城市周邊的商業(yè)地塊價位相對低廉，較深開發(fā)商青睞。本報記者 馬宏罡攝

核心提示

用地價推算大致的房價，雖然不能得出準(zhǔn)確結(jié)果，但至少可以讓市民知曉，自家房子所在地的土地級別以及限定的土地底價。昨日，本報關(guān)于用地價推算房價的報道得到了廣大讀者的熱情響應(yīng)，很多讀者打來電話與本報互動，估算自家的房屋價值，并根據(jù)供求關(guān)系、周邊配套等因素，計算房屋價格。今日，本報繼續(xù)為大家解讀商業(yè)用地的地價情況，這既可讓有志于投資的朋友對不同區(qū)域商業(yè)用地的地價乃至房價進(jìn)行測算。

與普通住宅不同，從沈陽市基準(zhǔn)地價的標(biāo)準(zhǔn)來看，燙金地段商業(yè)用地的土地價格要高出沈陽周邊地段十幾倍，充分體現(xiàn)了燙金地段商業(yè)用地的說法。但實際上，沈陽城市周邊土地的成交量要大于市內(nèi)燙金地區(qū)。

商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定，用地性質(zhì)為建設(shè)商業(yè)所用房屋，出讓后用地的使用年限為40年，大型超市、汽車銷售4S店、加油站、寫字樓、風(fēng)景名勝設(shè)施用地等都屬于商業(yè)用地范圍。

與住宅用地一樣，沈陽市的商業(yè)用地也分九個等級，不過使用年限均為40年。

單從商業(yè)用地基準(zhǔn)地價來看，九個級別當(dāng)中，一級地段地價為10764元/平方米，九級地段地價為573元/平方米，二者之間相差將近19倍。

當(dāng)然，要將地價轉(zhuǎn)換成參考的房價，也要用容積率來修正。以下為商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)表。

一級和八級商業(yè)地價相差15倍

一級地段的一類地區(qū)包括北起中山路南到南一馬路的太原北街，西起勝利大街東至南京街的中華路和西起正陽街東至東順城街的中街路，而二類地區(qū)則包括西起南京街東至和平大街的中華路，西起東順城路東至正陽街的中街路等繁華商業(yè)街區(qū)，而五愛地區(qū)、三好街等地均屬二級商業(yè)用地，而沈陽城邊的大孤家子、八家子等地區(qū)均屬八類區(qū)域。

舉例說明，以一級一類地段南一馬路上的商業(yè)用地來計算，容積率為4，那么推算房價可以用10764元/平方米一級地段容積率4所對應(yīng)的修正系數(shù)1.578，得出的數(shù)值是16985.592元/平方米。

而如果是八級地段八家子村的商業(yè)用地，同樣容積率為4，推算房價計算為，692元/平方米八級地段容積率4所對應(yīng)的修正系數(shù)1.624，得出數(shù)值是1123.808元/平方米。兩者價格相差15倍。

現(xiàn)狀：周邊土地成交量高于市內(nèi)

去年下半年，記者曾連續(xù)觀摩了十幾場沈陽的土地拍賣會，從出讓土地的位置和成功率來看，沈陽周邊地段的成交量要大大高于城市的成交量。

以去年下半年開始進(jìn)入記者視線的南塔街一地塊為例，頭次掛牌出讓時，因為競購人數(shù)不足而取消競拍，當(dāng)競購人數(shù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)正式拍賣時，又因競購人給出的價格未達(dá)到拍賣底價而流拍。與之相反，在十幾場拍賣會上，只要是競購人數(shù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)正式拍賣的沈陽周邊地塊，大多都成交?？梢哉f，現(xiàn)在沈陽周邊土地的成交量高于市內(nèi)。

分析：價格和發(fā)展空間或是重要因素

目睹南塔街地塊流拍之后，記者曾經(jīng)對流拍原因進(jìn)行了五大猜測，并采訪了業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者，大家多表示，市內(nèi)燙金地段雖好，但價高，利潤空間不大。以南塔街地塊為例，位置好地塊大，操作起來有一定難度。而從整個沈陽的未來發(fā)展看，周邊地段的發(fā)展正在迅速崛起，尤其是交通較為發(fā)達(dá)的地段，從土地級別來看不及市，但有價格優(yōu)勢，有提升空間，其吸引力已經(jīng)超過市區(qū)。

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