對房地產(chǎn)交易中的購賣雙方來說，如何確定出一個(gè)合理的價(jià)格，就離不開房地產(chǎn)評估。又由于房地產(chǎn)市場是個(gè)不完全市場，因而不會(huì)自動(dòng)地形成眾人都容易識別的適當(dāng)價(jià)格，同時(shí)有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，并且在其判斷中要求有專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。

　　房地產(chǎn)的市場價(jià)格，簡稱市價(jià)。是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常被動(dòng)，市場價(jià)格可以分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)，公平市價(jià)是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情，壟斷，強(qiáng)迫交易等的影響，這個(gè)價(jià)格對交易雙方來說是經(jīng)濟(jì)上合法的，反之則為非公平市價(jià)。

　　對二手居住房地產(chǎn)估價(jià)采用的市場比較法，是以實(shí)際成交價(jià)格為估價(jià)參照的基準(zhǔn)，比較求得估價(jià)對象房地產(chǎn)的未知價(jià)格，運(yùn)用市場比較法時(shí)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。

　　在房地產(chǎn)三級市場的二手房交易中，對于相同區(qū)域，房型是一室戶、一室半戶和一室一廳的物業(yè)來說，它們的使用功能較相同區(qū)域兩室一廳、三室一廳的差，它們的成交單價(jià)往往低于相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價(jià)，但對地段好，交通便捷（位于**附近），大型商業(yè)附近，高等院校附近，有小學(xué)等，這類物業(yè)的小房型在二手房市場上有很大的需求。它們的成交單價(jià)接近相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的成交單價(jià)，原因是小房型的建筑面積較小，即使單價(jià)高，總價(jià)也不會(huì)太高。這對于需要好地段或用于投資等目的的購房者來說，比較容易接受。這樣，他們也可以擁有一套該區(qū)域的物業(yè)了。對用于投資，由于二手房多少都有些二次裝修，在租賃市場，對此類有較大的需要，很適合單身人員，大學(xué)生等等的要求，容易出租，且租金不會(huì)太高。而相同區(qū)域兩室一廳和三室一廳的建筑面積較大，總價(jià)就高，這就降低了對它的有效需求。這就像目前房地產(chǎn)市場上的個(gè)別樓盤中、小房型、小面積的房子，3500多元的單價(jià)已經(jīng)售完，而同一樓盤中大房型、的房子，單價(jià)降到3000元以下出售，就是因?yàn)榭們r(jià)太高。再有本市某區(qū)域同一個(gè)弄堂里，小區(qū)里有一條小馬路，位于馬路以西的物業(yè)，小孩讀書由此可以進(jìn)一所小學(xué)，而馬路以東的物業(yè)則不行，在房地產(chǎn)交易中，相同房型，馬路以西物業(yè)的成交價(jià)格往往高于馬路以東物業(yè)的成交價(jià)格。

　　房地產(chǎn)的評估價(jià)格，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。評估價(jià)可能與估價(jià)對象在市場上真正交易起來的成交價(jià)格不同。從理論上說，一個(gè)良好的評估價(jià)格＝公平市價(jià)＝理論價(jià)格。

　　金虹評估咨詢電話：64335056。潘黨生



房地產(chǎn)時(shí)報(bào),2001-6-25

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