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二手房交易警惕簽訂“無(wú)效合同”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 499 次
【案例剖析】
2003年1月,王女士和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》,購(gòu)購(gòu)市區(qū)的一套商品房,王女士支付了頭期款200000元并辦理了銀行按揭。2003年10月房屋在建過(guò)程中,王女士因孩子出國(guó)留學(xué)急需用錢(qián),遂通過(guò)某一中介機(jī)構(gòu)將該房屋轉(zhuǎn)讓給鄭先生,為此,王女士與鄭先生簽訂了一份《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》,認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定王女士將其購(gòu)購(gòu)的商品房轉(zhuǎn)讓給鄭先生,認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后由鄭先生向王女士支付部分房款300000元,王女士取得該房屋所有權(quán)證書(shū)后雙方簽訂正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》,辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),鄭先生再支付房款余額。認(rèn)購(gòu)書(shū)中還約定了為保證雙方順利簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同,鄭先生向王女士支付20000元定金,如鄭先生不與王女士簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同的,則無(wú)權(quán)要求返還定金,反之,如王女士不與鄭先生簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同的應(yīng)雙倍返還定金;王女士應(yīng)保證其丈夫同意轉(zhuǎn)讓該房屋,否則,王女士應(yīng)向鄭先生支付違約金10000元。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后鄭先生依約向王女士支付了300000元房款及20000元定金。事后,王女士丈夫?qū)O先生以妻子轉(zhuǎn)讓房屋并未征得他同意而不同意轉(zhuǎn)讓該房屋。鄭先生認(rèn)為因王女士的原因?qū)е码p方已不能繼續(xù)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同,所以要求王女士根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定向其返還已付購(gòu)房款并雙倍返還定金、支付10000元的違約金。王女士認(rèn)為房屋是因丈夫不同意轉(zhuǎn)讓,所以,她不應(yīng)承擔(dān)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的責(zé)任,只同意返還已付購(gòu)房款及定金,另補(bǔ)償2000元給鄭先生。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下,鄭先生遂向律師咨詢,因王女士丈夫不同意轉(zhuǎn)讓房屋,他是否有權(quán)要求王女士雙倍返還定金及支付違約金?
【律師解答】
認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)賣(mài)雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同前,由當(dāng)事人簽訂或中介機(jī)構(gòu)代出賣(mài)方與購(gòu)方簽訂的協(xié)議,認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋購(gòu)賣(mài)合同,沒(méi)有詳盡的合同條款,僅僅確定購(gòu)賣(mài)雙方的意向,但并不是沒(méi)有法律效力。本案例中,如王女士的丈夫?qū)O先生作為房屋共有人,其妻子未征得其同意,也未有明確授權(quán)的情況下轉(zhuǎn)讓房屋的,孫先生有權(quán)主張王女士與鄭先生簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效,其依據(jù)主要有:1、《婚姻法》規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán);2、《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》規(guī)定,共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效;3、《城市房地產(chǎn)管理法》中更是明確規(guī)定,共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的不得轉(zhuǎn)讓。
無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書(shū)自然對(duì)當(dāng)事人王女士與鄭先生不具有法律約束力,王女士有權(quán)不與鄭先生簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。對(duì)責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,合同無(wú)效,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此,王女士應(yīng)向鄭先生返還收取的20000元定金,王女士未征得其丈夫同意擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致《房屋轉(zhuǎn)讓合同》較終不能簽訂,故其對(duì)此應(yīng)向鄭先生承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,賠償鄭先生因簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》所發(fā)生的費(fèi)用,如車費(fèi)、復(fù)印費(fèi)等。至于王女士保證其丈夫同意轉(zhuǎn)讓房屋否則承擔(dān)違約責(zé)任的擔(dān)保性條款,根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定,保證人和債權(quán)人可以約定,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。顯然,王女士的保證并不符合《擔(dān)保法》中規(guī)定的保證要件,所以此保證條款無(wú)效,鄭先生無(wú)權(quán)要求王女士支付違約金10000元。
【律師提示】
根據(jù)《婚姻法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律的規(guī)定,夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)共同處分或征得另一方同意,一方擅自處分的可能被認(rèn)定無(wú)效。而且轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)時(shí)未有其他共有權(quán)人簽字或授權(quán)的,房地產(chǎn)管理部門(mén)是拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的。實(shí)務(wù)中,在二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中經(jīng)常存在夫妻一方與第三人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或房屋轉(zhuǎn)讓合同,轉(zhuǎn)讓夫妻共有房屋,如房?jī)r(jià)上漲的,共有一方即以轉(zhuǎn)讓未征得其同意而主張合同無(wú)效,應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也僅是返還已收取的定金或預(yù)付款,并承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,這樣,第三人的權(quán)利就很難得到有效保護(hù)。所以,在目前二手房交易愈趨升溫的同時(shí),購(gòu)受方在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)應(yīng)注意審查出賣(mài)方轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)情況,如是共有房產(chǎn)的,應(yīng)要求共有權(quán)人共同在合同中簽字或提交授權(quán)委托書(shū),以保護(hù)交易的有效性和穩(wěn)定性。
浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所 陳姣娣律師
摘自《杭州日?qǐng)?bào)》
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