二手房屋購賣目前在廣州表現(xiàn)得相當活躍。但是不少購賣雙方為了節(jié)省交易花費，經(jīng)常繞開正規(guī)的房產(chǎn)中介部門私下交易，而且還擅自擬訂房屋總價以達到少交納各種契稅的目的。這些不規(guī)范的市場行為不僅極大擾亂了交易秩序，還給購賣雙方帶來了一堆麻煩。較近，已經(jīng)為自己私下交易逃避費用付出了代價的劉小姐就來電傾訴了自己的感受。

　　【案例實錄】隱瞞房屋總價逃避稅費

　　劉小姐在海珠某小區(qū)有一套位于一樓的房改房一直想要脫手賣出。而一直在做餐飲生意的張生想要在該小區(qū)尋找合適的店面，看中了劉小姐這套120平方米的房子。2002年8月，他們口頭商議：劉小姐將自己擁有產(chǎn)權(quán)的這套房屋以45萬元的價格出售給張生。

　　在達成購賣意向后，出于少繳稅費等目的，劉小姐和張生一致決定要向相關(guān)部門隱瞞房屋的總價。同年8月20日，劉小姐和張生在簽訂由房地產(chǎn)交易管理部門印制的《房屋購賣契約》時，將雙方購賣房屋的價格虛報為人民幣30萬元。雙方還在契約中載明：張生向劉小姐預付購房定金8萬元，契約經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準后，可抵作購房價款。

　　公開的合同購賣契約簽定以后，雙方自然沒有忘記他們原來的口頭約定。同年8月25日，劉小姐與張生又再次簽訂了一份《房屋購賣契約》，合同中明確劉小姐所賣的120平方米的房屋購賣價格為45萬元，張生應在2003年1月31日前向劉小姐預付購房款30萬元，劉小姐在收到預付款后2日內(nèi)把房屋鑰匙交給張生，其余房款在2003年4月底前付清。該契約中還明確：之前雙方交至房地產(chǎn)交易主管部門、房屋總價為30萬元的購賣契約只是為了應付辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶之用，不作為雙方購賣房屋的正式契約，無任何法律效力。至此，劉小姐認為自己賣房的過程還是非常順利的，她也很滿意自己想出并得到張生積極響應的簽兩份契約的主意。誰知道逃避了小小的交易稅費卻在后來差點讓自己損失了10萬元！

　　購方投機取巧欲賴房款

　　按照兩人私底下簽定的份契約，2002年12月31日，張生向劉小姐支付了購房款30萬元，劉小姐也將上述房屋交付了張生使用。2003年1月9日，劉小姐與張先生在房產(chǎn)交易所辦理了有關(guān)房屋購賣過戶手續(xù)，雙方按房價為30萬元的購賣契約，繳納了有關(guān)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)費、契稅、超標費等費用。

　　2003年2月2日，張生又開出了一張轉(zhuǎn)帳支票，用來支付劉小姐剩余房款，后因存款不足，遭銀行退票。同年4月4日，張生終于支付給劉小姐房款5萬元。離4月底的期限眼看越來越近，但是張生卻依舊有10萬元房款尚未付清。

　　同年4月21日，張先生在相關(guān)部門領(lǐng)取了劉小姐房屋的《房屋所有權(quán)證》，隨后在該處開設了一家餐飲店，對于尚未付清的房款卻遲遲沒有任何動靜。到了2003年5月，劉小姐經(jīng)過多次的催促依舊沒有討回自己的房款，無奈之下她把張生告上了法院。要求張生立即付清剩下的10萬元余款。張生也有自己的理由，他出具了雙方次簽定并在相關(guān)部門備案了的《房屋購賣契約》以及自己交付了劉小姐的30多萬元收據(jù)，證明自己已經(jīng)合法購斷了該套房子?！?

　　【律師說法】惡意串通的合同不能成立

　　原為逃避稅費，卻較后落得上了法庭，劉小姐這時候后悔莫及。那么究竟雙方引發(fā)的官司較后如何呢？岳成律師事務所廣州分所張啟軍律師分析指出：當事人的民事行為須符合法律規(guī)定，不得損害國家、集體或者第三人的利益。劉小姐和張生為達到少繳稅費等目的，惡意串通，故意將雙方談妥的房屋購賣價45萬元，以30萬元的價格向房產(chǎn)交易所申報并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。現(xiàn)房價為30萬元的房屋購賣契約雖經(jīng)房產(chǎn)交易所審核批準，但該契約是劉小姐和張生瞞報房價所致，偷逃國稅的行為損害了國家利益，該契約合同是無效的。房價為45萬元的份契約系雙方當事人真實意思表示，雙方也確實是在按此協(xié)議履行，理應認為是有效的合同，只因張先生未付清房款而引發(fā)訴訟。

　　法院較后做出判決，責令雙方按45萬元的房屋購賣契約補辦有關(guān)手續(xù)。對于劉小姐的訴訟請求予以支持。據(jù)判決張生給付劉小姐房屋購賣欠款10萬元。案件受理費由劉小姐、張先生各負擔一半。結(jié)果出來后劉小姐松了一口氣，她激動的表示，法律保護了自己的合法利益，以后逃避納稅責任的事情是再也不會了。

　　【記者提醒】二手放盤交易應該通過正規(guī)中介價格評估有保證

　　劉小姐遇到的情況，在二手房購賣的過程中相信并不少見。究竟一套房子的真實價格是多少，交易價格一旦出現(xiàn)紛爭應該以什么為標準？這就涉及到一個房屋價格評估的問題。對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來說，定價并不是一件輕而易舉的事。價格定高了難以找到購主而且要交納更多的交易稅，定低了又會使自己遭受損失。這里，建議二手放盤者把房子委托給有資信的中介公司，中介公司的專業(yè)人士可以通過市場收益法、比較法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評估。

　　合同應盡量規(guī)范

　　二手房交易雙方常常因為合同簽訂得不夠規(guī)范，導致糾紛事件不斷出現(xiàn)。而簽訂合同常常要注意諸多細節(jié)問題，如：房屋的具體情況、屋內(nèi)設施細節(jié)、付款方式、交房具體時間、相關(guān)稅費的交付等等。正規(guī)中介公司往往會引導購賣雙方盡量使用規(guī)范且詳實的購賣合同文本，為購賣雙方減少麻煩，避免因合同不規(guī)范而引起的糾紛。

　　立契過戶省心省力

　　辦理房屋的立契過戶，是購賣流程中較耗時間和精力的一關(guān)。辦理過戶由于涉及一系列的政策法規(guī)，因此手續(xù)十分繁瑣。而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗，不了解有關(guān)部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費了寶貴的時間，花費了大量的人力、財力。所以購賣雙方可以委托房地產(chǎn)中介公司或律師事務所 過戶，這些中介機構(gòu)的辦事人員通曉有關(guān)政策法規(guī)、辦事程序，經(jīng)驗豐富。因此委托他們辦理房產(chǎn)過戶，省時、省力、省心，是眾多消費者的頭選。

　　減少付款風險

　　付房款是購方較為擔心的一個環(huán)節(jié)，少則十幾萬，多則幾十萬的房款，一旦出了什么問題，這樣的損失對于普通老百姓來說并非小事一樁。在房屋購賣中，確實存在著房產(chǎn)交割的風險。購方擔心錢交給賣方了而產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)問題，拿不到產(chǎn)權(quán)證；賣方擔心產(chǎn)權(quán)證辦到了購方名下，購方拖欠房款。針對這種情況，許多大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中?！狈?，購方把房款交給中介公司保管，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公司保管，中介為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，中介一手把房款付給賣方，一手把新產(chǎn)權(quán)證付給購方，從而確保了雙方的利益。

　　物業(yè)交驗方便

　　物業(yè)交驗是購賣交易的較后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責任了。在物業(yè)交驗時，購賣雙方應認真填寫《物業(yè)交驗單》。驗房的內(nèi)容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；物業(yè)里的家具等是否已搬空；物業(yè)鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經(jīng)結(jié)清。

　　【相關(guān)鏈接】二手房購賣小錦囊

　　1、一般私房交易，購賣雙方應持標準購賣合同到房地產(chǎn)交易所申請登記，填報《房屋所有權(quán)登記申請書》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請表》。賣方的房屋屬夫妻共同財產(chǎn)的，賣方配偶也應到場；委托他人辦理手續(xù)的必須提供具有法律效力的委托書(如公證書等)。

　　2、應提交證件：

　　賣方：房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證(復印件)；雙方簽定的規(guī)范的購賣合同；房屋系共有或出租的，其共有人、承租人應提交放棄或優(yōu)先購房的征詢意見書；賣方及賣方配偶身份證(復印件)、結(jié)婚證(復印件)；

　　購方：雙方簽定的規(guī)范的購賣合同；購方是單位的應提交法人登記證書(企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，機關(guān)、事業(yè)法人登記證書等)或授權(quán)登記文件資料；私人交驗身份證復印件。

　　3、工作時限：

　　符合規(guī)定條件、手續(xù)齊全的，自收件受理之日起30日內(nèi)辦理完畢。

　　4、注意事項：

　　申請人(單位)提交證件和手續(xù)后應留存收件手續(xù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取權(quán)證。

　　為避免二手房購賣雙方由于簽定合同不規(guī)范而引來的各種麻煩，岳城律師所袁雪律師提醒大家，二手房購賣有幾項注意不可忽略：

　　依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務實踐，一份有效的二手房購賣合同中必須要具備以下內(nèi)容：當事人的名稱或姓名、住所，當事人填寫的具體情況應確保真實，雙方對此均應進行必要的調(diào)查；標的要清晰，合同中應明確寫清房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等，房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

　　價款是合同中較重要的條款，在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等，此外雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費，如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

　　合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程也應在合同中明確寫明，其中支付價款的方式，應明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

　　需要注意的是，雙方要約定違約責任和解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟以及合同生效或失效時間和條件等；如果雙方有需要補充的，還需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議?！?

來源：南方日報

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