2014年 房地產(chǎn)很微妙？

　　4.1萬(wàn)億，2013年全國(guó)的土地出讓收入以這樣一個(gè)驚人的數(shù)字，創(chuàng)下了新的歷史記錄。在過(guò)去的一年里，成交火爆的土地市場(chǎng)給2014年的房?jī)r(jià)帶來(lái)了繼續(xù)上漲的沉重壓力。2014年1月，各地仍在不斷地增加土地的交易，這似乎又預(yù)示著土地市場(chǎng)在新的一年里更加火熱的行情。如果土地市場(chǎng)高燒難退，那么已經(jīng)讓很多人望樓興嘆的房?jī)r(jià)，又會(huì)不會(huì)感覺(jué)到一絲高處的寒意？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。

　　4.1萬(wàn)億，2013年的土地出讓收入創(chuàng)下新記錄。開(kāi)放商的拿地?zé)崆闉楹稳绱烁邼q？2014，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

　　昨天，國(guó)土資源部發(fā)布2013年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)5.8%，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平持續(xù)上漲。全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)到4.1萬(wàn)億元，刷新2011年3.15萬(wàn)億元的歷史記錄。

　　經(jīng)歷了春節(jié)長(zhǎng)假這一傳統(tǒng)樓市淡季之后，雖然商品房市場(chǎng)暫時(shí)處于冬眠狀態(tài)，但是土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。1月28日，綠地集團(tuán)在武漢以24億的高價(jià)連拿三塊土地。而從1月份開(kāi)始，綠地就已經(jīng)開(kāi)始在北京、上海等多各城市，拿下了12塊土地，共花掉了58億。

　　春節(jié)前，恒大集團(tuán)斥資15億元拿下了太原的五宗地塊。2013年，恒大購(gòu)地的花銷也達(dá)到了500多億元。

　　據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在2013年，保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海，這十家大的房企，全年累計(jì)拿地金額達(dá)到了3176.7億元，同比漲幅超過(guò)104%。

　　2月11日，方興地產(chǎn)以101億元的超高價(jià)格競(jìng)得上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，成交樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.6%。成為了較新的上海地王。

　　1月23日，深圳前海推出的一宗商業(yè)用地，被以重建紐約世貿(mào)而聞名的美國(guó)兆華斯坦公司，聯(lián)合前海國(guó)際能源金融，以134.0999億元、2.8萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下，刷新深圳單價(jià)、總價(jià)地王記錄。

　　去年9月，融創(chuàng)以43.24億元拿下北京農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)折合7.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下的住宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　張鴻：對(duì)地方政府來(lái)說(shuō) 土地市場(chǎng)不能不熱房?jī)r(jià)不能下降

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　如果倒退一年，在2013年的這個(gè)時(shí)候，我們來(lái)預(yù)計(jì)這些政策，應(yīng)該是覺(jué)得這一年可能不會(huì)那么火，不會(huì)那么熱。但是回過(guò)頭來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)這些原因都是高價(jià)拿地的原因，你知道嗎？就是你說(shuō)的國(guó)五條，史上較嚴(yán)厲，但是后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)它是史上看上去較嚴(yán)厲，但執(zhí)行上并沒(méi)有那么嚴(yán)厲，甚至很多地方根本就沒(méi)有執(zhí)行。那么，到年底為什么又那么多城市來(lái)開(kāi)始調(diào)控，那正是這一年你其實(shí)不用調(diào)控，然后到年底的時(shí)候，你裝模作樣的讓高價(jià)房不要入市，然后那個(gè)平均價(jià)格就顯得下來(lái)了。但是即便如此，你完不成任務(wù)，其實(shí)也沒(méi)有什么。然后住宅地的供應(yīng)開(kāi)始上漲。其實(shí)更重要的是，就是漲幅更大的是價(jià)格的上漲，就是土地收入4.1萬(wàn)億，它要遠(yuǎn)大于土地供應(yīng)面積的上漲。其實(shí)土地供應(yīng)面積、住宅供應(yīng)面積，已經(jīng)連續(xù)四年沒(méi)有完成計(jì)劃了。然后較后你說(shuō)那個(gè)資金其實(shí)正是這種時(shí)候，就別的地方都進(jìn)不去錢的時(shí)候，只有開(kāi)發(fā)商、土豪有錢，所以對(duì)他來(lái)說(shuō)是不愁的，所以你現(xiàn)在回過(guò)頭去看，土地市場(chǎng)不火才奇怪。

　　在這種情況下，土地財(cái)政占的比重事實(shí)上在2013年，因?yàn)楦鱾€(gè)城市不一樣，肯定是有創(chuàng)新的。這意味著如果我是一個(gè)地方政府頭腦的話，這個(gè)土地不能不熱，房?jī)r(jià)不能下降。

　　馬光遠(yuǎn)：2013年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)真的就是靠房地產(chǎn)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　我們引發(fā)了一個(gè)非常有意思的討論，就是數(shù)字的游戲。我認(rèn)為房地產(chǎn)本身，你要單獨(dú)看一個(gè)數(shù)字，甚至你要看那種增長(zhǎng)、增速的話，事實(shí)上不同的角度，你得出的結(jié)論完全是相反的。比如說(shuō)去年我們從政策來(lái)看，好像很嚴(yán)，但是為什么拿了那么多的地？這是一個(gè)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不缺錢。去年我們的全社會(huì)融資額只有17.29萬(wàn)億，房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的到位資金超過(guò)12萬(wàn)億，70%。所以很多人說(shuō)，我很缺錢，你要問(wèn)清楚誰(shuí)缺錢，不是房地產(chǎn)缺錢，而是房地產(chǎn)把70%的錢拿走以后，別人當(dāng)然感覺(jué)非常缺錢。

　　為什么拿了那么多的地？因?yàn)楣?yīng)地的面積非常大。相對(duì)于前幾年來(lái)講，2013年的土地供應(yīng)，特別是一線城市非?；鸨Ｎ矣浀梦覀?cè)?jīng)做過(guò)一個(gè)地王，我們當(dāng)時(shí)有一個(gè)結(jié)論就說(shuō)，地王是地方政府放出來(lái)的，為什么？因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)非?；鸨?，你那個(gè)時(shí)候不把囤著的好地拿出來(lái)，高價(jià)地拿出來(lái)，以后可能沒(méi)有機(jī)會(huì)。所以你要去購(gòu)地，頭先得放地。所以這個(gè)4.1萬(wàn)億的高價(jià)是可以調(diào)控出來(lái)的。

　　比如說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資去年是8.6萬(wàn)億，達(dá)到GDP比重超過(guò)15%，這個(gè)比重已經(jīng)非常大。所以我們說(shuō)，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)說(shuō)句不好聽(tīng)的話，真的是靠了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)相當(dāng)大，這個(gè)貢獻(xiàn)不僅僅只是說(shuō)對(duì)地方土地財(cái)政，更重要的是，這種投資拉動(dòng)，導(dǎo)致較后出現(xiàn)各方面的數(shù)據(jù)都不錯(cuò)。

　　顧云昌：土地市場(chǎng)和樓市一樣出現(xiàn)了嚴(yán)重分化 土地市場(chǎng)在今年下半年會(huì)冷靜下來(lái)

　　(全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

　　應(yīng)該說(shuō)在現(xiàn)在的中國(guó)樓市，或者土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化，可能在北京、上海這樣的一線城市，土地市場(chǎng)今年1月份仍然延續(xù)了去年的，特別是去年下半年的情景。開(kāi)發(fā)商購(gòu)地很踴躍，因?yàn)樗麄兛吹竭@地方的房?jī)r(jià)還在上升，需求還是很大。但是并不是說(shuō)代表中國(guó)所有的城市都是這個(gè)情況，我們看到有些城市的土地市場(chǎng)并不是像一線城市那么火爆，而是由于供應(yīng)量過(guò)大，開(kāi)發(fā)商樓盤銷售并不是很理想，所以他們拿的積極性并不是很高。

　　也就是說(shuō)，土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)一樣，出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，就是應(yīng)該有區(qū)別性的對(duì)待。經(jīng)過(guò)一段的購(gòu)地以后，我覺(jué)得較晚可能下半年以后，土地市場(chǎng)會(huì)冷靜下來(lái)。不會(huì)像去年那么火爆，土地的儲(chǔ)備到了一定的時(shí)候，再加隨著地價(jià)的上漲，可能會(huì)減弱開(kāi)發(fā)商購(gòu)的積極性。

　　張鴻：一線城市的需求堅(jiān)挺 二、三線城市的風(fēng)險(xiǎn)難斷

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　房?jī)r(jià)其實(shí)還是由供需來(lái)決定的，我們現(xiàn)在看到購(gòu)地的，包括去年購(gòu)地的，其實(shí)他在一年半以后到兩年以后，才能變成一個(gè)房子，才能供應(yīng)到市場(chǎng)上來(lái)。而去年和前年這樣的熱的銷售，其實(shí)已經(jīng)去庫(kù)存化，就是很多房子已經(jīng)賣掉了。所以接下來(lái)，就說(shuō)供需上到底是不是那些剛需還是那么緊張？

　　比如去年其實(shí)有90%多，我們看到是榜購(gòu)房，那是不是已經(jīng)購(gòu)?fù)炅?？今年是不是都是改善性，或者是都是投資性了，如果僅僅都是投資性的話，那可能會(huì)有影響。但是就分類的話，我覺(jué)得還是要把它們給分開(kāi)，就一線城市、二線城市、三線城市。一線城市的需求還是非常硬的，二、三線城市，原來(lái)我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)是很大的，但是現(xiàn)在看來(lái)，包括我過(guò)年期間去一些城市看，好像確實(shí)大家不再談?wù)摿?，但是你說(shuō)那個(gè)房?jī)r(jià)能懸上來(lái)往下跌多少？現(xiàn)在也很難說(shuō)。

　　馬光遠(yuǎn)：2014年整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)不太可能像2013年火熱

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　未來(lái)真正決定房?jī)r(jià)的恐怕不是地價(jià)，而且地價(jià)高并不指的是全國(guó)的地價(jià)都會(huì)高，可能就是一線城市。

　　現(xiàn)在我關(guān)注的兩個(gè)現(xiàn)象，榜是一季度的時(shí)候，媒體上大家都在講賣地又賣得不錯(cuò)，但事實(shí)上主要是一線城市賣得不錯(cuò)。個(gè)又講說(shuō)，哎呀房?jī)r(jià)又起來(lái)了，那是因?yàn)榘讶ツ隂](méi)有讓其上市的高價(jià)房起來(lái)了。比如說(shuō)北京放了一個(gè)9萬(wàn)多的盤，1月份又有3個(gè)超過(guò)6萬(wàn)的盤。那是因?yàn)槿ツ隂](méi)有放，因?yàn)槿ツ昴甑椎臅r(shí)候規(guī)定超過(guò)4萬(wàn)的房子，是不放出到市場(chǎng)上來(lái)的，所以我覺(jué)得這個(gè)數(shù)字并不代表未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)。2014年，整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)事實(shí)上非常微妙，就是一線城市能不能帶動(dòng)像2013年那樣的火熱，我覺(jué)得這種概率非常低。

　　更可能的是什么？我們看貨幣供應(yīng)，今年仍然非常緊張。點(diǎn)，美國(guó)QE退出以后，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響相當(dāng)大，所以這是一個(gè)必須要冷靜思考的。而且到去年年底，到現(xiàn)在我自身感覺(jué)到的一個(gè)情況是什么？有很多人談?wù)撈鸱績(jī)r(jià)的時(shí)候，都已經(jīng)從去年的感嘆號(hào)、感嘆號(hào)、感嘆號(hào)到問(wèn)號(hào)、問(wèn)號(hào)、問(wèn)號(hào)，這是一個(gè)很大的轉(zhuǎn)變。

　　張鴻：房地產(chǎn)不僅綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì) 今天還綁架了中國(guó)足球

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　確實(shí)是大手筆。你要是那么比的話，他購(gòu)一、兩個(gè)歐洲先進(jìn)真是那不算什么，幾套房子就夠了。我回憶一下，甲A在原來(lái)的時(shí)候，都說(shuō)是城市名片。那個(gè)時(shí)候名片有酒廠、有飲料廠，有電器，還有做藥、做金融的。我想起羅素的話，叫參差多態(tài)才是幸福的本源。我們那個(gè)時(shí)候，覺(jué)得每一個(gè)城市是不同的名片，就是說(shuō)每一個(gè)城市其實(shí)他的發(fā)展的強(qiáng)項(xiàng)或者發(fā)展的方向是不一樣的，城市都有不同的競(jìng)爭(zhēng)力。但是現(xiàn)在統(tǒng)一了，就是幾乎每一個(gè)城市的名片拿出來(lái)都是房地產(chǎn)。這就說(shuō)明問(wèn)題了，中國(guó)的每一個(gè)城市如果他的足球隊(duì)都是和房地產(chǎn)有關(guān)，那就說(shuō)明這個(gè)群體性。一、兩個(gè)城市沒(méi)問(wèn)題，如果都是這樣的話，那就說(shuō)明群體性的一個(gè)危險(xiǎn)在里面，我特別擔(dān)心它變成一個(gè)不幸的本源。

　　房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，今天還綁架了中國(guó)足球。

　　馬光遠(yuǎn)：如果房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩了 那房地產(chǎn)的盛世將劃上句點(diǎn)

　　(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

　　我們從各種各樣的數(shù)據(jù)指標(biāo)去看，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，占投資的比重，占GDP的比重，房地產(chǎn)融資占社會(huì)融資的比重，包括房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)足球這種全方位的侵入，事實(shí)上證明了一個(gè)什么問(wèn)題？就是已經(jīng)達(dá)到它的鼎盛。我們經(jīng)常談到中國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，2014年大家為什么認(rèn)為很微妙？就說(shuō)有很多人一下子打了一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)呢？是因?yàn)?013年實(shí)在太好了，我們很難想象房地產(chǎn)還能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大。

　　房地產(chǎn)商的錢有各種各樣的融資，但是較根本的是什么？較根本的是大家看到，

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