靜觀當前中國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，常常使人想起日本上個世紀80年代的那場的房地產(chǎn)泡沫。那場泡沫如果以代表日元大幅度升值的"廣場協(xié)議"簽署年的1985年開始為起點，到泡沫的1991年為止，全國6大城市的商業(yè)地價短短5~6年的時間里竟上升了3倍多！

當時整個日本房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛，投機盛行，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，然而泡沫經(jīng)濟破滅之后，從1990年開始至今，日本全國大部分城市的房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，造成銀行大量不良資產(chǎn)。2003年3月，日本七家大型銀行共核銷了大約5.6萬億壞賬，日經(jīng)指數(shù)也跌入歷史較低位的8000點內(nèi)。

泡沫經(jīng)濟的破滅，特別是房地產(chǎn)價格的持續(xù)下跌，造成大量壞賬，引起金融危機，重創(chuàng)了日本經(jīng)濟。日本自泡沫經(jīng)濟破滅之后進入長期蕭條期，10多年來經(jīng)濟增長始終徘徊在衰退與復(fù)蘇的停滯狀態(tài)之中，被經(jīng)濟學(xué)界稱作---"失落的十年"。

為避免中國經(jīng)濟重走日本當年之路，我們有必要分析日本上個世紀那場房地產(chǎn)泡沫形成的原因、表現(xiàn)以及泡沫破滅的影響，為中國房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟發(fā)展提供借鑒。

日本房地產(chǎn)泡沫危機回放

日本的房地產(chǎn)泡沫是與股價泡沫連在一起的整個資產(chǎn)價格膨脹的經(jīng)濟泡沫。

日本房地產(chǎn)泡沫直接表現(xiàn)為地價（因為日本實行的是土地私有制）的上升。其過程是，從用途上講由商業(yè)用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、較后是中小城市圈。這樣一個波及過程經(jīng)歷了較長的時間，頭先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩(wěn)定、較后是地價的急速下降。

日本地價的上升實際上是1987年從東京都市的商業(yè)用地開始的。1985年廣場會議之后加速了這一過程。1986年至1987年東京的住宅地價格開始上升，同時波及到東京都圈的商業(yè)地、住宅地。東京以外的地區(qū)，1987年大阪、名古屋的地價、1989年其它中小城市的地價都接踵而上。

進入1988年之后，東京都圈的地價頭先開始走向平穩(wěn)。隨后1990年大阪地區(qū)的地價也趨于平穩(wěn)。而到1991年則日本全國開始了大暴跌。

1990年9月地價達到較高點，比1985年9月上升了2倍。但在這一過程中，各個地區(qū)地價變化是不平衡的，大城市變化。在大城市中升降的是大阪圈、其次是東京圈、第三是名古屋圈

日本的房地產(chǎn)泡沫是和股市泡沫同時存在的，兩者互相影響、互相推動，共同構(gòu)成了資產(chǎn)泡沫，促成了日本1980年代后半期泡沫經(jīng)濟的形成。地價和股價總額的增量是相輔相成幾乎同步膨脹的。在1986年、1987年、1989年的三年中資產(chǎn)總額增量都超過了國民生產(chǎn)總值。更值得注意的是1987年地價總額的增量與國民生產(chǎn)總值之比竟然為1.19：1，即僅僅土地價格增加額要比GNP還多得多。這足以說明日本的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達到了總體國民經(jīng)濟的規(guī)模。

三大因素推波助瀾

在日本泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的過程中，以下幾個具體因素成為推波助瀾的微觀原因：

，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產(chǎn)。

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