中小套型住房供地加大

在第十一屆全國人大一次會議上， 總理在《政府工作報告》中，明確指出采取四項措施建立住房保障體系。其中一項就是增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調整城市土地供給結構，增加中小套型住房用地。

《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》國發(fā)[2008]3號，也指出充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制。優(yōu)化住宅用地結構，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將較低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70％的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。

2月18日，北京市建委公布《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》并公開向社會征求意見，這意味著北京市限價房的銷售準備工作已經開始。北京市去年開始啟動了兩限房建設，總共建設450萬平方米。 2008年北京推出的頭個限價房用地——豐臺區(qū)花鄉(xiāng)的紀家廟地塊，目前已進入招標公告程序，預計在今年3月中旬入市。2008年北京保障性住房供地至少占到今年土地供應總量的40％。北京市國土資源局公開資料顯示，2007年，在北京市住宅用地的實際供應中，經濟適用房和廉租房的用地供應達到416公頃，大大超出全年 220公頃的計劃；兩限房土地的供應量則達到163公頃，實際完成了供應計劃的116％。 2007年前11個月，北京市各類住宅實際供地總計約1347公頃，其中，廉租房、經適房、兩限房和其他套型建筑面積在 90平方米以下的普通商品房用地，占住宅用地供應量的 85％以上，供地走向明顯。

而國土資源部進一步提出要求，在其下發(fā)的《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》中，重申確保城市低收入家庭住房用地供應。其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房(兩限房)建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70％。

為推進住房保障建設，保障住房供地將得到加強，未來兩限房將成為住房保障系統(tǒng)的重要補充。

限價房呈燎原之勢

2007年11月， 總理考察新加坡時提出了“經濟適用房主要是面向中產”的觀點之后，中等收入群體的住房問題逐漸升溫?？紤]到經濟適用房的適用對象被2007年的《國發(fā)24號文》明確由中低收入家庭下調為低收入家庭，限價房將成為解決中等收入群體住房困難的主要推廣內容。

頭創(chuàng)限價商品房政策的是寧波市。2005年至2007年上半年，寧波市供應經濟適用房和限價房用地346萬平方米，占住宅用地總量的44％。2003年，為了平抑過高的房價漲幅，寧波市出臺了限價房政策。隨即在2004年2月，寧波推出 5000余套限價房；面積在55平方米～95平方米之間，均價控制在每平方米3000元左右，并向特定住房群體出售。

緊跟寧波的是同為計劃單列市的青島。青島市從2005年開始，市區(qū)每年從儲備土地中拿出1000畝土地用于限價房用地供應，并列入了“十一五”住房規(guī)劃。前兩年的計劃已經圓滿完成，2007年至2010年的計劃已經列入五年規(guī)劃，并落實到了具體區(qū)位。青島市加大土地開發(fā)整理力度，積極協(xié)調規(guī)劃、財政、人防等部門，合理、科學編制掛牌出讓文件，并在整個出讓文件報批過程中指派專人全程跟蹤，限度地縮短土地儲備周期加快土地出讓速度，既降低土地儲備運營成本又促使普通商品房項目早日開工，同時科學設定項目開發(fā)周期，避免開發(fā)商囤積土地，加快土地的開發(fā)速度。從2004年8月，青島市新的住房政策將原來過于寬泛的經濟適用房供應范圍一分為二，向低收入家庭供應經濟適用房，向中等收入家庭供應普通商品房，并給普通商品房制定限價，同時購購普通商品房也要像購購經濟適用房一樣必須有購房許可證。

而限價房對于過熱的房地產市場的調節(jié)作用明顯。青島市房地產交易的數(shù)據顯示，受春節(jié)影響，2月份該市各區(qū)域新房成交量普遍萎縮，市內四區(qū)新房共成交873套，其中限價房為641套，占市內四區(qū)總成交量的73．4％，限價房對商品房交易的沖擊創(chuàng)新高。

在繼寧波、青島、廣州、北京推出限價房之后，2008年更多省份和城市加入了開發(fā)限價房的陣營。河南今年計劃推出限價房；武漢開建90萬平方米兩限房；煙臺探索建限價房解決“夾心層”住房問題；南昌市年內將推出12宗835畝“限套型、限房價”的商品住房用地；天津2008年開工建設限價商品房150萬平方米。西安更是 2008年要推出400多萬平方米的限價房。

制度有待完善

此前，由于過于強化住宅的商品屬性所帶來的中低收入群體住房之痛，以及相關的住房制度之弊，推動有關方面從2008年開始由社會層面的認知轉為密集的政府政策診療。但政策轉向、執(zhí)行所激發(fā)出來的細節(jié)碰撞，亟須政策的進一步完善。

中國房地產及住宅研究會副會長張元端認為，我國住房制度改革經歷了住房政策從“市場、保障并重”到“重市場、輕保障”，又再回“市場、保障并重”的曲折過程。

不能否定住房市場化的積極作用，住房市場化推動了對住宅的投資和GDP的增加。有人士指出，在市場化激勵下， 2003-2007年的五年，全國城鎮(zhèn)住宅投資總額達到6．7萬億元，比上一個五年增加了4萬多億元，年均竣工住宅超過6億平方米。

但在將住房大力推向市場的同時，弊端也逐漸積累。1998年房改時曾提出要較后形成以經適房為主的住房供應體系，但2007年數(shù)據顯示，盡管多年來經適房投資大幅增長，但只占商品住宅投資的4％左右。

此外，住房市場化所推動的房價不斷攀升也越發(fā)使低收入家庭遭遇住房窘境。據統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5．5％。由于以往將住房問題界定為市場領域，結果截至2007年10月底，累計全國只解決了68．1萬戶。

現(xiàn)階段我國住房問題也基本上有了一個比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經濟適用住房；中等收入家庭根據各地實踐可以采取限價房和經濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。

但是“限價房”的管理制度需要進一步完善。一位分析人士認為，限價房從誕生之日起就面臨著三大難題。其一，限價房的選址問題；其二，如何界定限價房購購人群的標準；其三，限價房與經適房、中低價商品房的界定模糊令市場操作者很難把握。同時限價房因為和商品房的差價，如何防止之前經濟適用房遭遇的“開奔馳車的購經濟適用房”的困境，也是考驗政府智慧的難題。

另外隨著限價房投放市場，顯現(xiàn)出拉低周邊房價效應同時，投放總量難題也突顯出來。近期北京市在向國家有關部委匯報情況時，提出限價房總量確定的難題。少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現(xiàn)則必將使得國有土地的出讓價格遭到損失，因此如何協(xié)調其比例也將是一個很重要的問題。

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