11月11日，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）發(fā)布聲明稱，將降低房利美、房地美所持抵押貸款中有償付困難的貸款人的償付額，以幫助那些掙扎在喪失贖回權(quán)邊緣的貸款人保持房屋產(chǎn)權(quán)。

此舉是為控制喪失贖回權(quán)案例的上升。

FHFA重拳控制止贖

“我們今天宣布啟動(dòng)一項(xiàng)簡(jiǎn)單的按揭條款修改計(jì)劃，使那些掙扎的貸款人有能力償付按揭貸款，從而大幅降低喪失贖回權(quán)案例”，F(xiàn)HFA主席James Lockhart于11日召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布抵押貸款巨頭房利美、房地美將幫助那些掙扎在喪失贖回權(quán)邊緣的貸款人避免違約。

這項(xiàng)計(jì)劃主要針對(duì)喪失贖回權(quán)風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款人，即已經(jīng)停止償付貸款達(dá)到三期或以上，主要居住在按揭房產(chǎn)中而尚未申請(qǐng)破產(chǎn)的人群。在這項(xiàng)新計(jì)劃中，嚴(yán)重違約的貸款人可以向其按揭貸款商提交收入材料，申請(qǐng)對(duì)抵押貸款的相關(guān)條款進(jìn)行調(diào)整，讓貸款人“有能力償付”。

根據(jù)FHFA的聲明，進(jìn)行調(diào)整后，所謂“有能力償付”的貸款額，應(yīng)不高于貸款人每月家庭總收入的38％。按揭條款調(diào)整將通過(guò)利率調(diào)整、貸款周期延長(zhǎng)、本金延期償付三種途徑的組合達(dá)成。

房利美和房地美將于12月15日提出此項(xiàng)方案的具體執(zhí)行方法，而為了鼓勵(lì)貸款商參與此計(jì)劃，貸款商每按計(jì)劃要求調(diào)整一筆按揭貸款就將得到800美元的固定補(bǔ)償。

FHFA監(jiān)管著房利美、房地美和聯(lián)邦家庭貸款銀行（FHLB），兩房共同擔(dān)保了3100萬(wàn)起家庭按揭貸款，約占全美按揭貸款的58％，但其中嚴(yán)重違約的貸款僅占全美按揭違約的20％。FHFA數(shù)據(jù)顯示，占全美20％抵押貸款的私營(yíng)貸款商中卻包括了嚴(yán)重違約按揭貸款的60％。

FHFA的新計(jì)劃僅僅能夠覆蓋兩房擔(dān)保的按揭貸款，對(duì)于私營(yíng)貸款商的違約貸款并不能起效。

“我們希冀兩房的示范作用可以讓整個(gè)抵押貸款行業(yè)中的其他貸款商也采取類似的措施，來(lái)減少喪失贖回權(quán)情況的出現(xiàn)”，James Lockhart表示，“房主、貸款商、銀行、投資者、兩房共同努力，目標(biāo)是可以達(dá)成的?！?

11月11日，花旗銀行也宣布了類似方案。該行稱，將在接下來(lái)六個(gè)月中調(diào)研50萬(wàn)未違約貸款者的償付能力。如貸款人有償付困難，將通過(guò)調(diào)整其按揭條款保護(hù)其所持的200億美元按揭貸款。

房市調(diào)整仍未完成

“房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅下降，按揭貸款違約率上升了三倍，不止是次級(jí)貸款和Alt-A貸款(質(zhì)量介于次級(jí)貸款和優(yōu)質(zhì)貸款之間)，優(yōu)質(zhì)貸款的違約也在上升。喪失贖回權(quán)比例較兩年前已經(jīng)上升了150％”，Lockhart在總結(jié)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀時(shí)如是說(shuō)。

的確，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年持續(xù)惡化，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)瀕臨衰退則讓房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境更加險(xiǎn)惡。美國(guó)勞工部數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)上月非農(nóng)就業(yè)人口減少24萬(wàn)人，失業(yè)率上沖至14年半高位。今年迄今，美國(guó)就業(yè)人口累計(jì)減少120萬(wàn)，而僅在過(guò)去三個(gè)月中的降幅就占到了逾一半。

失業(yè)人口的陡增讓美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新一輪的喪失贖回權(quán)的高潮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的交投則更加慘淡。

美國(guó)權(quán)威房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow.com周三稱，第三季度，美國(guó)房屋價(jià)格連續(xù)第七個(gè)季度下滑，過(guò)去一年中近1/3的美國(guó)售房人是賠錢(qián)賣(mài)出。

這份第三季房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告涵蓋了美國(guó)163個(gè)大城市。該報(bào)告稱，第三季美國(guó)房屋價(jià)格較去年同期下降了9.7％。第三季房?jī)r(jià)下滑有加速趨勢(shì)。

該報(bào)告還顯示，過(guò)去12個(gè)月中，30.2％的交易房產(chǎn)是以折價(jià)出售，季末這一比率為23.7％。房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌對(duì)市場(chǎng)信心造成了嚴(yán)重的打擊，越來(lái)越多的美國(guó)人選擇折價(jià)出售房屋止損。

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