發(fā)布會現(xiàn)場

為了跟蹤和判斷行業(yè)發(fā)展形勢，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布《2010年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告》，報告認(rèn)為，2010年上半年房地產(chǎn)市場上行動力仍然存在，房價上漲動力比下降動力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房價仍然會保持一個時期的慣性，下半年市場取決于政策調(diào)整的時間表和力度。

時間：2010年2月4日

地址：國賓酒店 2F黃浦廳

以下為現(xiàn)場實(shí)錄

【主持人（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長 鐘彬）】：尊敬的各位來賓，尊敬的各位媒體界的朋友，大家下午好！非常歡迎大家參加“2001-2010年中國房地產(chǎn)市場報告年度發(fā)布會”！頭先請允許我介紹一下今天到會的嘉賓，他們是：

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)先生；

國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院羅云毅所長；

RECIO工作室博士劉琳；

RECIO工作室博士任榮榮；

RECIO工作室博士鄭征；

RECIO工作室博士王震；

今天有幾個報告連續(xù)給大家發(fā)布，一是《2009-2010年中國房地產(chǎn)市場報告》；二是《部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)周期比較研究》；三是《遷移人口對城市住房需求的影響》；四是《城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)、家庭財產(chǎn)與消費(fèi)支出研究》。

我昨天晚上趕回北京參加這個報告，現(xiàn)在RECIO報告在全國的影響非常大，包括昨天我在成都，成都建委的主任明確希望我們這個資料跟他們分享，還有各地的開發(fā)商、企業(yè)家以及上下游鏈條的企業(yè)都非常希望我們一起分享這個東西。今天來了非常多的媒體朋友，也希望媒體朋友能夠把我們這個報告有一個更好的傳播，能夠更好的看待我們這個行業(yè)，讓它更可持續(xù)的發(fā)展。

下面有請任榮榮發(fā)布《年度市場報告》和《部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)周期的比較研究報告》，大家歡迎！

RECIO工作室博士任榮榮

【任榮榮】：各位來賓下午好！下面我代表RECIO工作室的團(tuán)隊發(fā)布兩個報告，一是《2009-2010年中國房地產(chǎn)市場報告》，個是《部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)周期比較研究》結(jié)果。

頭先看這一個報告，2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征可以從供給、需求、價格來看。從需求上看，房地產(chǎn)市場需求旺盛，商品房銷售面積達(dá)幅增加，各地二手房市場活躍。

商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)，2009年商品房新開工面積和竣工面積增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10個百分點(diǎn)?？⒐っ娣e7億平方米，同比增加5.5%，增幅增加9個百分點(diǎn)。

從2009年個月份的數(shù)據(jù)來看，各類物業(yè)包括商品住宅、辦公和商業(yè)用戶，新開工的增幅均在下半年得到比較快的增加，這表明房地產(chǎn)存貨已經(jīng)得到消化。

2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于去年同期，09年房地產(chǎn)開發(fā)完成3.6萬億，同期減少4.8個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程費(fèi)比重持續(xù)增加，09年的建安工程費(fèi)由08年的69.8%增加到71.3%。同時土地購置費(fèi)的比重和開發(fā)比重均比08年出現(xiàn)下降。

從土地購置和完成開發(fā)情況來看，09年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置3.2萬平方，這個增幅高于08年10個百分點(diǎn)左右。

同樣09年完成開發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長，降幅比08年14個百分點(diǎn)。

從需求方面來看，09年商品房銷售面積達(dá)幅增加，這個趨勢大家都是有感受的，09年商品房銷售面積9.4億平方米，同比增加42%。從各個月份的數(shù)據(jù)來看，商品房的銷售面積從3月份開始出現(xiàn)同比增加，之后增幅逐月增加。

在不同的物業(yè)類型里面，商品住宅銷售面積同比增加44%，辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別增加31%和24%。

在一系列優(yōu)惠政策作用下，09年各地二手房市場表現(xiàn)活躍，二手房交易量從3月份出現(xiàn)大幅增加，之后各月二手房持續(xù)活躍。圖中以寧波、鄭州、成都和廣州二手房的做了一個統(tǒng)計，寧波是08年的3倍，鄭州是08年的2.2倍，09年北京市二手房成交量是08年的3.8倍。

在二手房市場中還有一個特點(diǎn)，部分城市二手房市場的份額超過新建商品房，成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量。以北京、廣州和寧波為例，1-11月份，北京、廣州、寧波二手房的成交量是同期新建商品房成交量1.15倍、1.10倍和1.17倍，在北京二手房成交量頭度超過了商品房。

從各類價格來看，09年前三個季度，全國70個大中城市土地交易價格同比上漲2.6%，環(huán)比上漲4.5%。各個季度，一季度土地價格環(huán)比下降1.3%，二季度上漲2.3%，三季度上漲3.5%。

09年房屋銷售價格經(jīng)歷了一個由降轉(zhuǎn)升漲幅逐月增加的過程，房屋銷售價格從3月份開始出現(xiàn)環(huán)比上漲，之后漲幅逐月上漲，1-12月份房價累計上漲7.75%。

從價格的同比來看，70個大中城市房價從6月份開始表現(xiàn)為同比上漲，之后漲幅逐月上漲，全年增加1.53%。從70個大中城市來看，三季度開始上漲，上漲1.9%，四季度上漲5.8%。

新建住宅環(huán)比變化于08年8月份開始為負(fù)增長，持續(xù)7個月。二手房住宅環(huán)比變化于08連10月份出現(xiàn)負(fù)增長，持續(xù)5個月。在不同的住宅類型里面，普通住宅的價格漲幅是的，環(huán)比累計上漲11%，高端住宅環(huán)比累計上漲7.3%。在70個大中城市里面，有60個城市新建住宅和二手住宅都呈現(xiàn)上漲。

截至到09年前三個季度，房屋租賃價格仍然表現(xiàn)為下降，同比下降0.8%，從各個季度來看，1-3季度，房屋租賃價格同比跌幅0.5%、1.4%和0.5%，三季度租賃價格降幅有所收窄。

從各個季度來看2009年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)的特征是房屋成交量增加，3月份開始房價止跌，但那時候房地產(chǎn)開發(fā)意愿低迷；09年二季度房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)增加，各地區(qū)房產(chǎn)購置景氣開始回升；09年三季度開始，房屋成交量保持快速增加，房價漲幅繼續(xù)增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿回升。09年四季度，供給量增加，房價上升。

以上是對09年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的回顧，下面來看2010年房地產(chǎn)形勢預(yù)測。

2009年房地產(chǎn)市長的快速復(fù)蘇反映了宏觀調(diào)控政策的效果。09年的宏觀政策是全力“保增長”。

在上述政策作用下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，出現(xiàn)通脹預(yù)期，到四季度GDP全年增長8.7%。

09年城鎮(zhèn)居民家庭可人均支配收入是17175元，比上一年增長8.8%。

房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策作用下，特別是七折利率的作用下，08年當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰τ兴岣摺?

在調(diào)控政策的作用下，09年房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)同步實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇一方面反映了政府果斷實(shí)行的一系列經(jīng)濟(jì)刺激計劃的效果，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場本身供求因素的相互作用。從房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求因素的變化來看，08年我國商品房新開工的增幅比07年減少17個百分點(diǎn)，09年前三個季度商品房新開工面積同樣表現(xiàn)為負(fù)增長，對應(yīng)市場的快速回升，供給增加之后，客觀也加劇了市場的供求矛盾，這也是導(dǎo)致09年房價快速上漲的因素之一。

分析2010年房地產(chǎn)市場走勢的時候，我們認(rèn)為仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，從宏觀經(jīng)濟(jì)上來看，2010年我國宏觀近來繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。根據(jù)多數(shù)專家的預(yù)測，2010年我國GDP在9%左右，但物價水平會上升，如果調(diào)控措施得長，2010年會保持一個溫和的水平。

從政策環(huán)境來看，2010年繼續(xù)相對寬松的政策環(huán)境不確定性加大，雖然在政府工作報告中仍然提出2010年要保持宏觀整車的連續(xù)性和穩(wěn)定性，積極實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但同時強(qiáng)調(diào)要把握政策實(shí)施的力度和，將調(diào)結(jié)構(gòu)、防通脹作為。

從房地產(chǎn)市場環(huán)境政策來看，房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊。在國務(wù)院常務(wù)會議上提出要遏制部分城市房價過快上漲。

總體上來看，2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控以增加供給、抑制投機(jī)和加快推進(jìn)保障房建設(shè)為主。2010年我國保障房建設(shè)力度會大力推進(jìn)。

在經(jīng)歷了09年房屋銷售量大幅上升和寬松的貨幣政策之后，當(dāng)前房產(chǎn)充裕，房地產(chǎn)開資金發(fā)來源比上年增加了44%。

在上述發(fā)展背景下，我們保持對房地產(chǎn)市場謹(jǐn)慎樂觀的估計。預(yù)計2010年，房地產(chǎn)需求將繼續(xù)增加，但增幅低于09年。從供給上來看，2010年房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)增加，主要是因?yàn)?9年下半年商品房新開工面積已經(jīng)增加，將對2010年的市場形成新的供應(yīng)，就是保障性住房建設(shè)力度加大，會為市場提供更多住房供應(yīng)。對房價的預(yù)測結(jié)論，我們預(yù)計2010年房價會保持穩(wěn)中有升。

以上是對2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況和2010年的預(yù)測，下面發(fā)布個報告，RECIO專題報告之一，研究的是部分發(fā)達(dá)國家國家和地區(qū)房地產(chǎn)周期比較結(jié)果。我們身有干涉的是07年底全球金融危機(jī)爆發(fā)和發(fā)展對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了迅速的影響，在08年結(jié)束了持續(xù)8年的上漲轉(zhuǎn)為下降，此后，在各種刺激政策的作用下，房價在持續(xù)下降8個月后企穩(wěn)并又迅速上漲回至歷史高位。這個報告主要對美國、日本、香港歷史上宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展歷程進(jìn)行了周期分析。

按照英國測量師協(xié)會的定義，房地產(chǎn)周期是指所有物業(yè)回報率不規(guī)則重復(fù)出現(xiàn)的波動。我們的報告采用房價變化率作用周期的度量指標(biāo)，采用GDP作為宏觀經(jīng)濟(jì)的度量指標(biāo)。

對周期的劃分采用的是像上升期、頂風(fēng)、下跌期和谷底這樣的方法。

主要研究結(jié)論，一是對房地產(chǎn)周期的識別。頭先看美國，美國自1970年至今共經(jīng)歷了5個較為完整的經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期。圖中給出幾個周期的劃分的線是以房地產(chǎn)周期為準(zhǔn)。

日本是從1970年至今共經(jīng)歷了5個經(jīng)濟(jì)周期和3個房地產(chǎn)周期。

香港自1990年以來，共經(jīng)歷了3個完整的經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期。按照房地產(chǎn)周期劃分，個周期是1990到1995年，個周期是1995到1998，第三個周期是1998年到2006年。

二，房地產(chǎn)周期特點(diǎn)。從美國、日本、香港房地產(chǎn)周期的變化來看，房地產(chǎn)周期長度是在逐步增加的。根據(jù)我們的研究結(jié)論，房地產(chǎn)周期的長度為3-11年，平均大約為7年。從時間變化來看，房地產(chǎn)周期從4年左右到10年左右，房地產(chǎn)周期的上升期是要明顯長于下降期的。

對房地產(chǎn)周期名義房價的總結(jié)，在各國房地產(chǎn)周期里面，實(shí)際房價在下降期通常表現(xiàn)為下跌的，就像第三欄數(shù)據(jù)所示，但名義房價在下降期也經(jīng)常是上漲的。

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是一個艱難的過程，通常需要較長的時間。在周期時間里面，以谷底達(dá)到趨勢線為房地產(chǎn)市場的度量，發(fā)現(xiàn)這個時間里，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇時間在上升期總的時間要占據(jù)一半的時間。而當(dāng)房價到趨勢線以后，會達(dá)到一個上漲，而且

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