聚焦世界各地保障房 　　保障房的建設(shè)需要巨額的財政投入。這些錢從哪里來，國外又是通過什么途徑來確保龐大的資金呢？美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等國家和地區(qū)都先后為保障房立法。立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的較通常舉措。 　　在今年兩會期間，國務(wù)院、住建部提出了2011年全國建設(shè)1000萬套保障性住房的目標(biāo)。未來5年之內(nèi)，我國將新建各類保障性住房3600萬套。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20%，一些調(diào)控房價的行政手段也將退出歷史舞臺。1000萬套保障房，需要資金1.3至1.4萬億，而財政投入只有4000多億，缺口8000多億，錢從哪里來呢？ 　　保障房的建設(shè)涉及到巨額的財政投入。那么，國外是通過什么途徑來確保龐大的資金呢？ 　　立法先行：保障房資金供給有法可依 　　立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的通常舉措。美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等國家和地區(qū)都先后為保障房立法。美國1937年即出臺《公共住宅法案》，日本1951年出臺《公營住宅法》，新加坡在上個世紀(jì)五六十年代先后出臺《公積金法》、《新加坡建屋與發(fā)展法》等。 　　這些國家的保障房立法主要涉及三個方面： 　　一是規(guī)定專門機構(gòu)實施各項住房保障措施，如美國的聯(lián)邦平民住房建設(shè)局、日本的建設(shè)省住宅局、新加坡的建屋發(fā)展局等。 　　二是規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國通過稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。 　　三是確保財政資金的穩(wěn)定投入。各國會根據(jù)自己的財力，立法確保一定比例的財政資金投入到保障房建設(shè)中。 　　四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設(shè)中，法律條文會隨著整體居民收入狀況的調(diào)整而調(diào)整。 生財之道：政府的財政支付為后盾 　　財政資金是各國保障房供給的主要資金來源。雖然各國會根據(jù)自己的財力確定一定比例的財政資金投入到保障房建設(shè)中，但總體來說，這個比例都相當(dāng)大，而且穩(wěn)定。 　　香港政府2006年廉租房支出約為160億港元，占香港政府整體支出的6%；英國政府扶持非贏利組織興建的保障房和對低收入者的租金補貼，一直保持在GDP的2%、政府公共支出的6%左右；新加坡政府1990年用于保障房建設(shè)方面的年度投資總額占GDP的9%。 　　德國政府雖然規(guī)定由州政府負(fù)責(zé)解決居民的住房問題，但政府財政預(yù)算中也有相當(dāng)一部分的住房保障資金。比如，在1999年度，德國聯(lián)邦用于保障房的資金達100億馬克，還不包括由財政負(fù)擔(dān)的住房儲蓄獎勵。 　　美國政府每年用于保障房的資金為150億美元，2005年達到了350億美元，這還不包括地方政府的各種住房預(yù)算。 　　法國政府每年按照一定比例將保障房資金列入預(yù)算，?？顚Ｓ谩? 　　但這些龐大的財政支付，錢是從哪里來的？ 　　一般來說，主要有以下六種途徑：預(yù)算撥款，將保障房支出納入國家財政年度預(yù)算，在預(yù)算收支賬目中專門開列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業(yè)樓所獲得的資金；物業(yè)稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會保障和社會捐。 　　實際上這些錢還不足以支付龐大的保障房開支。為了保障龐大的低收入人群居者有其屋，許多國家還創(chuàng)新金融工具，廣泛吸引社會資本介入保障房建設(shè)。 形式多樣：財政資金介入保障房建設(shè) 　　有了穩(wěn)定的資金來源，保障房的供給就有了可靠的保障。各國政府在動用這筆資金時，采用了各種不同的方式。 　　一是直接建房。英國政府在1946至1979年間，政府建房占建房總量的比重為46%，較高達到78%。目前，英國共有公共住房520萬套。美國政府從1949年出臺《全國可承受住房法》開始到20世紀(jì)60年代，每年興建公共住房100萬套以上，到80年代中期，更是達到了150至180萬套。 　　政府直接建房極大地增加了住房供應(yīng)，對于解決低收入居民的住房問題和平抑房價起到了重要作用。 　　二是住房補貼。各國政府的住房補貼方式可分為面向住房供應(yīng)方的補貼和面向住房需求方的補貼兩種。前者為住房建設(shè)補貼(間接補貼)，后者為房租補貼(直接補貼)。建設(shè)補貼主要有兩種：一是開發(fā)商的建屋補貼，通過稅收減免，提供開發(fā)低息貸款以及財政撥款等方式進行補貼；二是社會出租補貼，承租戶承租社會出租住宅時只需按政府所規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，租金標(biāo)準(zhǔn)與市場租金的差額由政府直接補助給出租者。 　　目前，多數(shù)國家的住房補貼的主要形式是房租補貼。因為租金補貼是一項幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經(jīng)濟的措施。瑞典、美國、法國等國家均大量實行住房補貼。 　　三是減免稅收。稅收減免主要包括對住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對自有住房免征財產(chǎn)稅。與房租補貼相比，減免稅政策有一定的負(fù)效應(yīng)，導(dǎo)致了包括歐洲福利國家和美國在內(nèi)的許多國家政府更大的財政支出，并加劇了租房者和購房戶之間的不平等。同時，減免稅收雖然能鼓勵住房使用者的住房自有化傾向，卻無法直接刺激住房供應(yīng)。 　　四是低息貸款。許多國家的政府為了解決低收入家庭的住房問題，綜合運用財政和金融手段發(fā)放低息貸款，貼息由財政部門承擔(dān)。通過低息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優(yōu)惠提供給低收入家庭，以此來增加公共住房的供應(yīng)量。 金融創(chuàng)新：社會資金滾滾投入 　　除了穩(wěn)定的財政資金外，還需要大量的社會資金的支持才能確保保障房的建設(shè)。許多國家通過金融創(chuàng)新，吸引了大量的社會資本介入保障房建設(shè)。這些金融工具主要有三類： 　　一是住房抵押貸款證券化。以美國為代表，在北美和北歐國家比較流行。這主要是通過資本市場籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級市場(轉(zhuǎn)讓和證券化)，解決一級市場“存短貸長”的矛盾，控制住房金融機構(gòu)的風(fēng)險，穩(wěn)定經(jīng)營收益，形成一、二級市場的良性互動，同時形成市場化的風(fēng)險分擔(dān)機制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發(fā)行人、信用增強機構(gòu)、投資者等共同分擔(dān)風(fēng)險。 　　二是合同儲蓄，即借貸雙方通過契約籌集住房資金。潛在的購房者與指定機構(gòu)訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機構(gòu)儲蓄，當(dāng)儲蓄達到一定的時間和金額后便自動取得從該指定機構(gòu)獲得相應(yīng)的住房抵押貸款的權(quán)利。代表國家主要有英國、德國和日本。德國的住房儲蓄占整個住房信貸的22%。 　　法國政府規(guī)定，企業(yè)職工必須將工資收入的1%拿出來交給國家家庭住房基金管理處管理，專項用于住房建設(shè)。只有繳交了1%家庭住房建設(shè)基金的職工家庭才有權(quán)申請享受低租金住房。同時，法國政府設(shè)立了住房信貸局，專門行使社會住房建設(shè)的儲蓄與貸款職能。儲蓄與貸款以家庭為單位參與，實行低利率制，低進低出，讓低收入者受益。 　　三是強制儲蓄。政府憑借國家權(quán)威和信用，通過法律和行政規(guī)定等強制手段要求企業(yè)和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機構(gòu)，該機構(gòu)以優(yōu)惠貸款方式支持職工住房消費。新加坡較為典型，其本質(zhì)是一種社會保障機制。 　　四是政企合作。政府出土地，企業(yè)出錢，共建保障房。其運營模式可以是重整—經(jīng)營—補貼—轉(zhuǎn)讓模式、轉(zhuǎn)移—維護—運營—補貼模式、轉(zhuǎn)讓—建設(shè)—轉(zhuǎn)讓模式或公共政府部門與民營企業(yè)合作模式。 　　正是在這種保障房政策的刺激下，各國保障房建設(shè)均取得了大規(guī)模的發(fā)展。 聚焦世界各地保障房 　　保障房的建設(shè)需要巨額的財政投入。這些錢從哪里來，國外又是通過什么途徑來確保龐大的資金呢？美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等國家和地區(qū)都先后為保障房立法。立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的較通常舉措。 　　在今年兩會期間，國務(wù)院、住建部提出了2011年全國建設(shè)1000萬套保障性住房的目標(biāo)。未來5年之內(nèi)，我國將新建各類保障性住房3600萬套。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20%，一些調(diào)控房價的行政手段也將退出歷史舞臺。1000萬套保障房，需要資金1.3至1.4萬億，而財政投入只有4000多億，缺口8000多億，錢從哪里來呢？ 　　保障房的建設(shè)涉及到巨額的財政投入。那么，國外是通過什么途徑來確保龐大的資金呢？ 　　立法先行：保障房資金供給有法可依 　　立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的通常舉措。美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等國家和地區(qū)都先后為保障房立法。美國1937年即出臺《公共住宅法案》，日本1951年出臺《公營住宅法》，新加坡在上個世紀(jì)五六十年代先后出臺《公積金法》、《新加坡建屋與發(fā)展法》等。 　　這些國家的保障房立法主要涉及三個方面： 　　一是規(guī)定專門機構(gòu)實施各項住房保障措施，如美國的聯(lián)邦平民住房建設(shè)局、日本的建設(shè)省住宅局、新加坡的建屋發(fā)展局等。 　　二是規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國通過稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。 　　三是確保財政資金的穩(wěn)定投入。各國會根據(jù)自己的財力，立法確保一定比例的財政資金投入到保障房建設(shè)中。 　　四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設(shè)中，法律條文會隨著整體居民收入狀況的調(diào)整而調(diào)整。

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