期房限轉(zhuǎn)、房貸收緊、網(wǎng)上備案交易等一系列政策法規(guī)的出臺(tái)，讓今年的國(guó)內(nèi)樓市降了溫，但對(duì)于那些真正對(duì)住房有所需求和想改善居住條件的人來說，他們的購房愿望依然強(qiáng)烈，不少樓盤銷售行情火爆，個(gè)別區(qū)域樓盤公開發(fā)售前夕售樓處前出現(xiàn)徹夜排隊(duì)購樓現(xiàn)象。這就使購房者很難分清是開發(fā)商在“炒作”還是樓盤真的熱銷。購房者若想購到稱心如意的樓，還是要多看、多想、多比較。隨著供需趨向平衡，還會(huì)有更多的新樓盤涌現(xiàn)，購房者切忌一時(shí)沖動(dòng)，購下不如意的房子而悔恨不已。

 　　“假熱銷”慣用五大騙術(shù)

　　中國(guó)人購東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，因此一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮，或者幾個(gè)人搶一套房子，說實(shí)在的，對(duì)想購房的人來說想不動(dòng)心都難，當(dāng)然其前提是與自己理想中的地段、價(jià)位大致相符。就是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商、代銷商們才有戲可演。下面就羅列幾個(gè)他們慣用招數(shù)，以警示各位。

　　騙術(shù)1：內(nèi)部認(rèn)購探虛實(shí)

　　從內(nèi)部認(rèn)購測(cè)溫度樓市沸騰之時(shí)，房產(chǎn)商賣房也煩惱，方方面面托關(guān)系講人情，不是求托兒降一點(diǎn)價(jià)，就是近水樓臺(tái)搶個(gè)內(nèi)部認(rèn)購從而不必舟車勞頓去日夜排隊(duì)。由此衍生出新樓盤開盤前的一種銷售手段——內(nèi)部認(rèn)購。在待售項(xiàng)目尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行發(fā)售樓盤購購資格，這種缺乏保障的賣樓花，雖然后來被管理部門明令禁止，但是至今仍然流行。

　　開發(fā)商借內(nèi)部認(rèn)購來測(cè)試所開發(fā)樓盤溫度高低，并積累目標(biāo)客戶。消費(fèi)者也不妨順藤摸瓜，借此判斷樓盤是否熱銷。一般情況下樓盤項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間越短，做局的可能性越大。市場(chǎng)上經(jīng)?？梢钥吹?，內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間很短的樓盤，排隊(duì)的人鋪天蓋地，樓盤好像更熱銷，這其中多數(shù)有問題，如果一個(gè)新樓盤經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購，就會(huì)積累相對(duì)有較多數(shù)量的目標(biāo)客戶。這種情況下，想購房的人不妨多方打聽，結(jié)交其他準(zhǔn)客戶，傾聽他們對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)反應(yīng)，從中即可了解到大部分購家對(duì)該樓盤的興趣意向。

　　相關(guān)鏈接：內(nèi)部認(rèn)購被明令禁止

　　建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第22條明確規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！币簿褪钦f，“內(nèi)部認(rèn)購”等是違反國(guó)家相關(guān)法規(guī)的，并不受法律保護(hù)，如果發(fā)生糾紛，購房者難以維護(hù)自身的利益。

　　騙術(shù)2：推房技巧有門道

　　在房子數(shù)量的推出和價(jià)格的制定上較關(guān)緊要，前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。一般常用的策略是推出總量的四分之一或三分之一。而且，這里面所推單元也大有講究，通常的做法是揀較差的房型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，即所謂的“制造饑渴感”，另一方面還可以避免這些“丑女”到較后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。

　　騙術(shù)3：房托兒造市花樣多

　　關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者心里都明白，為制造人氣、烘托氣氛，避免出現(xiàn)冷場(chǎng)，有的樓盤在開盤時(shí)會(huì)到外邊雇用一些人回來充當(dāng)購家，這就是我們常說的房托兒。

　　當(dāng)你來到一個(gè)熱火朝天的樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，看到一堆人擠在樓盤的模型旁邊裝模作樣地說“這個(gè)樓盤好啊，住在這里好，有小學(xué)，環(huán)境又像公園”。或者在看房巴士上遇到不少業(yè)主和購家都在互相交流說自己這房子購得好、購得值的時(shí)候，那你就有可能是遇上了“樓托兒”了。尤其在長(zhǎng)假期的時(shí)候，樓托兒的重要性更大。購家在擁擠的樓盤現(xiàn)場(chǎng)，看到一個(gè)個(gè)“托兒”搶著下訂單的時(shí)候，從眾心理、怕“認(rèn)輸”的心理，使得購家馬上加入搶下訂單的隊(duì)伍。

　　新盤雇“托兒”炒人氣，制造“假熱銷”現(xiàn)象已經(jīng)很普遍。實(shí)際上一些確實(shí)熱銷的樓盤，雇“托兒”的現(xiàn)象也不少見。

　　“排這么長(zhǎng)的隊(duì)，是購什么呢？”自從告別了緊缺經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，排隊(duì)購東西實(shí)在是稀罕事，但在樓市卻是見怪不怪的平常事。叫人窩火的是，千辛萬苦、貪早摸黑來排隊(duì)，長(zhǎng)長(zhǎng)的人龍里不少是房產(chǎn)商雇來托市的“房托兒”。房產(chǎn)商“雇托兒炒樓”同樣是營(yíng)造稀缺房源的一種手段，只不過其目的不僅在于營(yíng)造一個(gè)熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到”的局面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤(rùn)，而且還會(huì)給購房人造成相當(dāng)程度的心理壓力，使其做出非理性的判斷和購購決策。

　　專家提醒：頭腦冷靜好購房

　　業(yè)內(nèi)人士指出，造成“排隊(duì)購房”的現(xiàn)象，也是開發(fā)商運(yùn)作樓盤的一種策略。一個(gè)樓盤頭推的房源，只占到了整個(gè)樓盤的三分之一，甚至更少，而前來登記的人數(shù)卻超出房源幾倍，這就必定會(huì)讓購購者有“想購房得趕早”的急切心情。

　　騙術(shù)4：銷售氣氛迷惑人

　　現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛的營(yíng)造也很重要，比如：業(yè)績(jī)示意圖上要偽裝得一片紅紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元；再如：售樓小姐在這邊大聲問銷控臺(tái)：“請(qǐng)問某某號(hào)還有嗎？”那邊售樓專案響亮地回答：“對(duì)不起，某某號(hào)已被訂走！”如此三番五次且表情豐富地一唱一和，搞得購購者很緊張，那些心理素質(zhì)欠佳者就會(huì)暗自著急：“賣得不要太好噢！趕快下單吧?！本瓦@么一不小心，口袋里捂得熱乎乎的一疊鈔票就溜了出去。

　　騙術(shù)5：網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)有玄虛

　　今年開始流行起了網(wǎng)上售房，數(shù)據(jù)全公開，你以為難作假，但有些數(shù)據(jù)看了也沒用，要具體分析，有些不良開發(fā)商弄虛作假自有一套。如某樓盤8月份開盤就宣稱賣光了，但是打開銷控表你就會(huì)看到實(shí)際簽合同的只有10套左右，3套沒賣掉，但其他都是預(yù)訂，而預(yù)訂的也算是成交的。不要搞錯(cuò)，8月到現(xiàn)在還是預(yù)訂，那么什么時(shí)候才把合同簽了？這實(shí)際在有意制造緊張空氣。到底賣掉多少絕大部分都是值得商榷的，如某某花園，原來好像是7月份就開始銷售，賣掉幾套，但后來覺得8月份賣得太少，就把7月份的拉掉，放到8月，而就算這樣，你去銷控表看看，號(hào)稱已經(jīng)賣掉大概70%-80%，但實(shí)際簽掉的合同也只有幾套而已，但撤消的倒有30套，現(xiàn)在銷售商就利用預(yù)訂及交定金也算是賣掉來裝裝門面。

　　“網(wǎng)上房地產(chǎn)”方便了市民購房，一些不法開發(fā)商還是在暗中作祟。專家透露，常見作假行為有開發(fā)商發(fā)布與實(shí)際成交價(jià)格有明顯差異、不真實(shí)的房地產(chǎn)參考價(jià)格，并且參考價(jià)格不予修改；虛擬成交信息，虛構(gòu)定金合同、預(yù)售合同，很多合同的撤銷比例超過50%，中介和關(guān)系戶截了市民“購房路”；半夜售房、該售不售的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且詆毀網(wǎng)上信息的準(zhǔn)確性；提交虛假網(wǎng)上信息，拒絕發(fā)布聯(lián)系方式等相關(guān)信息。

　　相關(guān)鏈接

　　商品房網(wǎng)上銷售是怎么回事？

　　“網(wǎng)上售房”不是我們知道的一般意義上的互聯(lián)網(wǎng)的電子購物，它是一套管理商品房銷售行為的系統(tǒng)，通過控制銷售房源和簽訂合同來實(shí)現(xiàn)其功能。其工作原理是，將開發(fā)商和主管部門納入一個(gè)局域網(wǎng)中，開發(fā)商在辦理商品房銷售許可證時(shí)，要將所有待售商品房信息詳細(xì)到每套的房號(hào)、樓層、朝向、面積、設(shè)施、用途等輸入系統(tǒng)，待取得許可證之后，這些房源才可進(jìn)入銷售界面。購房人確定購購對(duì)象，必須通過這套系統(tǒng)簽訂合同，之后這套房子便進(jìn)入已售狀態(tài)。

　　忌盲目 適合自己較重要

　　大部分購房者在購購物業(yè)時(shí)都想購到一處各方面都讓自己滿意的房子，這是在一種狀態(tài)下的結(jié)果，實(shí)際上沒有較好的房子，只有較適合你的房子。如何選購較適合自己的房子呢？

　　一、明確分析自己的購房需求：

　　購房是為了自住還是投資？是為了過渡性居住還是長(zhǎng)久居?。磕軌驖M足家庭人口需求的建筑面積是多大、房間需要幾間、要不要工人房？購房預(yù)算是多少？是為了滿足居住功能還是為了提高生活品質(zhì)？是為了孩子讀書還是安排老人養(yǎng)老？在能接受的價(jià)格范圍內(nèi)，較能滿足你主要需求的房子就是較適合你的房子。

　　二、項(xiàng)目的詳細(xì)了解，要有前瞻性：

　　開發(fā)商的品牌；片區(qū)規(guī)劃；小區(qū)的公共配套環(huán)境；戶型特點(diǎn)；物業(yè)管理能否為你的物業(yè)提供后續(xù)增值服務(wù)；看看樣板房能對(duì)戶型的可變空間做個(gè)了解；一定要上去看看清水房即交樓標(biāo)準(zhǔn)房，實(shí)地感受下房子的內(nèi)部及外部空間和施工質(zhì)量。李海鵬

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