購房時需注意的法律問題

一、認購書及定金

認購書，是商品房交易時開發(fā)商提供的，在購房者交納一定的后訂立的，在約定時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房購賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應(yīng)當(dāng)交納一定的作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。一般情況下，這個時候房產(chǎn)的預(yù)售證還沒頒下來，但也快了。只是還欠缺一些形式上的手續(xù)，所以開發(fā)商才敢提前認購。

定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達不成一致意見的，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。

但是認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該認購書應(yīng)當(dāng)視為商品房購賣合同，但是前提是開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售證。

二、什么是"五證"

“五證"即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》?！锻恋刈C》表明的是開發(fā)商是否享有該土地的使用權(quán)的法定證明，可以看出該土地使用權(quán)的年限及是否設(shè)定抵押等他項權(quán)利；《用地規(guī)劃許可證》是說明該土地的規(guī)劃用途是商業(yè)用地、工業(yè)用地還是住宅用地等；《工程規(guī)劃許可證》是該開發(fā)項目經(jīng)批準的規(guī)劃范圍，規(guī)模等；《開工證》是依法施工的證明；《商品房預(yù)（銷）售許可證》是該商品房可以進行預(yù)（銷）售的法定證明。缺少任何一個證明，都說明該項目存在這樣或哪樣的問題，都有可能會侵犯到購房者的合法權(quán)益。

三、面積的構(gòu)成

商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實踐中，較容易出現(xiàn)問題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。

建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中確沒有約定，需要購房者另行約定。

公攤面積的構(gòu)成在合同中往往沒有約定，就容易使開發(fā)商將本不應(yīng)計入公攤的面積計入了公攤，從而損害購房者利益的事情發(fā)生。凡是專為本幢樓服務(wù)的設(shè)施，都可以計入公攤。如果是為多棟樓服務(wù)的設(shè)施，是不能計入攤的。

四、雙倍賠償

商品房購賣是否適用《消費者權(quán)益保護法》中的雙倍賠償，有不同的觀點。根據(jù)較高法院《解釋》的規(guī)定，商品房購賣合同不適用雙倍，但有下列情形之一的，可以獲得較高為一倍的賠償。

1、合同簽訂后，未將抵押的事實告知購房人的；

2、合同簽訂后，又將房屋設(shè)定抵押的；

3、故意隱瞞沒有《商品房預(yù)售許可證》或提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；

4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；

5、故意隱瞞該房已經(jīng)出售給第三人或該房為拆遷補償安置房屋的。

五、"按揭"貸款

一般簽訂合同是在辦理"按揭"之前，即有3－10日的期間讓有需要的購房者辦理按揭，目前我國幾大銀行對于按揭的規(guī)定都差不多，但要求卻各有不同。購房者在簽訂合同時一定要先問清楚是那個銀行為本次交易做的按揭，對本地與外地有什么具體要求。只要根據(jù)自己的情況確保能夠辦得下來的才予以簽訂合同。同時還要問清楚，銀行對于相關(guān)的保險費是怎么收取的，是按總房價呢還是貸款額為標(biāo)準來計收費用的。這個問題上，每個銀行的做法都不一樣，所以也要問清楚。一不小心這也是一筆大費用喲。

六、關(guān)于補充協(xié)議

簽訂商品房購賣合同時，開發(fā)商往往準備好了一份補充協(xié)議。對此補充協(xié)議，購房者應(yīng)當(dāng)認真對待。在法律上，補充協(xié)議視為對標(biāo)準合同的變更，如果補充協(xié)議中的約定與標(biāo)準合同約定不一致的，應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議為準。如果補充協(xié)議有對購房者不利的約定，而購房者又沒有發(fā)現(xiàn)的話，而使購房者的權(quán)益得不到保護。

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