二手房屋購(gòu)賣目前在廣州表現(xiàn)得相當(dāng)活躍。但是不少購(gòu)賣雙方為了節(jié)省交易花費(fèi)，經(jīng)常繞開正規(guī)的房產(chǎn)中介部門私下交易，而且還擅自擬訂房屋總價(jià)以達(dá)到少交納各種契稅的目的。這些不規(guī)范的市場(chǎng)行為不僅極大擾亂了交易秩序，還給購(gòu)賣雙方帶來(lái)了一堆麻煩。較近，已經(jīng)為自己私下交易逃避費(fèi)用付出了代價(jià)的劉小姐就來(lái)電傾訴了自己的感受。

　　【案例實(shí)錄】隱瞞房屋總價(jià)逃避稅費(fèi)

　　劉小姐在海珠某小區(qū)有一套位于一樓的房改房一直想要脫手賣出。而一直在做餐飲生意的張生想要在該小區(qū)尋找合適的店面，看中了劉小姐這套120平方米的房子。2002年8月，他們口頭商議：劉小姐將自己擁有產(chǎn)權(quán)的這套房屋以45萬(wàn)元的價(jià)格出售給張生。

　　在達(dá)成購(gòu)賣意向后，出于少繳稅費(fèi)等目的，劉小姐和張生一致決定要向相關(guān)部門隱瞞房屋的總價(jià)。同年8月20日，劉小姐和張生在簽訂由房地產(chǎn)交易管理部門印制的《房屋購(gòu)賣契約》時(shí)，將雙方購(gòu)賣房屋的價(jià)格虛報(bào)為人民幣30萬(wàn)元。雙方還在契約中載明：張生向劉小姐預(yù)付購(gòu)房定金8萬(wàn)元，契約經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)后，可抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款。

　　公開的合同購(gòu)賣契約簽定以后，雙方自然沒(méi)有忘記他們?cè)瓉?lái)的口頭約定。同年8月25日，劉小姐與張生又再次簽訂了一份《房屋購(gòu)賣契約》，合同中明確劉小姐所賣的120平方米的房屋購(gòu)賣價(jià)格為45萬(wàn)元，張生應(yīng)在2003年1月31日前向劉小姐預(yù)付購(gòu)房款30萬(wàn)元，劉小姐在收到預(yù)付款后2日內(nèi)把房屋鑰匙交給張生，其余房款在2003年4月底前付清。該契約中還明確：之前雙方交至房地產(chǎn)交易主管部門、房屋總價(jià)為30萬(wàn)元的購(gòu)賣契約只是為了應(yīng)付辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶之用，不作為雙方購(gòu)賣房屋的正式契約，無(wú)任何法律效力。至此，劉小姐認(rèn)為自己賣房的過(guò)程還是非常順利的，她也很滿意自己想出并得到張生積極響應(yīng)的簽兩份契約的主意。誰(shuí)知道逃避了小小的交易稅費(fèi)卻在后來(lái)差點(diǎn)讓自己損失了10萬(wàn)元！

　　購(gòu)方投機(jī)取巧欲賴房款

　　按照兩人私底下簽定的份契約，2002年12月31日，張生向劉小姐支付了購(gòu)房款30萬(wàn)元，劉小姐也將上述房屋交付了張生使用。2003年1月9日，劉小姐與張先生在房產(chǎn)交易所辦理了有關(guān)房屋購(gòu)賣過(guò)戶手續(xù)，雙方按房?jī)r(jià)為30萬(wàn)元的購(gòu)賣契約，繳納了有關(guān)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)、契稅、超標(biāo)費(fèi)等費(fèi)用。

　　2003年2月2日，張生又開出了一張轉(zhuǎn)帳支票，用來(lái)支付劉小姐剩余房款，后因存款不足，遭銀行退票。同年4月4日，張生終于支付給劉小姐房款5萬(wàn)元。離4月底的期限眼看越來(lái)越近，但是張生卻依舊有10萬(wàn)元房款尚未付清。

　　同年4月21日，張先生在相關(guān)部門領(lǐng)取了劉小姐房屋的《房屋所有權(quán)證》，隨后在該處開設(shè)了一家餐飲店，對(duì)于尚未付清的房款卻遲遲沒(méi)有任何動(dòng)靜。到了2003年5月，劉小姐經(jīng)過(guò)多次的催促依舊沒(méi)有討回自己的房款，無(wú)奈之下她把張生告上了法院。要求張生立即付清剩下的10萬(wàn)元余款。張生也有自己的理由，他出具了雙方次簽定并在相關(guān)部門備案了的《房屋購(gòu)賣契約》以及自己交付了劉小姐的30多萬(wàn)元收據(jù)，證明自己已經(jīng)合法購(gòu)斷了該套房子。　

　　【律師說(shuō)法】惡意串通的合同不能成立

　　原為逃避稅費(fèi)，卻較后落得上了法庭，劉小姐這時(shí)候后悔莫及。那么究竟雙方引發(fā)的官司較后如何呢？岳成律師事務(wù)所廣州分所張啟軍律師分析指出：當(dāng)事人的民事行為須符合法律規(guī)定，不得損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。劉小姐和張生為達(dá)到少繳稅費(fèi)等目的，惡意串通，故意將雙方談妥的房屋購(gòu)賣價(jià)45萬(wàn)元，以30萬(wàn)元的價(jià)格向房產(chǎn)交易所申報(bào)并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)?，F(xiàn)房?jī)r(jià)為30萬(wàn)元的房屋購(gòu)賣契約雖經(jīng)房產(chǎn)交易所審核批準(zhǔn)，但該契約是劉小姐和張生瞞報(bào)房?jī)r(jià)所致，偷逃國(guó)稅的行為損害了國(guó)家利益，該契約合同是無(wú)效的。房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元的份契約系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方也確實(shí)是在按此協(xié)議履行，理應(yīng)認(rèn)為是有效的合同，只因張先生未付清房款而引發(fā)訴訟。

　　法院較后做出判決，責(zé)令雙方按45萬(wàn)元的房屋購(gòu)賣契約補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。對(duì)于劉小姐的訴訟請(qǐng)求予以支持。據(jù)判決張生給付劉小姐房屋購(gòu)賣欠款10萬(wàn)元。案件受理費(fèi)由劉小姐、張先生各負(fù)擔(dān)一半。結(jié)果出來(lái)后劉小姐松了一口氣，她激動(dòng)的表示，法律保護(hù)了自己的合法利益，以后逃避納稅責(zé)任的事情是再也不會(huì)了。

　　【記者提醒】二手放盤交易應(yīng)該通過(guò)正規(guī)中介價(jià)格評(píng)估有保證

　　劉小姐遇到的情況，在二手房購(gòu)賣的過(guò)程中相信并不少見(jiàn)。究竟一套房子的真實(shí)價(jià)格是多少，交易價(jià)格一旦出現(xiàn)紛爭(zhēng)應(yīng)該以什么為標(biāo)準(zhǔn)？這就涉及到一個(gè)房屋價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，定價(jià)并不是一件輕而易舉的事。價(jià)格定高了難以找到購(gòu)主而且要交納更多的交易稅，定低了又會(huì)使自己遭受損失。這里，建議二手放盤者把房子委托給有資信的中介公司，中介公司的專業(yè)人士可以通過(guò)市場(chǎng)收益法、比較法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評(píng)估。

　　合同應(yīng)盡量規(guī)范

　　二手房交易雙方常常因?yàn)楹贤炗喌貌粔蛞?guī)范，導(dǎo)致糾紛事件不斷出現(xiàn)。而簽訂合同常常要注意諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，如：房屋的具體情況、屋內(nèi)設(shè)施細(xì)節(jié)、付款方式、交房具體時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)的交付等等。正規(guī)中介公司往往會(huì)引導(dǎo)購(gòu)賣雙方盡量使用規(guī)范且詳實(shí)的購(gòu)賣合同文本，為購(gòu)賣雙方減少麻煩，避免因合同不規(guī)范而引起的糾紛。

　　立契過(guò)戶省心省力

　　辦理房屋的立契過(guò)戶，是購(gòu)賣流程中較耗時(shí)間和精力的一關(guān)。辦理過(guò)戶由于涉及一系列的政策法規(guī)，因此手續(xù)十分繁瑣。而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識(shí)，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解有關(guān)部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間，花費(fèi)了大量的人力、財(cái)力。所以購(gòu)賣雙方可以委托房地產(chǎn)中介公司或律師事務(wù)所 過(guò)戶，這些中介機(jī)構(gòu)的辦事人員通曉有關(guān)政策法規(guī)、辦事程序，經(jīng)驗(yàn)豐富。因此委托他們辦理房產(chǎn)過(guò)戶，省時(shí)、省力、省心，是眾多消費(fèi)者的頭選。

　　減少付款風(fēng)險(xiǎn)

　　付房款是購(gòu)方較為擔(dān)心的一個(gè)環(huán)節(jié)，少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)的房款，一旦出了什么問(wèn)題，這樣的損失對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)并非小事一樁。在房屋購(gòu)賣中，確實(shí)存在著房產(chǎn)交割的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)方擔(dān)心錢交給賣方了而產(chǎn)權(quán)過(guò)戶出現(xiàn)問(wèn)題，拿不到產(chǎn)權(quán)證；賣方擔(dān)心產(chǎn)權(quán)證辦到了購(gòu)方名下，購(gòu)方拖欠房款。針對(duì)這種情況，許多大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中保”服務(wù)，購(gòu)方把房款交給中介公司保管，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公司保管，中介為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，中介一手把房款付給賣方，一手把新產(chǎn)權(quán)證付給購(gòu)方，從而確保了雙方的利益。

　　物業(yè)交驗(yàn)方便

　　物業(yè)交驗(yàn)是購(gòu)賣交易的較后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對(duì)房子負(fù)有責(zé)任了。在物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購(gòu)賣雙方應(yīng)認(rèn)真填寫《物業(yè)交驗(yàn)單》。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；物業(yè)里的家具等是否已搬空；物業(yè)鑰匙是否已交付；水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線收視費(fèi)等雜費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清。

　　【相關(guān)鏈接】二手房購(gòu)賣小錦囊

　　1、一般私房交易，購(gòu)賣雙方應(yīng)持標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)賣合同到房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)登記，填報(bào)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請(qǐng)表》。賣方的房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，賣方配偶也應(yīng)到場(chǎng)；委托他人辦理手續(xù)的必須提供具有法律效力的委托書(如公證書等)。

　　2、應(yīng)提交證件：

　　賣方：房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證(復(fù)印件)；雙方簽定的規(guī)范的購(gòu)賣合同；房屋系共有或出租的，其共有人、承租人應(yīng)提交放棄或優(yōu)先購(gòu)房的征詢意見(jiàn)書；賣方及賣方配偶身份證(復(fù)印件)、結(jié)婚證(復(fù)印件)；

　　購(gòu)方：雙方簽定的規(guī)范的購(gòu)賣合同；購(gòu)方是單位的應(yīng)提交法人登記證書(企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，機(jī)關(guān)、事業(yè)法人登記證書等)或授權(quán)登記文件資料；私人交驗(yàn)身份證復(fù)印件。

　　3、工作時(shí)限：

　　符合規(guī)定條件、手續(xù)齊全的，自收件受理之日起30日內(nèi)辦理完畢。

　　4、注意事項(xiàng)：

　　申請(qǐng)人(單位)提交證件和手續(xù)后應(yīng)留存收件手續(xù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取權(quán)證。

　　為避免二手房購(gòu)賣雙方由于簽定合同不規(guī)范而引來(lái)的各種麻煩，岳城律師所袁雪律師提醒大家，二手房購(gòu)賣有幾項(xiàng)注意不可忽略：

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，一份有效的二手房購(gòu)賣合同中必須要具備以下內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所，當(dāng)事人填寫的具體情況應(yīng)確保真實(shí)，雙方對(duì)此均應(yīng)進(jìn)行必要的調(diào)查；標(biāo)的要清晰，合同中應(yīng)明確寫清房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等，房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

　　價(jià)款是合同中較重要的條款，在合同中主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等，此外雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)，如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

　　合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程也應(yīng)在合同中明確寫明，其中支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

　　需要注意的是，雙方要約定違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟以及合同生效或失效時(shí)間和條件等；如果雙方有需要補(bǔ)充的，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議?！?

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