國(guó)家新一輪的樓市調(diào)控在春節(jié)前出臺(tái)！前天國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)八條”被稱為歷年來(lái)樓市調(diào)控較嚴(yán)厲的政策。“國(guó)八條”較重要的調(diào)控措施是把二套房貸頭付從原來(lái)的五成提高至六成；而各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市則有更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭套房停購(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“國(guó)八條”不僅從購(gòu)房需求落手繼續(xù)抑制投資性需求，還推出了地方政府問責(zé)機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，是去年樓市調(diào)控的“加碼”，而今年樓市調(diào)控力度顯然會(huì)更大，意味著不把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)不會(huì)罷手。

　　為此，記者對(duì)“國(guó)八條”的亮點(diǎn)綜合廣州樓市情況進(jìn)行一一解讀，讓廣州市民能進(jìn)一步了解廣州樓市情況和新政對(duì)其影響。

　　1省會(huì)城市戶籍家庭三套房停購(gòu)

　　政策：“國(guó)八條”規(guī)定：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　解讀：這意味著全國(guó)限購(gòu)令將更嚴(yán)厲。目前，全國(guó)實(shí)施限購(gòu)的城市不多，目前全國(guó)有27個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)令，不少省會(huì)城市沒有出臺(tái)限購(gòu)令。且各城市執(zhí)行程度不一，如深圳執(zhí)行的是嚴(yán)厲政策，家庭限購(gòu)第三套房。而廣州限購(gòu)令較為“溫柔”，戶籍家庭限新購(gòu)一套房，即無(wú)論以前有多少套房，還能新購(gòu)一套。隨著“國(guó)八條”出臺(tái)，像廣州這樣的省會(huì)城市，限購(gòu)令將更嚴(yán)格，即戶籍家庭限購(gòu)第三套房，非戶籍家庭限購(gòu)套房，即戶籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新購(gòu)任何住宅。這個(gè)政策會(huì)在各省會(huì)城市，還有房?jī)r(jià)上漲過快的城市實(shí)施。這是“國(guó)八條”中較具殺傷力的措施。

　　2二套房貸頭付提至六成

　　政策：“國(guó)八條”第四條規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　解讀：這一措施繼續(xù)收緊房貸政策。之前二套房頭付從較早的4成升至5成，現(xiàn)在再進(jìn)一步把頭付提高至6成。打個(gè)比方，在市區(qū)購(gòu)購(gòu)一套100平方米200萬(wàn)元的房子，二次置業(yè)家庭頭付就達(dá)到了120萬(wàn)元，頭付款提高了20萬(wàn)元，這對(duì)改善型家庭來(lái)說(shuō)是極大的負(fù)擔(dān)。地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志表示，二套房貸頭付提至6成將對(duì)改善型購(gòu)家造成大的殺傷力，這次調(diào)控從原來(lái)的抑制投資性需求擴(kuò)大至抑制改善型需求。

　　3購(gòu)房不滿5年 營(yíng)業(yè)稅按賣價(jià)全額征收

　　政策：“國(guó)八條”第三條規(guī)定，調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。
　
　　解讀：這將加大市民轉(zhuǎn)讓房屋的成本。原來(lái)政策規(guī)定，非普通住房未滿5年轉(zhuǎn)讓的才按全額征收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)購(gòu)不足5年的普通住房轉(zhuǎn)讓的，按其銷售收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。按新政策，即使是普通住房購(gòu)房未滿5年轉(zhuǎn)讓的，也得全額征收。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著營(yíng)業(yè)稅繼續(xù)上升，稅費(fèi)成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)家身上，由于購(gòu)房成本不斷上升，購(gòu)房需求將被抑制。

　　4大力推廣限價(jià)房

　　政策：“國(guó)八條”第五條規(guī)定，今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

　　解讀：這是國(guó)家給各地城市提出了增加住宅用地供應(yīng)的具體要求。原來(lái)沒有對(duì)供地總量提過量的要求，商品房?jī)r(jià)格高確實(shí)和供需矛盾有很大的關(guān)系。在土地供應(yīng)量上提出明確要求，有助于增加土地供應(yīng)，在結(jié)構(gòu)上緩解供需矛盾。

　　據(jù)悉，廣州2010年全年僅供應(yīng)住宅用地197.1732萬(wàn)平方米，供地量不足2平方公里；這就意味著今年廣州住宅用地至少要供應(yīng)3.035平方公里，才能達(dá)到“國(guó)八條”的標(biāo)準(zhǔn)。另外，“國(guó)八條”還要求推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓住宅用地，這意味著今年廣州需要加大限價(jià)地的供應(yīng)量。

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　　5拿地兩年不施工收地

　　政策：“國(guó)八條”第五條規(guī)定，對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。

　　解讀：政策頭次提出要審查企業(yè)拿地的資金來(lái)源，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商拿地的管理。較嚴(yán)厲的政策是，開發(fā)商拿地兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，要收回土地。按原來(lái)政策，土地閑置的認(rèn)定是拿地一年不開工算閑置，拿地一年不開工的開發(fā)商可以申請(qǐng)延期一年開工，兩年后才會(huì)認(rèn)定為閑置，而有特殊原因除外。“國(guó)八條”從緊嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定。

　　6一季度地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)

　　政策：“國(guó)八條”條規(guī)定，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。“國(guó)八條”第七條規(guī)定，落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。

　　解讀：據(jù)悉，此前多次樓市調(diào)控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力度。這兩條措施針對(duì)此而定，規(guī)定各地地方政府和金融機(jī)構(gòu)的問責(zé)制，不落實(shí)調(diào)控政策的地方政府和金融機(jī)構(gòu)將被問責(zé)。

　　另外，更要求地方政府在今年一季度向社會(huì)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，這不僅為了給各地市民降樓價(jià)的信心，更是地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)問責(zé)的有力措施。如何評(píng)價(jià)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的成??？“國(guó)八條”要求其公布調(diào)控目標(biāo)的做法，無(wú)疑是給出了政策效果的量化參考。

　　7保障房頭提公開公平公正

　　政策：“國(guó)八條”第七條規(guī)定，各地要通過新建、改建、購(gòu)購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。

　　解讀：此次調(diào)控文件中，頭次對(duì)保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。

　　廣州今年也推限價(jià)地

　　市國(guó)土房管局稱馬上研究出臺(tái)調(diào)控細(xì)則

　　新快報(bào)訊 記者 黃穎 報(bào)道 昨日，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“國(guó)八條”廣州肯定會(huì)執(zhí)行，現(xiàn)在會(huì)馬上研究政策并出臺(tái)相關(guān)調(diào)控細(xì)則，但細(xì)則何時(shí)出臺(tái)目前未有時(shí)間表。

　　該負(fù)責(zé)人表示，“國(guó)八條”涉及的內(nèi)容比較多，所以必須研究透徹才能出臺(tái)具體執(zhí)行細(xì)則。“如戶籍家庭限購(gòu)第三套房的政策，套房賣了再購(gòu)要不要限購(gòu)，家庭第三套房如何驗(yàn)證更全面，這些我們都要制定細(xì)則。包括年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)在內(nèi)的調(diào)控新政內(nèi)容，廣州都將抓緊制定。”

　　該負(fù)責(zé)人表示，由于“國(guó)八條”在限購(gòu)方面有更嚴(yán)格的限制，為此今年廣州將會(huì)加快建設(shè)個(gè)人信息系統(tǒng)。目前，廣州市房產(chǎn)檔案館雖然有大部分的個(gè)人房產(chǎn)資料，但極少部分拆遷房、房改房及區(qū)一級(jí)房產(chǎn)檔案信息并未納入其中，這個(gè)系統(tǒng)將能把這些分散的房產(chǎn)信息系統(tǒng)地整合和統(tǒng)一，可以方便查詢家庭購(gòu)房情況。

　　另外，“國(guó)八條”提出，要大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，那廣州會(huì)否再推雙限地？該負(fù)責(zé)人明確表示，今年廣州也會(huì)推限價(jià)地。據(jù)悉，廣州近期預(yù)計(jì)有40萬(wàn)平方米限價(jià)地推出市場(chǎng)，已有了出讓意向的是華南新城旁地塊和龍洞地塊。

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