近年來,全國各地大批舊房被拆遷,二手房市場生意十分火爆。購房包括購購二手房是一種大額消費,需用去消費者數(shù)年甚至數(shù)十年的積蓄。對于眾多想購二手房的人來說,不可忽視二手房交易中的風險。
　　中介風險
　　一是中介商不讓購房者與房主見面,從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀察,有意隱瞞房屋質量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲,簽訂不公平合同。
　　因而在購置二手房時購房者要親自察看房屋狀況、有關房屋的各種手續(xù)、商談房屋交易價格,然后再簽訂中介合同,切莫粗心大意。
　　價格風險
　　二手房交易的問題是價格問題。賣方擔心賣低了,總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較,因而差價不大;而購方總強調一個“舊”字,結果往往是購賣雙方提出的價格相差懸殊,無法成交。其實,二手房估價測算應具體分析,一般有幾方面的因素可供參考。
　　————房屋因素
　　房屋竣工后即進入折舊期,此外,樓層對價格也產生影響。
　　————環(huán)境因素
　　在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。另外,地區(qū)居民的結構、文化氛圍、配套建設、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產生較大影響。
　　法律風險
　　————來自交易主體方面的風險,即購賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權人,也未獲得房屋所有權人的有效授權,購受方支付能力不強或不誠實履約,出賣人不能得到全部房款。
　　————來自交易房屋方面的風險。用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬存有爭議;房屋為共有,出賣人未經共有權人同意;房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購購權益的;房屋已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權屬轉讓;交易房屋存有質量瑕疵。
　　————來自交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產,其交易規(guī)則有別于一般動產的交易規(guī)則。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。
　　————來自二手房交易合同方面的風險。主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議,或交易方利用合同進行詐騙。
　　————產權風險。如果購購二手房是為了投資,那一定要購有產權的二手房,并且按照規(guī)定,購賣雙方繳納應繳的稅費,進行產權過戶手續(xù),只有這樣,在交易行為完成后,房管局才會核發(fā)過戶后的產權證。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

摘自《貴州商報》

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