根據(jù)以上數(shù)據(jù)，一些分析人士認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場正在逐步走出谷底。但筆者認(rèn)為，基于房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展現(xiàn)狀、實體經(jīng)濟(jì)的走勢、信貸市場的特征以及居民資產(chǎn)負(fù)債表狀況，可以得出基本的判斷，即美國房地產(chǎn)市場的底部尚未到來，市場仍處于調(diào)整過程中。

從美國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展現(xiàn)狀來看，頭先，在二手房方面，雖然美國二手房銷量呈現(xiàn)回升跡象，但是仔細(xì)分析其構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，促成銷量增長的主要原因是大量喪失贖回權(quán)的房屋進(jìn)入市場并打折銷售。據(jù)統(tǒng)計，較近幾個月因喪失贖回權(quán)而賤賣的房產(chǎn)交易量已高達(dá)二手房購購量的約50%。同時，當(dāng)前創(chuàng)紀(jì)錄的低水平住房抵押貸款利率以及頭次購房者的稅收優(yōu)惠措施，在一定程度上刺激了二手房銷量上升和市場景氣改善。從新房方面來看，4月份，美國新房開工量和新房建筑許可證發(fā)放量雙雙降至創(chuàng)紀(jì)錄低點，這說明美國房地產(chǎn)市場的信心遠(yuǎn)沒有恢復(fù)。贖回還在繼續(xù)，新房和二手房仍處在較高的庫存水平，兩者促使4月份房價繼續(xù)下跌態(tài)勢。

房地產(chǎn)市場需求的回升，是以美國居民收入的穩(wěn)定或恢復(fù)增長為前提的，否則，居民將被迫消耗存款或增加儲蓄，而不會舉債購購住房。居民收入的增長依賴于實體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，而目前美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景尚不明朗。隨著包括美國運通及通用汽車在內(nèi)的大公司紛紛宣布大規(guī)模裁員決定，居民收入不斷下降，失業(yè)率節(jié)節(jié)攀升。5月份，美國失業(yè)率進(jìn)一步上升至9.4%，創(chuàng)下1983年以來的較高水平。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，美國年底失業(yè)率將突破10%。依據(jù)歷史經(jīng)驗，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后失業(yè)率仍將進(jìn)一步上升。所以，即使美國經(jīng)濟(jì)在2009年內(nèi)開始復(fù)蘇，但失業(yè)率上升的情況將維持到2010年。2007年12月此次危機(jī)開始以來，美國已經(jīng)失去了超過600萬個工作崗位。美聯(lián)儲主席伯南克認(rèn)為，美國經(jīng)濟(jì)很可能繼續(xù)遭遇大規(guī)模的失業(yè)沖擊。在收入水平下降、失業(yè)率居高不下的情況下，房地產(chǎn)市場難以獲得根本的支撐。

同時，房地產(chǎn)信貸市場依然緊縮。自危機(jī)爆發(fā)以來，美國商業(yè)銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)提高了住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，一些完全具備資格的購房者也被拒之門外。依據(jù)美國抵押銀行家協(xié)會的報告，由于失業(yè)人數(shù)的增多導(dǎo)致更多美國人無力支付其住房貸款，季度美國經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的抵押貸款違約率上升至9.12%，已喪失抵押品贖回權(quán)的貸款比例則上升至1.37%，均創(chuàng)下1972年以來的較高水平。受失業(yè)人數(shù)增加的影響，目前每八個美國人中就有一人滯付抵押貸款或已經(jīng)進(jìn)入喪失抵押品贖回權(quán)的某個階段。為了應(yīng)對違約率的上升，抵押貸款利率正在提高。較近一段時間，美國長期國債收益率走高。長期國債收益率通常預(yù)示著長期利率的走勢，因此利率的走高將會抑制房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要時間。長期以來，美國居民遵循一種低儲蓄、高負(fù)債、高消費的模式。房地產(chǎn)是美國居民廣泛持有的一種資產(chǎn)。金融危機(jī)前，房地產(chǎn)占美國家庭資產(chǎn)的比例達(dá)48.5%，住房抵押貸款相應(yīng)地占家庭債務(wù)的69%。在金融危機(jī)的沖擊下，居民資產(chǎn)大幅縮水，資產(chǎn)負(fù)債率上升，資產(chǎn)負(fù)債表惡化。而資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)要么通過收入增加，要么通過資產(chǎn)價格的回升，但這兩者的實現(xiàn)都需要較長時間。在資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)之前，居民的支出將受到抑制，這也將抑制美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

(作者：趙中偉)

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