2009年，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖-火熱-降溫-恐慌的軌跡。每個(gè)房產(chǎn)中介門店都有一批投資客追隨，投資客從中介那里獲得信息，購(gòu)入物業(yè)，同時(shí)也在中介那里拋出物業(yè)，獲得收益。中介門店自然也成為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較敏感的群體之一，是熱還是冷，他們總是較先能夠感受得到。

2010年開(kāi)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的打壓下，驟然變冷，對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)顧問(wèn)(上海)有限公司總經(jīng)理李志仁深有感觸。在他看來(lái)，目前"觀望"已經(jīng)成為各個(gè)市場(chǎng)參與方的共同態(tài)度。

理財(cái)一周報(bào)：作為較貼近投資客的中介管理者，請(qǐng)您談?wù)?009年一線城市的整體投資情況。

李志仁：2009年樓市的快速回暖，使得許多一線城市房?jī)r(jià)迅速上漲，房?jī)r(jià)上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。

對(duì)于二手房市場(chǎng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，2009年或許已成為一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。整個(gè)2009年二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖-火熱-降溫-恐慌的現(xiàn)象。

2009年上半年相對(duì)寬松的市場(chǎng)政策對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)的影響也波及一級(jí)市場(chǎng)，新房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商由于自身困局的解除，在回籠了大量資金后，紛紛提價(jià)出售，甚至重新捂盤惜售，意在利潤(rùn)化。

活躍的一手房市場(chǎng)反過(guò)來(lái)也給二手房市場(chǎng)帶來(lái)了一定的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使得原本較為低迷的二手市場(chǎng)出現(xiàn)交易量持續(xù)回暖的現(xiàn)象，特別是在6月份投資需求的強(qiáng)勢(shì)介入，市場(chǎng)上大量意在規(guī)避通脹預(yù)期的資金涌入后，造成樓市均價(jià)節(jié)節(jié)高升，2009年基本未出現(xiàn)下滑，并且愈演愈烈。

理財(cái)一周報(bào)：2009年上海樓市增長(zhǎng)幅度的幾個(gè)月份均有哪些特點(diǎn)?剛需、改善型需求、投資需求各自在2009年扮演什么樣的角色，是什么原因推動(dòng)他們集體入市?

李志仁：中高端住宅以及具有重大規(guī)劃概念板塊內(nèi)房源在2009年受到投資客較多的關(guān)注。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年上海和國(guó)內(nèi)其他省市購(gòu)房者在2009年2月和3月環(huán)比增長(zhǎng)幅度是各月間的，環(huán)比增幅皆在66%以上，由此可知在2、3月剛性需求購(gòu)房浪潮主要是內(nèi)地購(gòu)房人群的大量涌入造成。

港澳臺(tái)及外籍人士購(gòu)房則集中在4月和11月，這兩個(gè)月的環(huán)比增幅都在70%以上，前一個(gè)月份屬于改善性購(gòu)房潮，后一個(gè)月份則是政策預(yù)期的末班車高峰。

企業(yè)購(gòu)房環(huán)比增幅的月份是集中在7月、11月，該兩月正是豪宅成交、樓市均價(jià)破2萬(wàn)元/平方米的成交高峰期，企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)介入應(yīng)是助推這兩月成交的重要原因之一。

通脹預(yù)期以及對(duì)上海未來(lái)幾年發(fā)展的看好，是投資客在2009年大量入市的主要原因。而在2009年大浦東、大虹橋、迪士尼等各類規(guī)劃概念的相繼出臺(tái)對(duì)投資客的介入起到了較大的推助作用。

理財(cái)一周報(bào)："防通脹，購(gòu)豪宅"這是2009年實(shí)力購(gòu)家的共識(shí)，這也造就了2009年豪宅的輝煌成交，2010年豪宅是否會(huì)續(xù)演輝煌?

李志仁：毫無(wú)疑問(wèn)，外籍人士、江浙投資客大量涌入是助漲2009年上海豪宅市場(chǎng)的主要力量之一。而那些由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的位于良好的地段且具備優(yōu)越環(huán)境及品質(zhì)的豪宅，在2009年都吸引著大量的購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)。作為市場(chǎng)上稀缺產(chǎn)品的豪宅，具有較強(qiáng)的保值功能，能夠滿足購(gòu)房者規(guī)避通脹預(yù)期的效果。

在當(dāng)前市場(chǎng)成交疲軟的情況下，豪宅市場(chǎng)必定將受到牽連，在政府重拳打擊各類投機(jī)行為的市場(chǎng)背景下，豪宅市場(chǎng)成交的重要群體--投資客已經(jīng)大幅減少。在缺少了這一購(gòu)房群體的形勢(shì)下，2010年的豪宅市場(chǎng)難現(xiàn)2009年的火爆成交，2010年豪宅市場(chǎng)成交量較去年可能會(huì)出現(xiàn)三至四成的下滑。

理財(cái)一周報(bào)：面對(duì)疲軟的市場(chǎng)，從您的角度看，市場(chǎng)參與各方目前的心態(tài)是怎樣的?

李志仁：在樓市整體低迷大環(huán)境下，市場(chǎng)各方在未來(lái)政策尚未完全明朗的情況下，紛紛選擇觀望，導(dǎo)致樓市成交量急速下降。各家開(kāi)發(fā)商在目前市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗的情況下，有的以種種理由延遲開(kāi)盤，有的則只是以之前的高價(jià)位推出少量房源來(lái)試探市場(chǎng)情況，靜觀后市發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)在各開(kāi)發(fā)商較為主流的想法。

二手樓市近期的疲軟也主要是購(gòu)賣雙方的相互僵持造成的。在經(jīng)歷了2009年高企的房?jī)r(jià)以后，緊跟一手房?jī)r(jià)格走向的房東們對(duì)可能出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象尚需時(shí)間適應(yīng)。目前二手房房東普遍對(duì)自有物業(yè)有一個(gè)牢固的心理價(jià)位，基本無(wú)向下的議價(jià)空間，而購(gòu)房者因?yàn)檎咴騽t認(rèn)為房?jī)r(jià)離大幅下滑為期不遠(yuǎn)了。正是他們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)與發(fā)展的不同看法，造成了如今濃重的觀望氣氛。另?yè)?jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)樓市今年1月"售轉(zhuǎn)租"房源環(huán)比去年12月上升三成以上，而售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象突然大量的出現(xiàn)其實(shí)就是市場(chǎng)上業(yè)主與購(gòu)家之間博弈之間的產(chǎn)物。

理財(cái)一周報(bào)：樓市成交浮動(dòng)的根本在于供求調(diào)節(jié)，2010年遭遇世博停工期，巨大的供應(yīng)缺口上海樓市將如何應(yīng)對(duì)?對(duì)于投資客而言機(jī)會(huì)又在哪里?

李志仁：2009年上半年住宅建設(shè)開(kāi)工量不足，去年商品房銷售情況異?；馃幔瑢?dǎo)致結(jié)構(gòu)性供需矛盾貫穿去年一整年。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009全年全市一手商品住宅的供求比為0.57。另外2010年4月至11月世博期間，上海將實(shí)施部分區(qū)域停工管理，如今已經(jīng)基本確定。據(jù)悉，關(guān)于停工的范圍，僅世博板塊涉及的黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、浦東新區(qū)的部分區(qū)域?qū)?huì)停工。在此情況下世博周邊各類區(qū)域必將出現(xiàn)較大的供應(yīng)缺口，這些區(qū)域到時(shí)可能出現(xiàn)大量的購(gòu)房需求。

除世博周邊區(qū)域，如大虹橋規(guī)劃范圍及臨港新城板塊都具有一定的投資前景。預(yù)計(jì)今年投資客對(duì)市場(chǎng)的介入點(diǎn)將圍繞世博概念來(lái)進(jìn)行，從四五月份開(kāi)始逐步入市，形成一波成交熱潮，帶動(dòng)樓市回暖。另外世博尾聲可能會(huì)出現(xiàn)另一波投資客成交高峰。

理財(cái)一周報(bào)：請(qǐng)分析一下二三線城市的投資機(jī)會(huì)。

李志仁：二三線城市目前價(jià)格已然高企，短期內(nèi)尚有一定程度的利潤(rùn)空間，但其因價(jià)格的高漲，較上海同類型物業(yè)的利潤(rùn)空間已然不如從前，且二三線城市的投資風(fēng)險(xiǎn)更大。二三線城市基本情況是，購(gòu)入容易套現(xiàn)難。這些城市的二手房市場(chǎng)基本沒(méi)什么人接盤，業(yè)主普遍只能做長(zhǎng)線持有的打算，這無(wú)形中增加了其投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此投資二三線城市還是要因人而異，不能盲目跟風(fēng)。

(作者：董琳霞)

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