建設(shè)部一位官員日前透露，未來(lái)要建立以廉租房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)商品房三者共同組成實(shí)物型的住宅保障體系，而且租賃型經(jīng)濟(jì)適用房將是未來(lái)發(fā)展的方向。這個(gè)住宅保障體系中的實(shí)物補(bǔ)貼可能將分為三個(gè)等級(jí)：廉租房主要面向較低生活保障線(xiàn)以下的家庭；租賃型經(jīng)濟(jì)適用房面向低收入家庭；限價(jià)商品房將面向拆遷戶(hù)或無(wú)房戶(hù)。

可以說(shuō)，這個(gè)住房保障體系的設(shè)想，是較之以往有所進(jìn)步的，不僅比較細(xì)化，而且可操作性也較高。但這個(gè)保障體系覆蓋面有多大？與中國(guó)快速的城市化進(jìn)程節(jié)奏有多少合拍？與1998年住房制度貨幣化改革的原則有多少契合？如果這些問(wèn)題梳理不清，政策的持續(xù)性也會(huì)存在危險(xiǎn)。

正如建設(shè)部官員所指出的那樣，未來(lái)五年，國(guó)家將不斷完善面向整個(gè)社會(huì)的住房保障體系，向四類(lèi)人群傾斜：國(guó)家將提供更多廉租房，不管是貨幣貼租形式還是實(shí)物貼租，國(guó)家將頭先保證社會(huì)上較貧困那部分人群都有房子??；完善政策來(lái)滿(mǎn)足工作時(shí)間不長(zhǎng)，而已經(jīng)處在婚育階段的年輕人的住房需求；已有房產(chǎn)但日常收入過(guò)低無(wú)法進(jìn)一步改善居住質(zhì)量的人群將被優(yōu)先納入保障體系；未來(lái)住房保障體系將更多給予農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員以購(gòu)房支持。也就是說(shuō)，中國(guó)的住房保障體系應(yīng)涉及所有需要住房與改善的人。這個(gè)原則是正確的。

保障每一個(gè)人的居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)的一個(gè)基本標(biāo)志，但這種居住權(quán)如何來(lái)保障，在不同的國(guó)家是不一樣的。比如，美國(guó)的住房發(fā)展模式就是一個(gè)“大市場(chǎng)、小政府”的二元二級(jí)市場(chǎng)住房體系。所謂“大市場(chǎng)”就是美國(guó)一億多個(gè)家庭中，有7100萬(wàn)個(gè)家庭通過(guò)市場(chǎng)擁有住房，30%左右的家庭通過(guò)市場(chǎng)租屋來(lái)解決。所謂“小政府”是指政府只限于幫助那些無(wú)能力支付私人房租的低收入家庭解決住房問(wèn)題，資助的公共住宅或廉租屋家庭大約在130萬(wàn)戶(hù)，占美國(guó)全部家庭的不到2%。加拿大的情況也是如此，政府資助的廉租屋家庭不超過(guò)5%。

建構(gòu)中國(guó)的住房保障體系必須堅(jiān)持以下幾個(gè)原則：一是必須保證每一個(gè)人的基本居住權(quán)原則，特別是弱勢(shì)者的基本居住條件；二是市場(chǎng)化原則，絕大多數(shù)居民的住房通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，并在公平性原則下差異性地幫助這些居民解決住房問(wèn)題；三是無(wú)歧視原則，即不同的居民可以獲得不同的貨幣補(bǔ)助，但住房購(gòu)購(gòu)價(jià)格還應(yīng)以市場(chǎng)化的方式來(lái)定價(jià)，否則過(guò)高的監(jiān)管成本及尋租行為將使限價(jià)房市場(chǎng)無(wú)法建立。

所以，中國(guó)的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)多層次的體系。層級(jí)是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等，由政府提供廉租屋或公屋，通過(guò)這種方式來(lái)保證較弱勢(shì)民眾的居住權(quán)。層級(jí)是70%的中低收入民眾，在政府各種幫助下(如貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等)，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房。要做到這一點(diǎn)，政府還得用法律來(lái)保證(美國(guó)有《住宅支付法》)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房。第三層級(jí)是20%的中高收入者，他們的住房完全由市場(chǎng)決定，不納入住房保障體系。

住房保障體系離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，從今年出臺(tái)的一系列調(diào)控政策來(lái)看，目前全國(guó)盛行的香港房地產(chǎn)發(fā)展模式將發(fā)生重大的變化。那么，今后中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該怎樣發(fā)展？政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中又該扮演一個(gè)什么角色呢？

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應(yīng)該自由發(fā)展的，即由市場(chǎng)決定資源要素的配置、由供求關(guān)系決定價(jià)格。而政府應(yīng)該做的，一是彌補(bǔ)市場(chǎng)的失靈不足，主要是在市場(chǎng)化不足的要素供給上(土地、資金、利率)進(jìn)行調(diào)控。二是通過(guò)財(cái)政和稅收的手段，例如對(duì)高價(jià)商品房增加稅收，形成一個(gè)商品房對(duì)保障性質(zhì)住房的反哺機(jī)制，保障低收入者的居住權(quán)，建立一種托底機(jī)制。

直接針對(duì)市場(chǎng)的措施很容易被市場(chǎng)化的手段所化解，所以，政府真正要做的，不是直接干預(yù)市場(chǎng)，而應(yīng)是彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈、推進(jìn)要素的市場(chǎng)化和建立住房保障機(jī)制。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！