房地產(chǎn)頻遇調(diào)控，一份“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”也開(kāi)始在網(wǎng)傳。它回顧日本1985年~1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)2005年~2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似，較后更預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在明年崩盤。然而，多位專家卻表示，兩地銀行體系、人口結(jié)構(gòu)、城市化程度不同，“崩盤”可能只是“預(yù)言”而已。

　　雷同

　　房?jī)r(jià)飛漲、貨幣面臨升值壓力、低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率、寬松貨幣政策、穩(wěn)健財(cái)政政策。

　　日本國(guó)土交通省本月公布調(diào)查顯示，日本地價(jià)在去年連續(xù)年下滑，商業(yè)用地價(jià)格跌至紀(jì)錄低位。

　　經(jīng)濟(jì)起飛晚了近30年的中國(guó)，金融危機(jī)過(guò)后地產(chǎn)價(jià)格依然火熱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲13%。

　　“現(xiàn)在的樓市，確實(shí)和當(dāng)年的日本非常相似。樹(shù)長(zhǎng)不到天上去，這樣下去早晚要出問(wèn)題。”曾在亞洲開(kāi)發(fā)銀行任職的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)任中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)湯敏不無(wú)憂慮地表示。

　　中金公司香港研究部副總經(jīng)理沈建光也表示，近期確實(shí)有部分投資者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類似。

　　此外，中國(guó)也與當(dāng)年日本有相似的低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率。在寬松的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策方面，中國(guó)也和以前的日本雷同。

　　政府對(duì)銀行和企業(yè)的控制力、市場(chǎng)廣度、銀行體系和人口結(jié)構(gòu)等都不相同。

　　在中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容看來(lái)，當(dāng)前高房?jī)r(jià)癥結(jié)在難以抑制的投機(jī)性需求。中國(guó)大量二、三線城市如今還可以吸引投機(jī)資金。所以這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭到崩盤的結(jié)果?！暗且坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂，后果將會(huì)比日本更嚴(yán)重”。

　　戴德梁行策略研究顧問(wèn)部董事黎慶文更認(rèn)為，內(nèi)地樓市10年內(nèi)都不會(huì)崩盤。中國(guó)內(nèi)地金融體系與美國(guó)、日本甚至中國(guó)香港地區(qū)不一樣，央行對(duì)房地產(chǎn)信貸的控制力更強(qiáng)。

　　中金公司香港研究部副總經(jīng)理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管。中國(guó)政府對(duì)銀行和企業(yè)有很強(qiáng)的控制力，可以引導(dǎo)資金流向，出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)泡沫。

　　沈建光認(rèn)為，另一個(gè)視角是人口結(jié)構(gòu)。1985年日本城市化率達(dá)76.7%高點(diǎn)，城市化接近尾聲；中國(guó)城市化進(jìn)程還處于加速階段。只要吸取日本經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采取有效及有前瞻性的政策，歷史就不會(huì)重演。

　　去年底開(kāi)始，從信貸到土地，從到地方，一系列政策的出臺(tái)無(wú)一不指向“高燒”的房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)在中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)湯敏看來(lái)，過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，全世界的政府應(yīng)該說(shuō)都是失敗者。不然的話，美國(guó)也不會(huì)在次貸危機(jī)面前栽下這么大的跟頭，日本也不會(huì)出現(xiàn)20年經(jīng)濟(jì)低迷的。英國(guó)、愛(ài)爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地產(chǎn)崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國(guó)家都多次地絆倒在房地產(chǎn)這一塊“石頭”上。

　　湯敏認(rèn)為，內(nèi)地以前如70/90這樣的調(diào)控政策，大多過(guò)于微觀，難以起到有效調(diào)控的作用。而且對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控缺乏一個(gè)明確的目標(biāo)——調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是保證人人有住房？還是人人有房??？目標(biāo)很不清楚。

　　“要用調(diào)控通脹的機(jī)制來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，頭先要建立統(tǒng)一的房?jī)r(jià)指標(biāo)體系，建立城市的普通住房?jī)r(jià)格指數(shù)。同時(shí)，設(shè)立不超過(guò)居民年收入增長(zhǎng)率的房?jī)r(jià)容忍指標(biāo)，一旦超過(guò)這一指標(biāo)，相關(guān)部門就要馬上啟動(dòng)調(diào)控機(jī)制，例如調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率、增加土地供應(yīng)、提高購(gòu)房頭付。”湯敏認(rèn)為，具體的調(diào)控手段可以再作探討，中國(guó)有條件在世界上頭先建立一套完善的調(diào)控房?jī)r(jià)體系。

　　“這一容忍指標(biāo)也要設(shè)立下限，房?jī)r(jià)大跌同樣不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康?！彼f(shuō)，較理想的狀態(tài)是通過(guò)這一體系，讓中國(guó)房?jī)r(jià)在四五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

　　日本房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)低迷和經(jīng)濟(jì)持續(xù)蕭條密不可分。去年，中金公司的一份研究報(bào)告指出，居民及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重受損導(dǎo)致需求不振及金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，資金供給不足加上老齡化導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期不振，遭遇“失落的二十年”。

　　不少分析都指出日本整體房?jī)r(jià)雖然并沒(méi)有完全跌到位，但在大量歐美房產(chǎn)資金撤出后，日本眾多房產(chǎn)項(xiàng)目停工、市場(chǎng)交易冷清，一些日本房地產(chǎn)中介開(kāi)始把目光投向中國(guó)。

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