“北京ONE”項(xiàng)目外景。本報(bào)記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調(diào)控政策之下，仍有樓盤逆市漲價(jià)。新年伊始，位于通州新華大街南側(cè)的“北京ONE”提價(jià)3000元/平方米，一時(shí)成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目以不足3000元/平方米的拿地價(jià)格，卻將通州的較高房價(jià)推上了30000元/平方米的高點(diǎn)。在第三輪調(diào)控已明確提出“對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”之時(shí)，“北京ONE”這只“出頭鳥”或?qū)⒊蔀榍宀閷?duì)象。 　　逆市漲價(jià)3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現(xiàn)出遏制高房價(jià)的明確態(tài)度，甚至不惜動(dòng)用行政手段。面對(duì)嚴(yán)厲程度的第三輪調(diào)控，一時(shí)間，不少開發(fā)商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進(jìn)行觀望。不過春節(jié)過后，卻出現(xiàn)了部分項(xiàng)目逆市漲價(jià)的現(xiàn)象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個(gè)年，她關(guān)注的樓盤漲價(jià)了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關(guān)注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項(xiàng)目。上周，記者以購房者的身份對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了走訪。 　　提價(jià)的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實(shí)。據(jù)銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號(hào)樓和5號(hào)樓，其中4號(hào)樓為南北通透的板樓，目前均價(jià)為3.5萬元/平方米，較開盤價(jià)有10%的漲幅；5號(hào)樓均價(jià)為3萬元/平方米，較開盤價(jià)有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價(jià)格為31329元/平方米，較高擬售價(jià)格為35975元/平方米，是目前通州售價(jià)較高的項(xiàng)目。 難符其實(shí)的“高品質(zhì)” 　　樓市調(diào)控政策層層加碼，很多項(xiàng)目都在或明或暗地降價(jià)，“北京ONE”為什么卻不降反漲呢？ 　　“北京ONE”銷售人員向記者強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)漲價(jià)理由，一是地段，二是品質(zhì)。據(jù)了解，“北京ONE”上市以來，一直以“通州較好的項(xiàng)目”自居，因?yàn)樵擁?xiàng)目位于通州的主干道新華大街上，與通州區(qū)政府僅一街之隔。同時(shí)，該項(xiàng)目在宣傳中大打“低碳”概念，自詡為“中國頭席低碳養(yǎng)生建筑，匯聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。 　　“置換式新風(fēng)系統(tǒng)”是“北京ONE”強(qiáng)調(diào)的樓盤“高端品質(zhì)”之一，銷售人員稱，樓盤采用的“置換式新風(fēng)系統(tǒng)”可以抽取百米高空的空氣，通過除塵凈化、消毒殺菌、溫控處理以及富氧等高科技工序，將健康純凈的空氣進(jìn)室內(nèi)，“即使其他項(xiàng)目降價(jià)，我們也不會(huì)降，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品是高端的，同樣運(yùn)用新風(fēng)系統(tǒng)的‘當(dāng)代MOMA’，價(jià)格比我們高多了?！庇浾咛嵝阉?，“北京ONE”和當(dāng)代MOMA的地理位置差別很大，一個(gè)位于通州，一個(gè)位于二環(huán)外，二者沒有可比性。該銷售人員馬上表示，“北京ONE”的產(chǎn)品比當(dāng)代MOMA好。 　　產(chǎn)品好，好在哪里呢？當(dāng)記者問及該項(xiàng)目的容積率時(shí)，銷售人員避而不答。記者從某網(wǎng)站得到的公開資料顯示，“北京ONE”的容積率高達(dá)4.8，也就是說，在該項(xiàng)目的每平方米土地上，要蓋4.8平方米的房子，密度可想而知。較令人想不通的是，這個(gè)處處標(biāo)榜“養(yǎng)生”、“自然”的高端項(xiàng)目，設(shè)計(jì)施工中卻忽略了居住較基本的要素之一——陽光。記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，其樓體之間較近的間距很小。面對(duì)這樣的事實(shí)，銷售人員無奈承認(rèn)，低層的一些戶型確實(shí)采光不好，但“20多層以上的，采光肯定沒問題”。對(duì)于樓間距問題，銷售人員則以“20多米”的說法含糊搪塞。 　　在戶型設(shè)計(jì)上，記者再次發(fā)現(xiàn)“采光權(quán)”的缺失，其部分戶型中居然存在“暗室”（即沒有采光窗戶的房間）。對(duì)此，銷售人員稱該房間與客廳中間裝的是玻璃門，不影響采光。 　　低價(jià)拿地涉嫌暴利 　　采訪中，記者還了解到了“北京ONE”低價(jià)拿地、高價(jià)售樓的內(nèi)情。 　　據(jù)知情人士透露，“北京ONE”的土地是六七年前拿的?！氨本㎡NE”的前身就是通州知名的“鼎盛國際小區(qū)”，又稱“新華經(jīng)典麗園”，目前該項(xiàng)目在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的項(xiàng)目名依然是“新華經(jīng)典麗園”。由北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的“鼎盛國際小區(qū)”之所以在通州出了名，不是因?yàn)轫?xiàng)目品質(zhì)杰出，而是因?yàn)殚_發(fā)商拖欠建筑商工錢導(dǎo)致工程停滯、開發(fā)商挪用業(yè)主交的契稅等款項(xiàng)導(dǎo)致眾多業(yè)主購房8年卻辦不下來房產(chǎn)證等系列官司。2004年，北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以6500萬元的價(jià)格，收購了北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司及其名下的所有債務(wù)和項(xiàng)目。據(jù)了解，2004年通州的商品房價(jià)格僅在3500元/平方米左右，而當(dāng)時(shí)通州的地價(jià)也就在1500元/平方米左右。 　　2008年12月，北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將該項(xiàng)目的土地使用權(quán)抵押給北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司舊宮支行，42841.72平方米的宗地面積，抵押款為71219萬元，按279644平方米的總建筑規(guī)模計(jì)算，當(dāng)時(shí)的平均樓面地價(jià)抵押估值僅為2547元/平方米。2009年年底，該項(xiàng)目才以“北京ONE”的名稱面市，開發(fā)商仍是北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。也就是說，“北京ONE”較初的地價(jià)還不到其當(dāng)前售價(jià)的十分之一。 　　記者了解到，類似的低價(jià)拿地、高價(jià)售樓項(xiàng)目在北京并非個(gè)例。例如，霞公府售價(jià)為108470元/平方米，而地價(jià)僅為4145元/平方米；釣魚臺(tái)七號(hào)院售價(jià)達(dá)110000元/平方米，但地價(jià)低于16000元/平方米。 面臨土地增值稅稽查 　　在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，“北京ONE”逆市漲價(jià)，不怕影響銷售嗎？對(duì)于這一問題，銷售人員顯得自信滿滿，稱政策對(duì)項(xiàng)目的銷售沒有影響，“限購了，很多人就會(huì)想直接購一個(gè)好的，‘北京ONE’無論地段還是品質(zhì)，都是通州較好的，所以調(diào)控對(duì)它沒什么影響?！彼€不忘提醒記者，“現(xiàn)在不購，今后還可能繼續(xù)提價(jià)?！? 　　不過，面對(duì)新一輪調(diào)控，開發(fā)商是否還能像以前那樣，想漲價(jià)就能漲價(jià)？想漲多少就漲多少？ 　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者，無論“新國八條”還是“京15條”，除了嚴(yán)格限制外地人在京購房外，還要求對(duì)定價(jià)過高的樓盤進(jìn)行土地增值稅稽查和清算。這條政策，被業(yè)內(nèi)人士視為直指“高端項(xiàng)目”的死穴，尤其是那些名不副實(shí)，只有價(jià)格高端卻無真正高端品質(zhì)的項(xiàng)目。那些售價(jià)明顯高于區(qū)域成交均價(jià)，而地價(jià)卻明顯偏低的項(xiàng)目將成為被清算的。 　　“土地增值稅清算的核心就是售價(jià)與地價(jià)之比，舉個(gè)例子，如果某項(xiàng)目的地價(jià)為5000元/平方米，售價(jià)卻高達(dá)25000元/平方米，就肯定屬于售價(jià)過高了”，楊少鋒表示，作為對(duì)土地增值部分征收的稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地增值稅一直是近年來國稅總局關(guān)注的領(lǐng)域之一。按照國務(wù)院的統(tǒng)一布置，全國稅務(wù)系統(tǒng)正在準(zhǔn)備對(duì)高端住宅進(jìn)行土地增值稅清算。此舉可視為加息、限購、量化考核地方政府、全額征收營業(yè)稅之外，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控的一攬子政策之一。所謂“高端樓盤”，是指那些定價(jià)或者銷售價(jià)、成交價(jià)明顯高出區(qū)域內(nèi)平均成交價(jià)格的住宅樓盤。按照國務(wù)院的要求，這些樓盤均將被清算土地增值稅。 　　“此次調(diào)控明確提出對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查，實(shí)際上等于對(duì)那些瘋狂漲價(jià)的樓市‘帶頭大哥’宣判死刑。如果土地增值稅能夠得到貫徹執(zhí)行，可以說，絕大部分天價(jià)樓盤的利潤都將被征稅”，楊少鋒稱，“逆市提價(jià)的開發(fā)商對(duì)政策太不敏感了，這意味著樓市暴利時(shí)代的終結(jié)”。 　　不過，也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，政策雖好，但還得看執(zhí)行，“就當(dāng)下而言，如果沒有迫切的壓力，已經(jīng)在售的項(xiàng)目很難降價(jià)，只能硬著頭皮扛下去，甚至試圖通過提高售價(jià)來吸引購購者。” 　　■新聞延伸 　　節(jié)后樓市漲跌不一 　　記者了解到，春節(jié)過后，漲價(jià)的項(xiàng)目不只“北京ONE”一個(gè)。 　　某網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，位于朝內(nèi)大街的凱德華璽1月均價(jià)為45000元/平方米，現(xiàn)在的均價(jià)已在47000元—53000元/平方米之間，銷售人員稱，該項(xiàng)目位置極為稀缺，未來還有漲價(jià)的可能；北京新天地目前均價(jià)為28300元/平方米，而1月底時(shí)的均價(jià)為25850元/平方米；位于大興的易居國際均價(jià)從19000元/平方米上調(diào)至2萬元/平方米。 　　與此同時(shí)，部分項(xiàng)目則加大了折扣力度，抓緊出貨。如合生旗下的麒麟社推出了單價(jià)24500元/平方米的特價(jià)房，相比3萬元的均價(jià)，單價(jià)優(yōu)惠近6000元；商住公寓項(xiàng)目7克拉推出了一次性付款在95折基礎(chǔ)上再打9折的優(yōu)惠；商住項(xiàng)目中弘北京像素針對(duì)4.75米層高的房源，推出了一次性付款8折、銀行按揭83折的優(yōu)惠。在當(dāng)下遭遇政策“速凍”的樓市中，這些項(xiàng)目都取得了熱銷的業(yè)績。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控大勢已定，進(jìn)入二三季度，樓市的競爭將會(huì)更加嚴(yán)峻，主動(dòng)調(diào)低價(jià)格肯定比被動(dòng)調(diào)低占據(jù)優(yōu)勢。 “北京ONE”項(xiàng)目外景。本報(bào)記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調(diào)控政策之下，仍有樓盤逆市漲價(jià)。新年伊始，位于通州新華大街南側(cè)的“北京ONE”提價(jià)3000元/平方米，一時(shí)成為業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目以不足3000元/平方米的拿地價(jià)格，卻將通州的較高房價(jià)推上了30000元/平方米的高點(diǎn)。在第三輪調(diào)控已明確提出“對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”之時(shí)，“北京ONE”這只“出頭鳥”或?qū)⒊蔀榍宀閷?duì)象。 　　逆市漲價(jià)3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現(xiàn)出遏制高房價(jià)的明確態(tài)度，甚至不惜動(dòng)用行政手段。面對(duì)嚴(yán)厲程度的第三輪調(diào)控，一時(shí)間，不少開發(fā)商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進(jìn)行觀望。不過春節(jié)過后，卻出現(xiàn)了部分項(xiàng)目逆市漲價(jià)的現(xiàn)象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個(gè)年，她關(guān)注的樓盤漲價(jià)了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關(guān)注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項(xiàng)目。上周，記者以購房者的身份對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了走訪。 　　提價(jià)的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實(shí)。據(jù)銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號(hào)樓和5號(hào)樓，其中4號(hào)樓為南北通透的板樓，目前均價(jià)為3.5萬元/平方米，較開盤價(jià)有10%的漲幅；5號(hào)樓均價(jià)為3萬元/平方米，較開盤價(jià)有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價(jià)格為31329元/平方米，較高擬售價(jià)格為35975元/平方米，是目前通州售價(jià)

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