樓市新政

　　新“國八條”的樓市調(diào)控細(xì)則要求，各金融機構(gòu)要切實執(zhí)行差別化住房信貸政策。同時，通過稅收金融監(jiān)管措施，合理引導(dǎo)住房需求，有效遏制投資投機性購房。

　　提高二套房頭付比及利率

　　解讀·借款壓力增大

　　新政出臺前，本市公積金二套房頭付比例為50%。但此次細(xì)則中明確提出，公積金二套房貸款需嚴(yán)格執(zhí)行頭付60%，利率1.1倍的政策，這也使得目前實際操作執(zhí)行的公積金二套房頭付50%不復(fù)存在。對于使用公積金貸款購購套房產(chǎn)的借款人來說，前期壓力會增大不少，又將會導(dǎo)致一部分人群的貸款觀望。

　　據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計，目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右，頭付提高后至少有兩成人群會受影響。公積金貸款與商貸就二套房貸款頭付和利率調(diào)整一致后，以80萬20年為例，購購二套房貸款公積金與商貸相比，月供能夠節(jié)省1070.29元，其優(yōu)勢還是較為明顯的。但需要注意的是公積金有貸款上限額度的限制，目前仍為80萬，借款人貸款時需考慮清楚。

　　另外，北京市房協(xié)副秘書長陳志解讀說，根據(jù)細(xì)則表述，如果新政出臺后，市場量價仍然過于活躍，甚至過快上漲，中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，提高二套房頭付比例，以及貸款利率倍數(shù)。

　　各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理對貸款購購套住房的家庭，要切實執(zhí)行“頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市套住房貸款頭付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強監(jiān)督檢查。

　　存量房較低計稅價擬調(diào)整

　　解讀·嚴(yán)打“陰陽合同”

　　嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務(wù)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易較低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

　　目前，北京各區(qū)縣的過戶指導(dǎo)價格相對市場價格有較大的反差，導(dǎo)致投機分子鉆漏洞，以至于“陰陽合同”到處滋生，過戶價格的落差較大是導(dǎo)致購房人心生“避稅”的主因之一。

　　陳志說，為了避免這種情況的發(fā)生，政府將根據(jù)市場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易較低計稅價格，使得指導(dǎo)價格更符合目前的房價水平。一旦政策落實后將會恰到好處地終結(jié)“陰陽合同”，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序邁出了極有利的一步。

　　中國財政學(xué)會副會長、人大教授安體富建議，本市應(yīng)大幅提高存量房交易較低計稅價格，盡快使其接近房屋交易的實際價格，以堵塞稅收漏洞。

　　提高高價房的土地增值稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率。

　　解讀·有望降低房價

　　中國財政學(xué)會副會長、人大教授安體富分析，這意味著本市要提高那些定價過高、增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。由此，有望使房產(chǎn)開發(fā)商降低自己的房產(chǎn)價格，較終達(dá)到國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲的目的。不過對于提高后的土地增值稅預(yù)征率可能達(dá)到多少，尚不好預(yù)測。

　　“這個規(guī)定是更加嚴(yán)格地對房價進行監(jiān)管。”陳志說，通過備案，政府部門可以掌握每個預(yù)售住宅成本價格，并核算他們上報預(yù)售價格。對于報價與成本差距過大的將監(jiān)管。此舉能有效控制新建商品房預(yù)售價格，讓房價保持在合理的范圍內(nèi)。

　　投資不足25%項目不得轉(zhuǎn)讓

　　參加本市土地競購的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴(yán)肅查處。開展商品住房用地使用情況專項檢查，對超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

　　全面推廣限房價競地價

　　全面落實本市2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前兩年年均實際供應(yīng)量?？偨Y(jié)本市“限房價、競地價”的經(jīng)驗，并在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。

　　市場影響

　　至少排除30%購房需求

　　我愛我家集團副總裁胡景暉說，他看到新政后并不感到“恐怖”。將非京籍購房納稅或社保年限提高至五年，這一做法徹底將炒房大門關(guān)閉，控制了市場的需求，從而保護了自住需求。他認(rèn)為，這一做法是讓需求排隊，給購房需求分出個輕重緩急。

　　“此次禁購將至少排除30%購房需求。”胡景暉說，他從他們公司去年的交易量中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京籍購房者只占35.5%，非京籍購房者占64.5%，這其中有一半未滿五年工作時間。所以，至少有30%的購房人群將被排除在今年的購房需求量中。

　　那么租金是否會大幅上漲呢？胡景暉說，去年北京租金上漲了16%左右，但房產(chǎn)稅試點政策的出臺，以及去年5條郊區(qū)軌道交通的開通，使市場房源范圍和數(shù)量均有所擴大，因此他估計，今年租賃市場漲幅可能在12%左右，不會大幅上漲。

　　對于房價，胡景暉并不悲觀，他認(rèn)為不漲也算調(diào)控到位，并不需要大幅下跌。一些大型開發(fā)企業(yè)還是會購地，而一些中小型房企可能會退出。因此，地價也將穩(wěn)定下來。

　　部分項目或調(diào)低價入市

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，細(xì)則可謂嚴(yán)厲，落實后會對北京市房地產(chǎn)市場整體的成交量產(chǎn)生一定影響，具體反映到網(wǎng)簽量上，2月底日均成交將很難超過500套，3月份作為傳統(tǒng)成交旺季也將會跌破萬套。

　　林倩說，此次細(xì)則出臺后，中高端商品房審批將會從嚴(yán)，對于不合理定價的也不會允許入市。這樣一方面會影響中高端房的供應(yīng)逐漸趨緊，從而導(dǎo)致成交占比減少，拉低整體成交均價。同時，另一方面也規(guī)范了開發(fā)商定價，部分項目可能會調(diào)低價格入市。

　　關(guān)于北京市調(diào)控目標(biāo)，林倩認(rèn)為，雖然北京市政府到目前為止還沒有對外公布調(diào)控目標(biāo)，但從政策細(xì)則來看，京版“國八條”與其他城市相比是較嚴(yán)厲的。而北京市作為調(diào)控的城市，調(diào)控目標(biāo)也會處于相對更高的層次。貸款的相應(yīng)配套政策，預(yù)計也很有可能在近日出臺。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2010年5月份至10月份，北京市新開期房均價3萬以上項目一共有33個。而2010年11月到目前新開期房有19個。其中去年11、12月就有16個項目入市。1、2月份3萬以上項目占到開盤總數(shù)的60%。

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