靜觀當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)升溫，常常使人想起日本上個(gè)世紀(jì)80年代的那場(chǎng)的房地產(chǎn)泡沫。那場(chǎng)泡沫如果以代表日元大幅度升值的"廣場(chǎng)協(xié)議"簽署年的1985年開(kāi)始為起點(diǎn)，到泡沫的1991年為止，全國(guó)6大城市的商業(yè)地價(jià)短短5~6年的時(shí)間里竟上升了3倍多！

當(dāng)時(shí)整個(gè)日本房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛，投機(jī)盛行，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，然而泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后，從1990年開(kāi)始至今，日本全國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，造成銀行大量不良資產(chǎn)。2003年3月，日本七家大型銀行共核銷(xiāo)了大約5.6萬(wàn)億壞賬，日經(jīng)指數(shù)也跌入歷史較低位的8000點(diǎn)內(nèi)。

泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)下跌，造成大量壞賬，引起金融危機(jī)，重創(chuàng)了日本經(jīng)濟(jì)。日本自泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之后進(jìn)入長(zhǎng)期蕭條期，10多年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終徘徊在衰退與復(fù)蘇的停滯狀態(tài)之中，被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱(chēng)作---"失落的十年"。

為避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)重走日本當(dāng)年之路，我們有必要分析日本上個(gè)世紀(jì)那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫形成的原因、表現(xiàn)以及泡沫破滅的影響，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供借鑒。

日本房地產(chǎn)泡沫危機(jī)回放

日本的房地產(chǎn)泡沫是與股價(jià)泡沫連在一起的整個(gè)資產(chǎn)價(jià)格膨脹的經(jīng)濟(jì)泡沫。

日本房地產(chǎn)泡沫直接表現(xiàn)為地價(jià)（因?yàn)槿毡緦?shí)行的是土地私有制）的上升。其過(guò)程是，從用途上講由商業(yè)用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都、而后擴(kuò)展到東京都圈、進(jìn)而擴(kuò)展到大城市圈、較后是中小城市圈。這樣一個(gè)波及過(guò)程經(jīng)歷了較長(zhǎng)的時(shí)間，頭先是地價(jià)的膨脹、其次是地價(jià)趨于穩(wěn)定、較后是地價(jià)的急速下降。

日本地價(jià)的上升實(shí)際上是1987年從東京都市的商業(yè)用地開(kāi)始的。1985年廣場(chǎng)會(huì)議之后加速了這一過(guò)程。1986年至1987年?yáng)|京的住宅地價(jià)格開(kāi)始上升，同時(shí)波及到東京都圈的商業(yè)地、住宅地。東京以外的地區(qū)，1987年大阪、名古屋的地價(jià)、1989年其它中小城市的地價(jià)都接踵而上。

進(jìn)入1988年之后，東京都圈的地價(jià)頭先開(kāi)始走向平穩(wěn)。隨后1990年大阪地區(qū)的地價(jià)也趨于平穩(wěn)。而到1991年則日本全國(guó)開(kāi)始了大暴跌。

1990年9月地價(jià)達(dá)到較高點(diǎn)，比1985年9月上升了2倍。但在這一過(guò)程中，各個(gè)地區(qū)地價(jià)變化是不平衡的，大城市變化。在大城市中升降的是大阪圈、其次是東京圈、第三是名古屋圈

日本的房地產(chǎn)泡沫是和股市泡沫同時(shí)存在的，兩者互相影響、互相推動(dòng)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫經(jīng)濟(jì)的形成。地價(jià)和股價(jià)總額的增量是相輔相成幾乎同步膨脹的。在1986年、1987年、1989年的三年中資產(chǎn)總額增量都超過(guò)了國(guó)民生產(chǎn)總值。更值得注意的是1987年地價(jià)總額的增量與國(guó)民生產(chǎn)總值之比竟然為1.19：1，即僅僅土地價(jià)格增加額要比GNP還多得多。這足以說(shuō)明日本的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到了總體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的規(guī)模。

三大因素推波助瀾

在日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的過(guò)程中，以下幾個(gè)具體因素成為推波助瀾的微觀原因：

，人們相信土地價(jià)格只升不降的神化，爭(zhēng)相購(gòu)置房地產(chǎn)。

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