“北京ONE”項目外景。本報記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調(diào)控政策之下，仍有樓盤逆市漲價。新年伊始，位于通州新華大街南側(cè)的“北京ONE”提價3000元/平方米，一時成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項目以不足3000元/平方米的拿地價格，卻將通州的較高房價推上了30000元/平方米的高點(diǎn)。在第三輪調(diào)控已明確提出“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”之時，“北京ONE”這只“出頭鳥”或?qū)⒊蔀榍宀閷ο蟆? 　　逆市漲價3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現(xiàn)出遏制高房價的明確態(tài)度，甚至不惜動用行政手段。面對嚴(yán)厲程度的第三輪調(diào)控，一時間，不少開發(fā)商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進(jìn)行觀望。不過春節(jié)過后，卻出現(xiàn)了部分項目逆市漲價的現(xiàn)象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個年，她關(guān)注的樓盤漲價了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關(guān)注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項目。上周，記者以購房者的身份對該項目進(jìn)行了走訪。 　　提價的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實。據(jù)銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號樓和5號樓，其中4號樓為南北通透的板樓，目前均價為3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅；5號樓均價為3萬元/平方米，較開盤價有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價格為31329元/平方米，較高擬售價格為35975元/平方米，是目前通州售價較高的項目。 難符其實的“高品質(zhì)” 　　樓市調(diào)控政策層層加碼，很多項目都在或明或暗地降價，“北京ONE”為什么卻不降反漲呢？ 　　“北京ONE”銷售人員向記者強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)漲價理由，一是地段，二是品質(zhì)。據(jù)了解，“北京ONE”上市以來，一直以“通州較好的項目”自居，因為該項目位于通州的主干道新華大街上，與通州區(qū)政府僅一街之隔。同時，該項目在宣傳中大打“低碳”概念，自詡為“中國頭席低碳養(yǎng)生建筑，匯聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。 　　“置換式新風(fēng)系統(tǒng)”是“北京ONE”強(qiáng)調(diào)的樓盤“高端品質(zhì)”之一，銷售人員稱，樓盤采用的“置換式新風(fēng)系統(tǒng)”可以抽取百米高空的空氣，通過除塵凈化、消毒殺菌、溫控處理以及富氧等高科技工序，將健康純凈的空氣進(jìn)室內(nèi)，“即使其他項目降價，我們也不會降，因為我們的產(chǎn)品是高端的，同樣運(yùn)用新風(fēng)系統(tǒng)的‘當(dāng)代MOMA’，價格比我們高多了?！庇浾咛嵝阉?，“北京ONE”和當(dāng)代MOMA的地理位置差別很大，一個位于通州，一個位于二環(huán)外，二者沒有可比性。該銷售人員馬上表示，“北京ONE”的產(chǎn)品比當(dāng)代MOMA好。 　　產(chǎn)品好，好在哪里呢？當(dāng)記者問及該項目的容積率時，銷售人員避而不答。記者從某網(wǎng)站得到的公開資料顯示，“北京ONE”的容積率高達(dá)4.8，也就是說，在該項目的每平方米土地上，要蓋4.8平方米的房子，密度可想而知。較令人想不通的是，這個處處標(biāo)榜“養(yǎng)生”、“自然”的高端項目，設(shè)計施工中卻忽略了居住較基本的要素之一——陽光。記者在項目現(xiàn)場看到，其樓體之間較近的間距很小。面對這樣的事實，銷售人員無奈承認(rèn)，低層的一些戶型確實采光不好，但“20多層以上的，采光肯定沒問題”。對于樓間距問題，銷售人員則以“20多米”的說法含糊搪塞。 　　在戶型設(shè)計上，記者再次發(fā)現(xiàn)“采光權(quán)”的缺失，其部分戶型中居然存在“暗室”（即沒有采光窗戶的房間）。對此，銷售人員稱該房間與客廳中間裝的是玻璃門，不影響采光。 　　低價拿地涉嫌暴利 　　采訪中，記者還了解到了“北京ONE”低價拿地、高價售樓的內(nèi)情。 　　據(jù)知情人士透露，“北京ONE”的土地是六七年前拿的?！氨本㎡NE”的前身就是通州知名的“鼎盛國際小區(qū)”，又稱“新華經(jīng)典麗園”，目前該項目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的項目名依然是“新華經(jīng)典麗園”。由北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的“鼎盛國際小區(qū)”之所以在通州出了名，不是因為項目品質(zhì)杰出，而是因為開發(fā)商拖欠建筑商工錢導(dǎo)致工程停滯、開發(fā)商挪用業(yè)主交的契稅等款項導(dǎo)致眾多業(yè)主購房8年卻辦不下來房產(chǎn)證等系列官司。2004年，北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以6500萬元的價格，收購了北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司及其名下的所有債務(wù)和項目。據(jù)了解，2004年通州的商品房價格僅在3500元/平方米左右，而當(dāng)時通州的地價也就在1500元/平方米左右。 　　2008年12月，北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將該項目的土地使用權(quán)抵押給北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司舊宮支行，42841.72平方米的宗地面積，抵押款為71219萬元，按279644平方米的總建筑規(guī)模計算，當(dāng)時的平均樓面地價抵押估值僅為2547元/平方米。2009年年底，該項目才以“北京ONE”的名稱面市，開發(fā)商仍是北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。也就是說，“北京ONE”較初的地價還不到其當(dāng)前售價的十分之一。 　　記者了解到，類似的低價拿地、高價售樓項目在北京并非個例。例如，霞公府售價為108470元/平方米，而地價僅為4145元/平方米；釣魚臺七號院售價達(dá)110000元/平方米，但地價低于16000元/平方米。 面臨土地增值稅稽查 　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，“北京ONE”逆市漲價，不怕影響銷售嗎？對于這一問題，銷售人員顯得自信滿滿，稱政策對項目的銷售沒有影響，“限購了，很多人就會想直接購一個好的，‘北京ONE’無論地段還是品質(zhì)，都是通州較好的，所以調(diào)控對它沒什么影響?！彼€不忘提醒記者，“現(xiàn)在不購，今后還可能繼續(xù)提價。” 　　不過，面對新一輪調(diào)控，開發(fā)商是否還能像以前那樣，想漲價就能漲價？想漲多少就漲多少？ 　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒告訴記者，無論“新國八條”還是“京15條”，除了嚴(yán)格限制外地人在京購房外，還要求對定價過高的樓盤進(jìn)行土地增值稅稽查和清算。這條政策，被業(yè)內(nèi)人士視為直指“高端項目”的死穴，尤其是那些名不副實，只有價格高端卻無真正高端品質(zhì)的項目。那些售價明顯高于區(qū)域成交均價，而地價卻明顯偏低的項目將成為被清算的。 　　“土地增值稅清算的核心就是售價與地價之比，舉個例子，如果某項目的地價為5000元/平方米，售價卻高達(dá)25000元/平方米，就肯定屬于售價過高了”，楊少鋒表示，作為對土地增值部分征收的稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地增值稅一直是近年來國稅總局關(guān)注的領(lǐng)域之一。按照國務(wù)院的統(tǒng)一布置，全國稅務(wù)系統(tǒng)正在準(zhǔn)備對高端住宅進(jìn)行土地增值稅清算。此舉可視為加息、限購、量化考核地方政府、全額征收營業(yè)稅之外，對房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控的一攬子政策之一。所謂“高端樓盤”，是指那些定價或者銷售價、成交價明顯高出區(qū)域內(nèi)平均成交價格的住宅樓盤。按照國務(wù)院的要求，這些樓盤均將被清算土地增值稅。 　　“此次調(diào)控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查，實際上等于對那些瘋狂漲價的樓市‘帶頭大哥’宣判死刑。如果土地增值稅能夠得到貫徹執(zhí)行，可以說，絕大部分天價樓盤的利潤都將被征稅”，楊少鋒稱，“逆市提價的開發(fā)商對政策太不敏感了，這意味著樓市暴利時代的終結(jié)”。 　　不過，也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，政策雖好，但還得看執(zhí)行，“就當(dāng)下而言，如果沒有迫切的壓力，已經(jīng)在售的項目很難降價，只能硬著頭皮扛下去，甚至試圖通過提高售價來吸引購購者?！? 　　■新聞延伸 　　節(jié)后樓市漲跌不一 　　記者了解到，春節(jié)過后，漲價的項目不只“北京ONE”一個。 　　某網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，位于朝內(nèi)大街的凱德華璽1月均價為45000元/平方米，現(xiàn)在的均價已在47000元—53000元/平方米之間，銷售人員稱，該項目位置極為稀缺，未來還有漲價的可能；北京新天地目前均價為28300元/平方米，而1月底時的均價為25850元/平方米；位于大興的易居國際均價從19000元/平方米上調(diào)至2萬元/平方米。 　　與此同時，部分項目則加大了折扣力度，抓緊出貨。如合生旗下的麒麟社推出了單價24500元/平方米的特價房，相比3萬元的均價，單價優(yōu)惠近6000元；商住公寓項目7克拉推出了一次性付款在95折基礎(chǔ)上再打9折的優(yōu)惠；商住項目中弘北京像素針對4.75米層高的房源，推出了一次性付款8折、銀行按揭83折的優(yōu)惠。在當(dāng)下遭遇政策“速凍”的樓市中，這些項目都取得了熱銷的業(yè)績。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控大勢已定，進(jìn)入二三季度，樓市的競爭將會更加嚴(yán)峻，主動調(diào)低價格肯定比被動調(diào)低占據(jù)優(yōu)勢。 “北京ONE”項目外景。本報記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調(diào)控政策之下，仍有樓盤逆市漲價。新年伊始，位于通州新華大街南側(cè)的“北京ONE”提價3000元/平方米，一時成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項目以不足3000元/平方米的拿地價格，卻將通州的較高房價推上了30000元/平方米的高點(diǎn)。在第三輪調(diào)控已明確提出“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”之時，“北京ONE”這只“出頭鳥”或?qū)⒊蔀榍宀閷ο蟆? 　　逆市漲價3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現(xiàn)出遏制高房價的明確態(tài)度，甚至不惜動用行政手段。面對嚴(yán)厲程度的第三輪調(diào)控，一時間，不少開發(fā)商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進(jìn)行觀望。不過春節(jié)過后，卻出現(xiàn)了部分項目逆市漲價的現(xiàn)象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個年，她關(guān)注的樓盤漲價了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關(guān)注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項目。上周，記者以購房者的身份對該項目進(jìn)行了走訪。 　　提價的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實。據(jù)銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號樓和5號樓，其中4號樓為南北通透的板樓，目前均價為3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅；5號樓均價為3萬元/平方米，較開盤價有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價格為31329元/平方米，較高擬售價格為35975元/平方米，是目前通州售價

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