限購(gòu)令的出臺(tái)，讓商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。同住宅相比，購(gòu)購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)需要相對(duì)較多的資金，風(fēng)險(xiǎn)更高，購(gòu)購(gòu)時(shí)需要更專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和考量因素。

　　對(duì)于眾多要購(gòu)購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該要注意哪些問(wèn)題呢？記者采訪(fǎng)了島城一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。

　　商業(yè)氛圍是頭要因素

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)某個(gè)商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上是購(gòu)購(gòu)了所謂整個(gè)大商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中的小產(chǎn)權(quán)，而這整個(gè)大商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的定位和經(jīng)營(yíng)模式如何對(duì)于其中的組成部分非常關(guān)鍵。廣華置業(yè)總經(jīng)理助理于湫認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)回報(bào)率較高，同樣，投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大，如果周邊商業(yè)氛圍不是很好，商鋪便會(huì)難出租，很容易砸在手里。

　　而另一位島城專(zhuān)家則認(rèn)為，地段是購(gòu)購(gòu)商業(yè)物業(yè)的頭要因素，因?yàn)榈囟文軌驇?lái)商業(yè)價(jià)值，一個(gè)成熟的商圈可以減少后期經(jīng)營(yíng)的不確定性。相對(duì)一個(gè)成熟的商業(yè)商圈，單體的商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高。

　　15年內(nèi)能夠回本就可以

　　投資商業(yè)地產(chǎn)一定要做長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所有的商業(yè)項(xiàng)目從開(kāi)始到成熟，都需要時(shí)間的積累。商業(yè)物業(yè)如果能在15年內(nèi)回本，這樣的投資才比較理想，否則便很難達(dá)到賺錢(qián)的目的。

　　另外，同住宅相比，商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)手費(fèi)用也較高，目前在青島，所有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手都要繳納3%的契稅。但是，據(jù)了解，在商業(yè)物業(yè)的交易過(guò)程中，有一項(xiàng)交易費(fèi)用政府一直沒(méi)有執(zhí)行，即凈收益30-50%的土地增值稅。據(jù)了解，目前溫州已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施收取這項(xiàng)費(fèi)用，該人士認(rèn)為，隨著商業(yè)物業(yè)的紅火發(fā)展，未來(lái)各地收取這項(xiàng)費(fèi)用的可能性比較大。

　　專(zhuān)家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的率分為兩部分，一是租金回報(bào)率，二是商業(yè)物業(yè)本身的升值回報(bào)率。其中租金回報(bào)率平均不低于8%、商業(yè)物業(yè)自身升值回報(bào)率保持在12%左右，這樣的商業(yè)物業(yè)可以考慮購(gòu)購(gòu)。

　　政府規(guī)劃很重要

　　投資商業(yè)物業(yè)，一定要關(guān)注政府規(guī)劃。未來(lái)區(qū)域政府是否有打造新商圈的規(guī)劃，如市北區(qū)CBD，就是在區(qū)政府的整體規(guī)劃的推動(dòng)下，許多項(xiàng)目凝聚而成的一個(gè)商圈。

　　另外，購(gòu)購(gòu)商鋪還要注意項(xiàng)目的配套設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)容量問(wèn)題、用水用電問(wèn)題、另外，市政施工、道路建設(shè)以及美化亮化和行車(chē)路線(xiàn)的規(guī)劃等都是購(gòu)房者必須要提前了解的事情。

　　背靠大樹(shù)好乘涼

　　一般來(lái)說(shuō)，許多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目為了吸引后期的招商，會(huì)在較初引進(jìn)一些大型的商業(yè)集團(tuán)，如目前，十五大街 (論壇 新聞 視頻)將樂(lè)購(gòu)引入，之前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將萬(wàn)千百貨、大玩家、萬(wàn)達(dá)影院等引入，從而借助品牌推動(dòng)，將后期的招商做起來(lái)。

　　同樣，對(duì)購(gòu)購(gòu)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇購(gòu)購(gòu)時(shí)，不僅要注意該有商業(yè)是否已經(jīng)有大型龍頭商業(yè)集團(tuán)入住，而且較好在選擇購(gòu)購(gòu)的具體位置時(shí)要同這些龍頭集團(tuán)相鄰，這就是所謂的“背靠大樹(shù)好乘涼”。

　　購(gòu)購(gòu)要量力而行

　　頭付不低于五成，利率1.1倍，盡管在現(xiàn)在，隨著住宅政策的調(diào)整，這個(gè)貸款比例已經(jīng)同住宅相差不大，特別是二套住宅，但是，由于一般商業(yè)物業(yè)的單價(jià)要高出住宅很多，總支出也要高。另外，購(gòu)購(gòu)商業(yè)物業(yè)后，無(wú)論水電氣都是按照商業(yè)費(fèi)用支付，價(jià)格也比住宅要高。因此，于湫認(rèn)為，購(gòu)購(gòu)商業(yè)物業(yè)一定要量力而行，除了前期的購(gòu)購(gòu)費(fèi)用外，購(gòu)購(gòu)商業(yè)物業(yè)還特別需要考慮后期投入問(wèn)題，這個(gè)投入指的是購(gòu)購(gòu)后空置期所交納的費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)的使用費(fèi)、公攤的水電費(fèi)等。相比于100平方米住宅每個(gè)月數(shù)百元的投入，一個(gè)100平方米的商鋪，每月諸如此類(lèi)的花費(fèi)常常高達(dá)數(shù)千元。

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