地產(chǎn)中介人士認(rèn)為，二手房交易為“一對(duì)一”，成交價(jià)較終看購(gòu)賣雙方博弈的結(jié)果

　　《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》五一實(shí)施 二手房交易也要參照?qǐng)?zhí)行

　　《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》即將于5月1日起實(shí)施，規(guī)定中的條“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”，使二手市場(chǎng)被“無(wú)厘頭”念了一道緊箍咒。不過(guò)廣州地產(chǎn)中介人士認(rèn)為，二手房交易為“一對(duì)一”，成交價(jià)較終看購(gòu)賣雙方博弈的結(jié)果。廣州市房屋交易監(jiān)管主任史小明表示，據(jù)他理解，應(yīng)該是中介公司應(yīng)當(dāng)向購(gòu)家如實(shí)告知業(yè)主的真實(shí)報(bào)價(jià)，不過(guò)他也承認(rèn)二手房交易是雙方博弈的過(guò)程，中介方只是提供居間服務(wù)，就算是簽訂中介服務(wù)合同的放盤價(jià)與較終網(wǎng)簽成交價(jià)不一致，也不可能對(duì)此作出監(jiān)管。中原地產(chǎn)越秀區(qū)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理謝鏡榮告訴記者，業(yè)主的真實(shí)價(jià)或底價(jià)屬于業(yè)主的談判籌碼，他們一般連經(jīng)紀(jì)都不會(huì)告知，很多時(shí)候業(yè)主都準(zhǔn)備好“漫天開(kāi)價(jià)，落地還錢”的議價(jià)過(guò)程。由于目前成交較平淡，60%的交易會(huì)以低于放盤價(jià)成交，40%業(yè)主會(huì)以放盤價(jià)或高于放盤價(jià)成交。60%的業(yè)主并非降價(jià)成交，只不過(guò)他們放盤時(shí)開(kāi)高價(jià)，較終成交價(jià)與市價(jià)相差不遠(yuǎn)。

　　看價(jià)貼士

　　市場(chǎng)上有這個(gè)價(jià)那個(gè)價(jià)，邊個(gè)較“貼市”？

　　水牌價(jià):可信度★★

　　中介公司制作水晶牌都要投入，肯定不會(huì)經(jīng)常換牌。

　　Banner價(jià):可信度★★★

　　不少中介公司都設(shè)液晶顯示屏，即時(shí)把收到的盤源放上去，價(jià)格更新較快，不過(guò)Banner價(jià)也存在廣告嫌疑，報(bào)價(jià)不會(huì)太可信。

　　陽(yáng)光家緣價(jià):★★★★

　　陽(yáng)光家緣顯示的二手房成交價(jià)全部為中介公司促成，成交價(jià)較真實(shí)，可惜物業(yè)地址全部為標(biāo)準(zhǔn)地名，難以獲知具體小區(qū)名稱。

　　政府監(jiān)管部門:

　　中介應(yīng)如實(shí)告知業(yè)主放售價(jià)

　　廣州市房屋交易監(jiān)管主任史小明表示，《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》主要約束開(kāi)發(fā)商漲價(jià)、調(diào)價(jià)需提前備案和公示，在他看來(lái)，“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”的意思可能是中介公司應(yīng)當(dāng)向購(gòu)家如實(shí)告知業(yè)主的真實(shí)報(bào)價(jià)，他也明白二手房的成交價(jià)較終要看購(gòu)賣雙方談判。目前二手房網(wǎng)簽中，有業(yè)主擔(dān)心因簽訂放盤合同時(shí)商定的價(jià)格與較終成交價(jià)不一樣而“受罰”，且中介公司一般是在簽網(wǎng)簽合同時(shí)才簽訂網(wǎng)上放盤合同。

　　史小明表示，放盤合同與網(wǎng)簽合同的成交價(jià)不一樣不會(huì)受罰，網(wǎng)簽系統(tǒng)從盤源上網(wǎng)公示到成交到遞件及出新證，全過(guò)程監(jiān)控中介公司服務(wù)行為，并非對(duì)二手房放盤價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。

　　史小明表示，中介人員隱瞞放盤價(jià)，或許是出于吃“差價(jià)”的考慮，不過(guò)近年廣州二手房市場(chǎng)已很少出現(xiàn)吃差價(jià)行為。史小明認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)吃差價(jià)，在行業(yè)內(nèi)相當(dāng)于是“犯天條”，經(jīng)紀(jì)必定被房屋交易監(jiān)管“釘牌”，中介公司也會(huì)開(kāi)除這類員工。建議業(yè)主切勿與中介人員簽訂全權(quán)委托合同，中介人員手拿全權(quán)委托合同即可吃差價(jià)。

　　中介高層觀點(diǎn):

　　二手成交價(jià)存在較大變數(shù)

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，就目前二手市場(chǎng)的情況來(lái)分析，在售盤源絕大部分都是分散在眾多小業(yè)主手中，業(yè)主放盤價(jià)主要受市場(chǎng)行情、供求關(guān)系、購(gòu)賣雙方博弈情況、業(yè)主出貨積極性等諸多因素影響，而中介公司經(jīng)紀(jì)主要是提供二手房居間服務(wù)，盡力促成購(gòu)賣雙方順利達(dá)成交易。近幾年，小業(yè)主心態(tài)的強(qiáng)硬與否、出貨意欲的高低直接導(dǎo)致惜售、反價(jià)或割價(jià)急售等情況的出現(xiàn)。

　　據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前廣州二手住宅市場(chǎng)多達(dá)60%~70%的業(yè)主擁有完全自有產(chǎn)權(quán)，其中按揭投資房不多。而目前廣州二手樓市中近2/3的盤源轉(zhuǎn)讓不需辦理轉(zhuǎn)按揭或“贖契”，因此，導(dǎo)致在調(diào)控中業(yè)主大部分“不差錢，不著急”，占據(jù)強(qiáng)勢(shì)的議價(jià)地位，在一定程度上造成二手業(yè)主對(duì)放盤物業(yè)定價(jià)的應(yīng)變速度遠(yuǎn)低于一手發(fā)展商。受市場(chǎng)行情影響，小業(yè)主叫價(jià)也存在較大變數(shù)，隨著小業(yè)主出貨積極性的低或高，因而會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)反價(jià)、惜售或割價(jià)出售等諸多變化。{$page$}

　　方圓地產(chǎn)副總經(jīng)理李錚認(rèn)為，《商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》內(nèi)的明碼標(biāo)價(jià)，是由公開(kāi)標(biāo)示價(jià)格和公開(kāi)收費(fèi)及影響價(jià)格其他因素兩部分組成。眾所周知，中介機(jī)構(gòu)提供的是居間服務(wù)，只能對(duì)賣方要求的售價(jià)給予專業(yè)意見(jiàn)，并不能較終左右其放盤價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)是市場(chǎng)供求和購(gòu)賣雙方相互博弈產(chǎn)生的，所以如果以中介機(jī)構(gòu)公開(kāi)標(biāo)示價(jià)格的準(zhǔn)確性來(lái)衡量是否執(zhí)行《規(guī)定》，并不符合市場(chǎng)實(shí)情且有失公允;而公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府監(jiān)管部門早已明確要求中介門店必須在顯眼處清晰、公開(kāi)明示，絕大部分中介機(jī)構(gòu)都已遵照?qǐng)?zhí)行。另外，如戶型、間隔、朝向、樓層等影響樓價(jià)的關(guān)鍵因素，經(jīng)紀(jì)人通常在購(gòu)方咨詢或?qū)嵉乜捶科陂g都會(huì)如實(shí)告知客戶，所以我個(gè)人認(rèn)為對(duì)二手樓市影響有限。

　　前線經(jīng)紀(jì):“一房一價(jià)”不可能出現(xiàn)

　　興業(yè)地產(chǎn)天河員村板塊區(qū)域經(jīng)理甄欣說(shuō)，若二手房也像一手樓市一樣實(shí)行“一房一價(jià)”，將會(huì)大大縮短購(gòu)賣雙方的談判時(shí)間。一直以來(lái)購(gòu)賣雙方在交易過(guò)程中都會(huì)在樓價(jià)上浪費(fèi)大量的談判時(shí)間，而且中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在該環(huán)節(jié)中起到了重要的調(diào)節(jié)作用，如果能夠把房?jī)r(jià)落實(shí)的話，將會(huì)大大縮短談判時(shí)間。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以有更多的時(shí)間放在其他增值服務(wù)上，例如做好后續(xù)的按揭過(guò)戶業(yè)務(wù)，為客戶量身訂做一系列的安家增值服務(wù)。

　　中原地產(chǎn)謝鏡榮認(rèn)為，二手房“一房一價(jià)”實(shí)際上不太可能發(fā)生。業(yè)主告訴經(jīng)紀(jì)的只是一個(gè)期望價(jià)，業(yè)主不會(huì)把真實(shí)底價(jià)透露出來(lái)。業(yè)主放盤前都會(huì)到多個(gè)地產(chǎn)行探聽(tīng)行情，也會(huì)跟鄰居打聽(tīng)較新的成交價(jià)是多少，加上媒體每天對(duì)樓市都有大篇幅報(bào)道，業(yè)主“收風(fēng)”信息渠道很多，放盤時(shí)對(duì)基本市價(jià)也“八九不離十”。

　　不過(guò)業(yè)主一般都會(huì)高于市價(jià)開(kāi)價(jià)，一是業(yè)主希望可以逮到“水魚(yú)”，碰到一個(gè)不太熟悉行情的購(gòu)家可以高價(jià)成交;二是業(yè)主惜售心理重，賣房子心大心細(xì)。謝鏡榮表示，由于二手房供求關(guān)系不如開(kāi)發(fā)商“一對(duì)多”，很多時(shí)候是“多對(duì)一”，即多人上門看樓，業(yè)主可能隨時(shí)調(diào)整放盤價(jià)。

　　廣州市各大地產(chǎn)行每月都會(huì)公布上月的二手房?jī)r(jià)。謝鏡榮表示，二手房?jī)r(jià)也只是體現(xiàn)總體趨勢(shì)，具體到某個(gè)小區(qū)的某個(gè)房型，基本上沒(méi)有可比性，也意味著沒(méi)有“市價(jià)”可參考。他舉例說(shuō)，同一小區(qū)某個(gè)房型，有三套房子放售，18樓賣兩萬(wàn)一平方米，過(guò)一兩個(gè)月19樓賣兩萬(wàn)三，剩下一套業(yè)主開(kāi)價(jià)兩萬(wàn)六，兩萬(wàn)、兩萬(wàn)三的價(jià)格已成歷史，兩萬(wàn)六變成較新“市價(jià)”。在某種意義上說(shuō)，每個(gè)業(yè)主做的是“獨(dú)市”生意，成交價(jià)要看業(yè)主本身出售房屋的意欲。

　　購(gòu)賣雙方:議價(jià)是個(gè)博弈的過(guò)程

　　張小姐較近看二手房，感覺(jué)二手房“價(jià)”太多，中介公司門口有水牌價(jià)，經(jīng)紀(jì)人員轉(zhuǎn)述的業(yè)主心水價(jià)，業(yè)主親口說(shuō)的價(jià)格，基本都不一樣。她覺(jué)得購(gòu)房是一生人的投資，選中地段，挑選合適的房型，在可承受的范圍內(nèi)成交，便宜幾萬(wàn)元貴幾萬(wàn)元都不是問(wèn)題，較主要是業(yè)主產(chǎn)權(quán)沒(méi)問(wèn)題。

　　李先生在祈福新村有套房子，在增城也有一套度假屋。他說(shuō)，小業(yè)主總是貪小便宜的，開(kāi)價(jià)必定是希望以較高價(jià)成交，但有時(shí)候放盤幾個(gè)月都沒(méi)幾個(gè)人來(lái)看，自己都會(huì)自動(dòng)告訴經(jīng)紀(jì)下調(diào)放盤價(jià)。他覺(jué)得政府沒(méi)必要監(jiān)管二手房交易價(jià)，大家真實(shí)交易，又簽網(wǎng)簽合同，到房屋交易登記遞件，不需要搞到像開(kāi)發(fā)商賣樓那么嚴(yán)厲。李先生認(rèn)為，二手房業(yè)主開(kāi)價(jià)或成交都是參考周邊一手價(jià)，購(gòu)賣自愿，愿者成交。

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