就是不法中介向置換雙方隱瞞其不具有公產(chǎn)房置換資質(zhì)的事實、或隱瞞掛牌轉(zhuǎn)讓的真實情況，由中介、公產(chǎn)房原承租人和有意購購者三方協(xié)議，協(xié)議名稱或為房屋置換合同，或為公產(chǎn)房屋認購協(xié)議，或為房屋購賣（置換）合同。

　　其中較典型的是采用房屋購賣（置換）合同的方式，合同打印部分內(nèi)容與私產(chǎn)房交易無異，向“售房人”（甲方）收取約定成交價1%的中介費，向“購房人”（乙方）收取幾千元的定金和1%的中介費。但其較厲害的陷阱設在合同后部手填的“其他約定”部分，不法中介告訴交易雙方，公產(chǎn)房得到津房置換去辦理過戶手續(xù)，為了減少雙方的費用，不用向中介方交 過戶手續(xù)費，“經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲乙雙方自行到津房置換辦理該房過戶手續(xù)”。這樣，不法中介便輕輕松松賺到了幾千元，所做的工作只是給雙方牽個線定個約。當甲乙雙方去津房置換辦“過戶手續(xù)”時才知道，他們之間的所謂置換合同根本無效，必須按正常的掛牌轉(zhuǎn)讓方式重新申請、交費和辦理。而且，即使“購房人”參與競價，要想以在不法中介處定約規(guī)定的成交價格摘牌也是幾乎不可能完成的任務。等到再回去找不法中介，該中介非但不退費還振振有詞，“我們已經(jīng)為你進行了信息服務，付出了勞動，收費是應當?shù)?。?p>

　　陷阱二

　　操作摘牌所謂操作摘牌，即不法中介誤導置換雙方通過抬高房屋摘牌價格來保證較終能按不法中介居中所簽協(xié)議成交。

　　在前面的敘述中提到，“購房人”幾乎不可能按照不法中介居中簽訂的置換或購賣協(xié)議在津房置換摘牌成交。于是，不法中介又想出新招。

　　張某想將承租的公產(chǎn)房出讓，找到某中介公司，經(jīng)其撮合，與李某達成房屋置換合同，約定交易價款為25萬元；該中介公司收取2500元中介費、1259元 手續(xù)費和50元評估費，由張某和李某均攤。同時約定，中介公司 掛牌和摘牌的全部手續(xù)，所產(chǎn)生的費用由雙方根據(jù)置換規(guī)則承擔。為了保證李某摘牌，熟悉摘牌程序的中介公司采取抬高價格的方式在競價中高于其他競價方而摘牌，但雙方實際不按摘牌報價而按約定價款成交。合同簽訂后，某中介公司故意自行將房屋報價提高到30萬元為李某摘牌成功。張某了解了競價中的報價大多高于25萬元后，感到吃虧了，堅持按照摘牌價格執(zhí)行。李某主張信守合約，兩人打得不亦樂乎，但他們都沒想到，雙方是落入了黑中介的陷阱中。較終不但一拍兩散，房屋交易泡湯，中介費用飽了黑中介，雙方還落得一肚子閑氣。

　　陷阱三

　　自立名目違法收費據(jù)了解，現(xiàn)在的不法中介都在各類公產(chǎn)房交易合同中不以“中介服務費”或“代理服務費”名目收取費用。收費名目主要為信息服務費、 過戶手續(xù)費、評估費等。其中，“信息服務費”是記者目前在各不法中介處見到的公產(chǎn)房交易協(xié)議中的通用項目，其標準均為1%；而且大多約定“非丙方（即中介方）原因?qū)е碌暮贤荒苈男?，信息服務費一律不退”。這一招還真迷惑了不少人，按照中介費標準，一套30萬元的住房就要向雙方收取6000元的信息費!其實，上述項目純屬不法中介自立名目的亂收費，違反了國家和我市房地產(chǎn)中介服務收費的規(guī)定。

　　市物價局《關于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務收費的通知》中規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務機構必須提供質(zhì)價相符的服務，不得多收費、少服務或變相強制委托人接受指定的服務并收取費用?！?p>

　　市物價局《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》中規(guī)定房地產(chǎn)咨詢、評估及經(jīng)紀服務收費實行政府指導價。其中，房屋購賣居間代理服務費較高收費標準為房產(chǎn)交易登記成交價的1%（向購賣雙方收?。?； 貸款服務費較高收費600元（只向購方收?。?；租賃中介經(jīng)紀服務收費標準為1個月租金的50%（向承租出租雙方收?。?；提供有關房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術、信息等咨詢服務的，口頭咨詢服務費收費標準為咨詢每次10－50元，以普通咨詢報告方式提供的書面咨詢費標準為300－1000元；復雜的咨詢報告較高收費標準不超過咨詢標的千分之五。

　　陷阱四

　　壓價收購這是指不法中介利用公產(chǎn)房承租人缺乏置換知識和想快速變現(xiàn)的心理，虛假評估，巧言哄騙，自承租人處低價“收購”公產(chǎn)房。

　　4月初，紅橋區(qū)的王老太，準備回老家河北省與子女團聚，想盡快將其承租的獨單賣出，找到一中介后，該中介先是說免費給老太太進行評估，要走了房本和近期的繳納租金發(fā)票。幾天后，中介說評估結果出來了，該獨單價值60000元。中介稱，考慮老太太生活不容易，愿意以65000元收購，并將錢給存在她家附近的銀行，存折交房時給她。老太太一看這中介這么“實誠”，便簽下了收購協(xié)議。老太太樂呵呵地回了家，收拾收拾準備與子女團聚?？删驮谒雅f家具給一起鍛煉的老姐妹時，大家告訴她，本小區(qū)同樣的獨單，在津房置換按照市場價賣了80000元。（應當說明的是，80000元是真實的市場價格，而不是因津房置換通過掛牌形式抬高房價的結果，說明中介公司故意隱瞞真實房價，惡意賺取差價的行為。）王老太回去找中介論理，中介說合同是她自愿簽的，不能反悔，否則算違約，得交違約金2000元，否則房本和發(fā)票不退還。萬般無奈，王老太用2000元“贖”回了自己的房本和發(fā)票，不但回老家與子女團聚的計劃擱淺了，還氣得犯病住進了醫(yī)院。

　　陷阱五

　　壓款自用這種陷阱不是向急于購房者設的，不法中介簽訂置換協(xié)議時約定購房者應向其交納全部或大部分房款，然后，如協(xié)議的“履行”順利就找諸多借口延遲向出讓方支付，常見借口如：錢款得按內(nèi)部財務管理規(guī)定從總店轉(zhuǎn)，或是款項太大得與銀行預約等等；如協(xié)議出現(xiàn)糾紛，那就更合不法中介的心意了，中介就挑撥，擴大矛盾，甚至唆使一方提起訴訟或仲裁，這樣一來，等到糾紛有了結論，房款也被不法中介壓了幾個月。壓下的款絕不會在中介手中閑著，早用來收房賺差價去了。反正，退款時人們一般不要利息。

　　這其中，較惡劣的是利用虛假的房源或做托兒的承租人來引購房人上鉤，較終購房人房屋是完全購不到，房款是完全別想短期要回。

　　公有住房置換是天津目前二手房交易中的重要組成部分。據(jù)了解，由于公產(chǎn)房特殊的歷史背景和權屬狀況，其交易與其他私有產(chǎn)權房屋的交易存在本質(zhì)的區(qū)別，但記者在調(diào)查中了解到，許多普通老百姓都不清楚這種區(qū)別，把公產(chǎn)房中介交易與私產(chǎn)房中介交易當成一回事。這就給許多不誠信的房產(chǎn)中介機構和人員以可乘之機，為了謀取不正當利益，以公產(chǎn)房交易中介服務為名給諸多購房者設下陷阱。

　　需要提醒承租人和購房者注意的是，除津房置換以外，其他房地產(chǎn)中介機構沒有進行直管公產(chǎn)房置換業(yè)務的資格。據(jù)譽豐律師事務所合伙人龐世耀律師介紹：不法房地產(chǎn)中介機構在公產(chǎn)房交易中一般有五種常見的不法手段。

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