百姓面對一路走紅的房市，望房興嘆，都期望像股市一樣，來個房市整理，期望房價

指數(shù)下沉或走平，為此記者走訪了業(yè)內(nèi)專家。

平抑房價的主動權(quán)在政府手中

記者：您認(rèn)為房市能像股市一樣，來個大盤整理或板塊整理嗎？

王先生：房市和股市有著明顯的區(qū)別。房地產(chǎn)市場是一個剛性市場，市場供給彈

性小，而需求彈性大。因此房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、需求的走旺，會出現(xiàn)一路走

紅的態(tài)勢；但是房市熱過頭了就會出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，就會人為地提高生產(chǎn)成本，增加消

費(fèi)支出。消費(fèi)支出的增加，又反過來進(jìn)一步增加生產(chǎn)成本，從而制約整體經(jīng)濟(jì)的良性

發(fā)展。

整體經(jīng)濟(jì)走低，較先表現(xiàn)為投資的減少，導(dǎo)致地價的下沉速度明顯快于經(jīng)濟(jì)的走

低速度。日本近年來經(jīng)濟(jì)增長緩慢，就與地價泡沫有明顯的關(guān)系。在日本，由于地價

泡沫，近十年來地價一直走低，許多金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)融資危機(jī)，甚至有的銀行由于地價

下跌導(dǎo)致抵押權(quán)市場價值的急劇減少而面臨破產(chǎn)的境地。

因此控制房地市場十分重要，也是非常必要的。房地產(chǎn)市場熱到一定程度，必須

進(jìn)行大盤整理或板塊整理，這也是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論

發(fā)展到今天的一個成功經(jīng)驗。

記者：既然房市也可以進(jìn)行大盤整理或板塊整理，主動權(quán)在誰手里？

王先生：要分析平抑房地產(chǎn)市場的主動權(quán)在誰手里，就得從分析房地產(chǎn)市場的主

體入手。房地產(chǎn)市場主體是由房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和政府

組成。房地產(chǎn)消費(fèi)者是一個個購房者或潛在購房者組成。照理說控制需求是平抑房價

的較有效手段，但由于目前房地產(chǎn)消費(fèi)者，已像股市的散戶一樣，根本操縱不了市場。

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)開發(fā)利潤追求者，因此靠房地產(chǎn)開

發(fā)商平抑市場，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言顯然是搬起石頭砸自己的腳。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是

力求房地產(chǎn)市場信息明晰化的中介力量，應(yīng)該說在增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的透明度方面發(fā)揮

了重要作用，但由于既不能控制供求方，也不能控制需求方，而變得心有余而力不足。

因此控制房地產(chǎn)市場的主動權(quán)也只有在政府手里。政府既是房地產(chǎn)市場的管理者，更

是房地產(chǎn)核心生產(chǎn)要素———土地的一級供應(yīng)者。只要土地管理的主動權(quán)牢牢把握在

政府手里，房地產(chǎn)市場絕不會過熱。

嚴(yán)格土地管理控制市場房價

記者：能否請你談一下政府如何控制房地產(chǎn)市場呢？

王先生：政府控制房地產(chǎn)市場的手段是多方面的，當(dāng)然不外乎充當(dāng)供應(yīng)者和管理

者的角色。從充當(dāng)供應(yīng)者的角色來看，可以通過控制土地的供應(yīng)量來調(diào)節(jié)市場，當(dāng)市

場過熱時，增加土地的供應(yīng)；當(dāng)市場疲軟時，減少土地的供應(yīng)，甚至進(jìn)行土地的儲備。

政府也可以通過供應(yīng)方式來調(diào)節(jié)市場，對承租能力強(qiáng)和控制發(fā)展的商業(yè)樓、金融樓、

寫字樓、別墅、高端公寓用地，可通過拍賣的方式來供應(yīng)土地，而對關(guān)系到群眾生活

的普通住宅，可通過招標(biāo)或掛牌交易的方式來供應(yīng)土地，使得地價趨于理性。5月27

日，南京市國土局就通過掛牌交易的方式，為3塊地找到了“婆家”，整個過程是比

較理性的。

從管理者的角度來看，防止房地產(chǎn)開發(fā)商屯積土地炒地皮是較主要的管理手段。

目前南京房價一路走高的一個重要原因，就是炒地皮現(xiàn)象十分嚴(yán)重，許多樓盤的用地

都是多次轉(zhuǎn)手把房價抬上來的。因此閑置土地的管理是管理土地的主要手段。這方面

政府已做了很大努力。當(dāng)然政府規(guī)費(fèi)的減少與建筑成本的控制，也是抑制房價的重要

手段。做到了上面幾條，我想房地產(chǎn)市場是會走向良性循環(huán)的。

南京房地產(chǎn)市場存在泡沫

記者：您認(rèn)為目前南京房地產(chǎn)市場需不需要來個板塊整理？

王先生：我是一個房地產(chǎn)消費(fèi)者，我也期望房價能低一點(diǎn)，但市場的發(fā)展不是以

某個人的意志為轉(zhuǎn)移的。南京的房地產(chǎn)市場總體趨勢上漲估計還要維持2－3年。這有

其客觀必然性，但目前的房市泡沫也是存在的，因此強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)市場的管理還

是非常重要的，必要時也要進(jìn)行板塊整理。

記者：如果進(jìn)行板塊整理，那么突破口在哪里？

王先生：現(xiàn)在，南京市民對房價高的呼聲是很大的。要說對南京房地產(chǎn)市場整理

的突破口在哪里，我想有關(guān)部門曾做過調(diào)查：全市圍而未建的土地達(dá)到94處，甚至不

少閑置土地成了垃圾和盲流的樂園。這是一個市場的悲哀。在這些閑置土地中，房地

產(chǎn)開發(fā)項目就超過了一半。我想國家對閑置土地的管理有明確的規(guī)定，該收回的就應(yīng)

該收回，該處理的就應(yīng)該處理，再拍賣或掛牌交易給有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，于國于

民都是一件好事。

土地評估必須市場化

記者：土地掛牌交易成了土地交易一個新的方式，您認(rèn)為這種交易方式對培育土

地市場有何作用？

王先生：土地掛牌交易是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗

地的交易條件在指定的交易市場掛牌公布，接受競購人的報價申請并更新掛牌價格，

根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地掛牌交易底價是保密的。

這種交易方式與招標(biāo)不同，競標(biāo)價格是公開的，投標(biāo)人可以多次競標(biāo)；與拍賣交易也

不同，一般沒有專門的拍賣會場，競標(biāo)時間至少為十天。因此掛牌交易這種方式，使

投資者競價更趨于理性，具有招標(biāo)與拍賣兩者的優(yōu)點(diǎn)，這種交易方式對培育良性的土

地市場具有十分重要的意義。

蘇州搞過掛牌交易很成功。前不久南京也搞過一次掛牌交易，成交了3塊地。其中

的3號地塊成交價高出底價3倍多。但是從另一方面來看，通過掛牌交易方式使3號地塊

高出底價3倍多，應(yīng)該說是不正常的。這說明底價的評估行為十分重要。如果評估行為

缺乏市場化，就會導(dǎo)致投資商串標(biāo)，導(dǎo)致國有資產(chǎn)的大量流失。

（新華報業(yè)）