)目整體銷售的定性，價(jià)格實(shí)在些。

　　13、看所選房子的入住率與合理入住率的差異程度。

　　入住率可以看出房?jī)r(jià)中的不合理萬(wàn)分。比如一個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目，現(xiàn)房時(shí)期還有叫賣(mài)，入住率很低，則說(shuō)明其價(jià)格定位已經(jīng)超出了投資人的承受范圍。作為自住消費(fèi)，自然偏離了正常值。

　　14、分析一下所選房子所在地的區(qū)域人氣及大約構(gòu)成。

　　在大城市這是個(gè)注意因素。訂價(jià)中，如果一個(gè)項(xiàng)目所面臨的主流人群非常明顯，房?jī)r(jià)中的泡沫成分一開(kāi)始就存在。如北京的區(qū)、亞運(yùn)村、外資高管集居的酒吧地帶等。

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