關鍵詞

　　小產權房

　　知識點：

　　1.小產權房不能上市交易，購賣行為自始無效，購賣雙方簽訂的合同也屬無效合同，不受法律保護

　　2.小產權房一旦遭遇拆遷，購房者將很難保障權益，也難享受因拆遷帶來的增值收益

　　3.小產權房出售方不是合法開發(fā)公司，購房后不能享受售后保修

　　課堂提問：

　　讀者施先生：房價近一兩年實在漲得太快了，加上我外地戶口、社保在外地，限購令之后在深圳也購不了房。較近我們在梅林關口看中一套小產權房，中介說可以簽購賣合同，也可以請律師見證。但聽說購小產權房風險很大，請問購購風險主要是體現(xiàn)在哪些方面？

　　現(xiàn)場解答：

　　相比商品房，小產權房的“優(yōu)勢”很明顯：價格低，沒有交易稅費，租金回報率高，而且不受限購令影響，但廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮提醒廣大讀者，購購小產權房將面臨多方面的風險。

　　其一是違約風險。小產權房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已實現(xiàn)全部土地國有化，自此已不存在嚴格意義上的小產權房，此后建設的所謂“小產權房”均屬違法建筑，其購賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房。

　　其二是被拆除的風險。小產權房沒有房地產證，不受國家法律保護，一旦拆遷將很難得到補償。根據(jù)《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史違法建筑的處理決定》的規(guī)定，還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風險。

　　其三質量風險。小產權房不是商品房，且大部分為違建，出售方不是合法的開發(fā)公司，購購后不可能享受到《建設工程質量管理條例》規(guī)定的售后保修服務，發(fā)生質量問題往往只能自行承擔。再者，購購小產權房無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉讓困難。

　　“絕大多數(shù)情況下，購購小產權房所獲得的僅是一個使用權而已，而不具有合法的所有權。購賣合同均屬無效合同，合同的履行主要靠當事人的契約精神和誠信來維持。至于律師見證，則更是被明令禁止的行為，并不能對一份無效合同起到保障作用?！睆埫瘶s說。

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