購(gòu)二手房較怕留下后遺癥。絕大多數(shù)的二手房糾紛，都是合同簽得不規(guī)范或是忽略部分條款而引發(fā)的。避免二手房后遺癥的較好辦法就是細(xì)簽購(gòu)房合同。二手房購(gòu)賣的糾紛主要有定金糾紛、共有房屋糾紛和期房轉(zhuǎn)讓糾紛。

　　共有房屋糾紛

　　從法律上講，房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)的，出售時(shí)必須征得其他共有人的書面同意；如果未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。司法實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長(zhǎng)一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)，法院一般不會(huì)判令該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但如果房屋還未交付使用，也沒有辦理過(guò)戶手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對(duì)，法院就有可能判定該交易無(wú)效。

　　共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過(guò)程中，下家一定要詳細(xì)查看房屋是否屬于共有房屋，特別是把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)。即便該套房屋產(chǎn)權(quán)證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過(guò)程中，下家也應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。

　　定金糾紛

　　產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述問題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說(shuō)法。在缺乏明確約定的情況下，無(wú)論是訂金、意向金還是預(yù)付款，交易當(dāng)事人均不能要求雙倍返還或者吃掉；二是定金交付數(shù)額問題。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是定金交付方式問題。定金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。

　　中介公司收到下家定金后，往往會(huì)開具以下格式收據(jù)：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金”，這種定金支付方式對(duì)下家極為不利：一則與上家并無(wú)直接簽署的協(xié)議；二則手中沒有上家出具的定金收條；三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí)；四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。

　　因此，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司收取定金的性質(zhì)：如果是代收，中介公司在收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家委托書。否則，就要明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。作為中介公司也要學(xué)會(huì)保護(hù)自己，如上家委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書；如是轉(zhuǎn)交，在上家收到定金后，應(yīng)要求其出具收條。

　　期房轉(zhuǎn)讓糾紛

　　取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓分為兩種。一種叫預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應(yīng)征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購(gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。

　　另一種叫期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開發(fā)商同意；沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無(wú)相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無(wú)爭(zhēng)議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開發(fā)商收到頭付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者“已經(jīng)付清房款”。但由于開發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商的書面同意。

　　轉(zhuǎn)讓期權(quán)時(shí)，上家應(yīng)當(dāng)按照下家付款方式，通知或者征得開發(fā)商同意后再進(jìn)行交易。在此種交易方式下，上下家應(yīng)根據(jù)各自購(gòu)購(gòu)時(shí)的房?jī)r(jià)款分別繳付契稅。現(xiàn)實(shí)交易中，上家為逃契稅而采取說(shuō)服開發(fā)商注銷原合同后再交易的不規(guī)范操作，其風(fēng)險(xiǎn)將由上家自己承擔(dān)。如果屬于期房預(yù)訂權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)訂人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前征得開發(fā)商同意。如原本就是代親朋預(yù)訂的，為避免與開發(fā)商發(fā)生糾紛，預(yù)訂時(shí)代理人就應(yīng)寫明代某某預(yù)訂該套房屋。

　　因此，在二手房交易過(guò)程中，要細(xì)簽購(gòu)房合同。下家的義務(wù)是付款，上家的義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋。因此，下家在補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)將付款方式與上家履行義務(wù)捆綁，保證自己的權(quán)益。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，下家還要同時(shí)明確上家的違約責(zé)任。如約定逾期交房時(shí)，上家須每日付總房?jī)r(jià)一定比例違約金。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。

作者: 趙麗萍
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