一項(xiàng)以貨幣補(bǔ)貼為核心內(nèi)容的新政，正悄然改變著湖南的住房保障格局。

2008年7月21日，長沙市發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼（以下簡稱“經(jīng)適房貨補(bǔ)”）實(shí)施方案》，對符合經(jīng)適房申購條件的城區(qū)低收入家庭給予每戶5萬—8萬元的現(xiàn)金補(bǔ)貼，長沙經(jīng)適房貨補(bǔ)新政由此發(fā)軔。

5個(gè)多月后的2009年1月4日，長沙市發(fā)布《經(jīng)適房貨補(bǔ)情況快報(bào)》披露，截至2008年12月31日，長沙市已發(fā)放經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證11000戶，累計(jì)核發(fā)金額3179.6萬元。

此前，湖南經(jīng)適房保障與大多數(shù)城市一樣實(shí)行指標(biāo)制，即由符合經(jīng)適房申購條件的個(gè)人或家庭進(jìn)行搖號抽簽，然后決定經(jīng)適房發(fā)放對象。指標(biāo)制受限于諸多因素，弊端重重：配套不全、保障面狹窄、指標(biāo)被擠占炒賣，而貨補(bǔ)新政恰恰可以彌補(bǔ)了這些不足。

“貨補(bǔ)對于擴(kuò)大保障面意義匪淺?！焙鲜〗ㄔO(shè)廳房產(chǎn)處處長彭先成坦言，貨補(bǔ)是“補(bǔ)人頭”，較之此前的“補(bǔ)磚頭”模式針對性更強(qiáng)，能令更多低收入者受惠。

而在房地產(chǎn) 人士看來，以貨補(bǔ)為核心的住房保障新政不但令低收入者受惠，長遠(yuǎn)來看還可以盤活房地產(chǎn)市場的存量需求，提振樓市信心，實(shí)現(xiàn)“曲線救市”。

“補(bǔ)磚頭”變“補(bǔ)人頭”

經(jīng)適房指標(biāo)制，不可否認(rèn)，在此前很長一段時(shí)間中，為住房保障體系構(gòu)建貢獻(xiàn)頗多。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其流弊亦日漸凸顯。

“頭要的弊病是保障面過窄?！遍L沙市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人表示，近年來受制于龐大城市人口基數(shù)，經(jīng)適房指標(biāo)更像是“杯水車薪”。長沙經(jīng)適房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年長沙市新增經(jīng)適房面積100萬平方米，新增戶數(shù)為16000戶，而長沙當(dāng)年符合經(jīng)適房申購條件的居民戶數(shù)為5.5萬戶，有將近4萬戶符合條件的居民購不到經(jīng)適房。

“這些有限的經(jīng)適房指標(biāo)還不一定能夠完全落到低收入者手中?！焙鲜》康禺a(chǎn)協(xié)會原會長陳冶秋透露，很多指標(biāo)被擁有優(yōu)勢資源者擠占，更有人通過關(guān)系拿到指標(biāo)后倒賣牟利。

受城市用地規(guī)劃限制，經(jīng)適房項(xiàng)目一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或者郊區(qū)，生活配套不全，給申購經(jīng)適房的住戶帶來諸多不便。指標(biāo)制的“補(bǔ)磚頭”模式弊端不止于此。由于經(jīng)適房多為成片建設(shè)，因此住在一起的多是低收入者，極易產(chǎn)生“低人一等”的心里陰影，久而久之，甚至可能產(chǎn)生“貧民窟”。

而新的貨補(bǔ)政策將這種“補(bǔ)磚頭”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤把a(bǔ)人頭”，即給予低收入無房家庭每戶8萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等工程拆遷戶中享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的每戶5萬元。而且在具體操作中實(shí)行“先購后補(bǔ)、不購不補(bǔ)”的原則，同時(shí)并不將補(bǔ)貼現(xiàn)金直接發(fā)給購房者，而是由開發(fā)商等出售方憑購房合同到房產(chǎn)局領(lǐng)取補(bǔ)貼款。

“由于增強(qiáng)了針對性，基本上可以杜絕冒領(lǐng)貨補(bǔ)的現(xiàn)象?！迸硐瘸杀硎荆唧w實(shí)施方案的設(shè)計(jì)堵住了“補(bǔ)磚頭”模式的弊端。

長沙市住房保障局發(fā)布的信息顯示，截至到2008年年底，長沙市已發(fā)放經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證11000戶，而已獲得憑證的戶數(shù)中，貨補(bǔ)資金應(yīng)發(fā)放戶數(shù)為553戶，已發(fā)放戶數(shù)437戶，其中商品房176戶，二手房261戶，累計(jì)核發(fā)金額3179.6萬元。貨補(bǔ)新政已初顯成效。

“貨補(bǔ)新政增大了我們購房的自由選擇度。”1月7日，正在房產(chǎn)局辦理貨補(bǔ)手續(xù)的長沙市民王先生語帶興奮。此前他已看好一套110平方米的商品房，拿到8萬元補(bǔ)貼后，加上自己的3萬元積蓄，房子的頭付款就湊齊了。

彭先成坦言，以前購經(jīng)適房只能是“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件稍好的家庭就可以考慮購購小戶型或者90平方米以上的房子，“至少頭付的壓力會減輕很多。”

成效初顯之下，湖南的株洲、常德等地市紛紛效仿，而貨補(bǔ)新政預(yù)示的一個(gè)可能的變化是，經(jīng)適房有可能就此退出湖南住房保障的歷史舞臺?！艾F(xiàn)在在建的經(jīng)適房項(xiàng)目都是以前批的，主要解決已經(jīng)拿到經(jīng)適房指標(biāo)的居民住房問題，以后湖南將不再審批開工新經(jīng)適房項(xiàng)目。”彭先成表示。

曲線救市

長沙經(jīng)適房貨補(bǔ)新政背后，折射出二線城市面對地產(chǎn)蕭條大背景的現(xiàn)實(shí)困境與無奈。

國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的“2008年1～11月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”顯示，2008年前11個(gè)月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。

長沙房地產(chǎn)也感到了森森寒氣。長沙市市長張劍飛透露，長沙2008年商品房預(yù)計(jì)銷售面積700萬平方米，較之2007年減少200萬平方米，積壓近400萬平方米，而目前在建商品房達(dá)3700萬平方米。

盡管開發(fā)商和政府在商品房銷售中頻出新招，但依然難以在刺激成交方面起到很大效果。經(jīng)適房貨補(bǔ)的適時(shí)出臺恰恰給予了提振市場的另一契機(jī)。

“經(jīng)適房貨補(bǔ)從某種意義上來講就是一種曲線救市行為?！焙先A盛集團(tuán)副總裁黃雁鳴坦言，經(jīng)適房貨補(bǔ)可以支撐商品房市場，通過政府補(bǔ)貼分流一部分經(jīng)適房購購人群，使他們轉(zhuǎn)化為商品房消費(fèi)者，同時(shí)地方政府也可以減輕經(jīng)適房建房負(fù)擔(dān)，增加稅收。

他分析說，由于貨補(bǔ)政策對接受補(bǔ)貼者并未設(shè)定購房限制，等于釋放了一大部分購房者的存量需求。他以長沙為例給記者算了一筆賬。長沙目前住宅均價(jià)為3500元/平方米，以此計(jì)算，一套100平方米的商品房總價(jià)為35萬元，頭付三成，即10.5萬元，政府補(bǔ)貼8萬元，自籌2.5萬元即可按揭購購?！斑@樣一來，就會有相當(dāng)一部分居民通過貨補(bǔ)購房了?！?

至于那些想購40—50平方米小戶型的低收入者來說，8萬元已經(jīng)基本可以滿足全部房款的要求。而長沙市住房保障局已核發(fā)的貨補(bǔ)名單中，就有數(shù)戶使用貨補(bǔ)購購小戶型的案例。

對于急于資金回籠的絕大多數(shù)開發(fā)商來說，貨補(bǔ)政策無疑是重大利好。記者了解到，長沙很多開發(fā)商紛紛與政府達(dá)成合作意向，愿意提供房源給接受貨補(bǔ)者購購，且大多數(shù)開發(fā)商都愿意在價(jià)格方面實(shí)行優(yōu)惠讓利。

“盡管貨補(bǔ)新政是針對低收入群體而非針對市場，但在穩(wěn)定房價(jià)和拉動需求方面作用不小?！遍L沙市房地產(chǎn)交易所所長黃亦兵坦言，雖然貨補(bǔ)新政的初衷并非解決市場問題，但它將保障房與商品房兩個(gè)市場有機(jī)結(jié)合起來，在當(dāng)前政府加大民生投入與維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定之間實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)權(quán)衡。

“對于貨補(bǔ)新政的作用也不可以盲目樂觀?！秉S亦兵提醒，房地產(chǎn)大背景如此，貨補(bǔ)新政的作用不能一味放大，“更多的還是要倚賴減稅等市場政策和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)。”

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