英國：低收入者可住公共住房

英國政府通過提供公共住房和住房補貼兩種途徑來實施住房保障制度。

公共住房。英國住房，分為私人住房和公共住房。公共住房又稱社會住房，是由地方政府和非營利機構——住房協會共同擁有和管理的，主要用于解決低收入者的住房困難。

20世紀80年代，經歷了大規(guī)模的住房私有化浪潮后，英國政府開始削減新建住宅資金和舊房維修基金的投入，扶植住房協會，并由其提供低成本的公共住房。1988年修訂頒布的《住房法》規(guī)定，允許租戶通過自愿投票，將其居住的公房整體轉讓給住房協會。目前，英國共有公共住房520萬套，其中地方政府擁有三分之二，住房協會擁有三分之一。

地方政府的公共住房建設資金來自于政府。在英格蘭，地方政府每年編制解決住房問題的計劃，上報政府。政府對計劃下達指導原則，并通過這些原則來評估和篩選地方政府提交的項目。在政府公共住房建設資金緊縮的情況下，這些計劃成為有效控制住房資金膨脹的工具。住房協會則更多地利用房屋抵押，從私人資本市場上借得資金。這在一定程度上緩解了政府投入的不足，但也提高了借入成本。

住房補貼。住房補貼是以低收入家庭為主要對象的社會保障。住房建設資金和住房補貼來自兩個不同的政府部門。勞動和社會保障部制定住房補貼政策，地方政府的相關部門負責審核和執(zhí)行。住房補貼支出完全取決于低收入家庭的住房需求，沒有預算限額。任何人，只要其收入低于政府設定的標準，都可申請住房補貼。

點評 英國是世界上較早實行政府干預住房市場的國家。有趣的是，這個以自由市場經濟的鼻祖亞當·斯密而聞名的國家，在中低收入住房保障問題上，政府用的卻是類似于計劃管理的行政模式。英國的經驗表明，政府需要直接介入居民住房問題，并作為公共住房的供應商。它保障的目標面向低收入，值得借鑒。

法國：不同收入群體都有房住

法國政府住房政策核心是鼓勵中高收入家庭購房，幫助低收入家庭租房，使不同收入群體都能得到與其收入水平相適應的住房，主要是采取補貼、稅收、金融、擔保等措施實現政策目標。

補貼。20世紀80年代，法國把政府補貼從“磚頭”轉向“人頭”，從低租金住房建設補貼轉為低收入家庭住房補貼。凡是收入水平低于社會標準的家庭，都可以獲得住房補貼。

稅收。政府在住房稅收方面主要有四種方式：一是住房儲蓄存款利息收入免征所得稅；二是住房貸款利息可以作為支出，從所得稅稅基中扣除；三是私人出租住房租金收入免征所得稅；四是降低出租住房建設增值稅，從20．6％降到5．5％。

金融。由于住房價格昂貴，在法國很少有人全部靠自己的錢購房，幾乎全部依靠銀行貸款。這就需要向購房者提供多品種貸款支持，以適應不同購房者的多種需求。目前法國住房貸款主要有三種，分別是市場利率貸款、住房儲蓄貸款和零利率貸款。市場利率貸款是金融機構利用自有資金發(fā)放的貸款，貸款的利率、期限、頭付款由金融機構自行確定，政府不加干預。住房儲蓄貸款是利用住房儲蓄發(fā)放的貸款。法國住房儲蓄系統主要由兩種儲蓄子系統組成：一種是1965年推出的住房儲蓄賬戶，一種是1969年推出的住房儲蓄計劃。這兩種儲蓄的基本方法是：專項儲蓄、存貸掛鉤、低存低貸、國家獎勵。這兩種儲蓄的主要區(qū)別是住房儲蓄賬戶是活期存款，個人可隨時支取，而住房儲蓄計劃是定期存款，個人不能提前支取。國家對住房儲蓄賬戶的獎勵少于對住房儲蓄計劃的獎勵。零利率貸款是政府為進一步刺激住房市場，于1995年開始實行的。零利率貸款根據申請人的收入情況、子女多少和購房地點確定，凡是月收入不超過2萬法郎的家庭，都可申請零利率貸款。零利率貸款額一般不超過住房價格的 20％，貸款期限與家庭收入成反比，收入越高，貸款期限越短，收入越低，貸款期限越長。較短期限為7年，較長期限為17年，利息由政府補貼。

擔保。當借款人的收入水平過低，不能滿足銀行的住房貸款條件時，如果沒有擔保支持，就不大可能得到銀行的貸款。為刺激住房消費，提高住房私有率水平，法國實行了住房貸款擔保政策。法國于1993年建立住房貸款擔?；?，由政府和發(fā)放零利率貸款的銀行共同出資組成，所有發(fā)放零利率貸款的銀行都須參加，并成為基金股東。政府不作為基金股東，但向基金提供反擔保。當擔保金破產時，政府負責償還基金擔保的債務。住房貸款擔?；鹬饕窍蚴褂昧憷寿J款的借款人提供擔保。為鼓勵銀行加強風險管理，政府規(guī)定，基金承擔風險的比率是固定的，在固定比率以外的風險由銀行承擔。

點評 法國的主要經驗之一是“我住城堡，讓窮人也有房住”。近日，法國政府要求開發(fā)商所建住宅必須含有一定比例的廉租房。這就意味著，法國今后新建樓盤不僅出現廉租房樓緊挨著普通商品樓的局面，甚至普通商品樓內就包含一定數量的廉租房。于是，窮人和富人將很自然地住到一起，廉租房的質量也有了保障。

西班牙：特定群體可住政府限價房

西班牙自20世紀70年代中期以來，由國家和私人推動的建房熱一直保持強勁勢頭。國家為此頒布了不少法律，從政府投資和行政指導、私營運作、群體聯合等多方面促進這一產業(yè)的發(fā)展。其中建房合作社則是由國家法律引導、私人自愿組織實行的比較完整、比較成功的制度之一。

據西班牙央行截至2005年底的統計數字，西班牙全國有1539萬多家庭，住房2370多萬套，平均每個家庭有住房1．54套。據說，這一比例在世界屬較高之列。這主要是西班牙政府高度重視住房問題、推行規(guī)范的建房合作社的結果。

為解決低收入家庭和年輕人住房困難問題，西班牙政府專門設立了住房部，對住房政策、住房市場等進行宏觀調控。其主要做法：一是由政府統一建造福利住房。這是一種以政府補貼價格向住戶出售的“官方保護性住房”。出售對象是中下。二是政府補貼購房者的銀行抵押利息或對低收入者進行直接資助。三是建立政府指導下的住房基金體制。四是在土地價格等方面給予開發(fā)商優(yōu)惠，開發(fā)商還可以得到一定的資金支持。但是必須由政府規(guī)定房屋的較高限價，而且住房面積不得超過一定標準，房屋出售或出租對象為特定困難群體。

政府對保障住房的資助：一是直接與金融機構達成協議，在貸款條件方面優(yōu)惠；二是從公共預算中撥款，實行直接補貼。個人在購購保障住房時，可根據收入情況申請抵押貸款，利率由政府與銀行商定后不能隨意改變。與此同時，政府還對購購者給予頭付補助 7000至10000歐元，困難家庭每月還貸同樣可以申請政府補助。

點評 “所有西班牙的公民都有權擁有適合自己的住房”已被寫入西班牙憲法。根據法律規(guī)定，政府有責任調動一切必要的資源，推動居民住房問題的解決。政府從建立社會保障制度入手，在財政、稅收、金融等方面給予必要的支持。但是對享受住房補貼的對象，政府作出了嚴格的界限規(guī)定，有比較完善的管理監(jiān)督機制，體現了公平合理。

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