土地出讓制度面臨變革

盡管北京落實(shí)“國(guó)六條”和九部委細(xì)則之實(shí)施辦法尚未出臺(tái)，但這絲毫沒(méi)有影響北京落實(shí)中低價(jià)商品房的進(jìn)程?！敦?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》日前從北京國(guó)土資源局獲悉，北京頭塊中低價(jià)商品房用地已經(jīng)鎖定豐臺(tái)區(qū)，并將在8月正式上市，而其他幾塊限價(jià)地塊也將隨后陸續(xù)面世。

另一方面，北京國(guó)土資源局在叫停南沙灘用地后，7月推出10塊地塊，之后再度推出了亦莊、大興等地的7塊地塊，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京的土地供應(yīng)已經(jīng)基本恢復(fù)原有進(jìn)度，更重要的是，以中低價(jià)位為主要訴求的地源將在土地出讓方式上尋求更合適的路徑。頭塊限價(jià)地8月上市

作為北京頭批6塊限價(jià)房用地之一的豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)地塊即將于下月正式上市了，這是記者日前在北京國(guó)土資源局獲悉的信息。這表示從年初開(kāi)始醞釀的北京中低價(jià)位限制房經(jīng)過(guò)了半年的準(zhǔn)備后，下月即可完成“包裝”，成為北京塊上市的限價(jià)商品房用地。

豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)地塊原為北京紅獅涂料公司用地，北京為增加低端供應(yīng)，特將該地納入此范圍，目前已基本完成土地平整等工作，靜待8月上市。該地塊規(guī)劃建筑面積184400平方米，如按建設(shè)部規(guī)定“90平方米定為建筑面積”和“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占主要”的估算，除去一些必要的共建，該項(xiàng)目可提供中低價(jià)位、中小套型商品房接近2000套。

今年5月末，北京頭次公布了未來(lái)6塊中低價(jià)位、中小套型限價(jià)商品住房項(xiàng)目的用地，總土地面積約126公頃，包括豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)廣渠路地塊等。這些地塊將在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)的方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

限價(jià)房用地尚未上市，不過(guò)不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目表示出濃厚興趣。一位不愿表明身份的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，開(kāi)發(fā)政府推出的限價(jià)地，對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有保障，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)要小很多，在目前房地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)下，這是保證開(kāi)發(fā)企業(yè)利益的現(xiàn)實(shí)選擇。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士分析，由于限價(jià)房的利潤(rùn)有限，政府將保證房屋質(zhì)量、戶型和限定售價(jià)，在這種開(kāi)發(fā)體系下，北京的大型房地產(chǎn)國(guó)企具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

另一方面，北京的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。北京市建委開(kāi)發(fā)辦副主任魏成森日前表示，每年的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房也在如火如荼地建設(shè)中，除了落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)外，新增體量也在建委的落實(shí)之中，例如回龍觀和朝陽(yáng)新城兩個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，各達(dá)40萬(wàn)平方米，此外還有一些新項(xiàng)目，包括豐臺(tái)宋家莊約30萬(wàn)平方米，海淀蘇家坨30萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區(qū)弘善家園亦達(dá)30萬(wàn)平方米等，預(yù)計(jì)新開(kāi)工總量達(dá)203萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目將于未來(lái)2年陸續(xù)上市。

作為土地供應(yīng)配套，北京國(guó)土局副局長(zhǎng)張維表示，化工三廠地塊、染料廠等地經(jīng)濟(jì)適用房地塊也將提前投入市場(chǎng)，原北京化工三廠地塊已確定提前至8月份推出。普通商品房用地放量

除了為中低價(jià)量身定做的限價(jià)房地塊、經(jīng)濟(jì)適用房地塊外，北京普通的商品房用地也開(kāi)始逐步放開(kāi)，7月推出的10塊地塊是繼日前北京緊急叫停南沙灘土地出讓后的頭次放量，此后包括大興、亦莊等7塊地塊也將在三個(gè)月內(nèi)陸續(xù)上市，僅亦莊一地將新推50公頃土地，這也是亦莊在前年土地限量供應(yīng)后的頭塊地塊。

據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備大興分工作人員透露，今年八九月份，大興亦莊、魏善莊將各有一塊土地上市，加上正在交易的大興黃村、采育等5項(xiàng)目用地，大興地區(qū)近期土地放量達(dá)到近百萬(wàn)平方米。

亦莊地塊為3塊地捆綁出讓?zhuān)傉嫉孛娣e約100公頃，除去綠化帶等占地面積后，可上市交易土地面積約50公頃，規(guī)劃建筑面積約50萬(wàn)平方米，用途包括低密度住宅、普通住宅、商業(yè)等。

業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)以周邊區(qū)域的大宗地塊的出讓將成為主旋律，這將對(duì)緩解中低價(jià)商品房壓力形成主要市場(chǎng)力量，而不僅僅依靠限價(jià)地塊和經(jīng)濟(jì)適用房地塊。出讓方式亟待變革

要解決中低價(jià)位商品房的本質(zhì)，競(jìng)價(jià)式抬高土地價(jià)格的出讓方式成為關(guān)鍵的一環(huán)。北京市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人在日前召開(kāi)的“頭屆中國(guó)城市發(fā)展與規(guī)劃國(guó)際年會(huì)”上表示，北京將對(duì)目前的土地出讓的招拍掛制度進(jìn)行重大改革。

“由于現(xiàn)有的土地競(jìng)價(jià)方式是出價(jià)較高的企業(yè)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，這會(huì)造成開(kāi)發(fā)商追求心態(tài)失衡，從而給市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，未來(lái)政府將更多考慮招標(biāo)方式來(lái)對(duì)出讓土地的戶型、價(jià)位等方面提出限制要求，綜合考量開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。”

一位相關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法是，變革新方法中將設(shè)置由政府對(duì)房屋事前預(yù)估的合理底價(jià)，而較終獲得土地的不是較高價(jià)者，而是與此底價(jià)接近的開(kāi)發(fā)企業(yè)將獲得土地。

事實(shí)上，在7月北京市土地整理儲(chǔ)備推出的全部10塊土地中，其中招標(biāo)出讓的為6塊，其余地塊均采取掛牌方式交易，沒(méi)有一塊屬于競(jìng)價(jià)拍賣(mài)出讓的。

而市場(chǎng)人士的解讀是，北京近兩年北京土地在拍賣(mài)過(guò)程中價(jià)格不斷高漲、“地王”頻現(xiàn)，是造成國(guó)土管理部門(mén)調(diào)整出讓方式，抑制地價(jià)的具體表現(xiàn)。此前，為了防止高價(jià)地在“國(guó)六條”后再現(xiàn)京城，北京市國(guó)土部門(mén)突然叫停了南沙灘東路3號(hào)地塊的拍賣(mài)，該地塊至今仍沒(méi)有出讓信息。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)土地出讓方式的變革表示了擔(dān)憂，其他城市數(shù)年前就因出價(jià)高者出局，低價(jià)者反而得地的困擾引起開(kāi)發(fā)商的抱怨，而這其中的問(wèn)題在于監(jiān)控，招標(biāo)等內(nèi)部議定手段容易滋生暗箱操作等嫌疑，這同樣是擺在北京國(guó)土部門(mén)面前的課題。

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