盡管日前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，但是仍擋不住有迫切購(gòu)房需求購(gòu)房者的腳步。日前，多名購(gòu)房者向本報(bào)樓宇熱線咨詢，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中經(jīng)常遇到哪些問(wèn)題？應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？對(duì)此，樓宇熱線記者采訪了有關(guān)法律人士，他們對(duì)這樣幾種情況進(jìn)行了提醒。

“早產(chǎn)”房購(gòu)不得
[事件] 即墨市張先生在去年看好了某小區(qū)的一套商品房。該小區(qū)當(dāng)時(shí)尚未動(dòng)工，售樓處是以施工圖紙開(kāi)始預(yù)訂的。張先生隨后交納了7萬(wàn)元的“頭付款”。
可是，日前開(kāi)發(fā)商以建筑材料價(jià)格上漲為由要求提高房?jī)r(jià)。當(dāng)他提出異議時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻稱(chēng)房屋不具備預(yù)售條件，原認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，要么換簽合同，要么按退房處理。
[點(diǎn)評(píng)] 北京廣盛律師事務(wù)所冷奎亨律師稱(chēng)，按照商品房銷(xiāo)售管理辦法及有關(guān)司法解釋的規(guī)定，商品房在未取得預(yù)售許可證的情況下，開(kāi)發(fā)商不得以任何形式向購(gòu)房者收取定金、排號(hào)費(fèi)等費(fèi)用，雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議也應(yīng)當(dāng)視為無(wú)效處理。所以，張先生簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議在開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證前，屬于無(wú)效協(xié)議，張先生無(wú)法以此協(xié)議追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。

購(gòu)房定金要慎交
[事件] 日前，延安三路的何女士去外地某小區(qū)看房。當(dāng)時(shí)售樓人員多次用房屋熱銷(xiāo)等言辭，催促她趕快交錢(qián)訂房。隨后她交了1萬(wàn)元的定金。后來(lái)，卻遭到家人的反對(duì)。何女士聯(lián)系售樓處想退房時(shí)，售樓人員以其毀約為由，表示1萬(wàn)元定金分文不退。
[點(diǎn)評(píng)] 山東島城律師事務(wù)所陳潔律師認(rèn)為，既然給付1萬(wàn)元定金訂下房屋，那么雙方就形成了合同關(guān)系，雙方就應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行權(quán)利義務(wù)。何女士退房，必然要承擔(dān)退房的違約責(zé)任，售樓處不退定金是有合同依據(jù)的。
另外，購(gòu)房者在給付定金時(shí)，一定要考慮周全。另外，還應(yīng)當(dāng)注意，所交款項(xiàng)是定金還是訂金，一般情況下，訂金在毀約時(shí)可以退還。

合同細(xì)節(jié)需仔細(xì)
[事件] 馬先生去年在東部看好了一套價(jià)值百萬(wàn)元的海景房。在繳納了近十萬(wàn)元的定金后，與開(kāi)發(fā)商簽訂了正式購(gòu)房合同，在簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商出示了一式四份的格式合同。出于購(gòu)購(gòu)新房的喜悅，馬先生也沒(méi)細(xì)看合同便在合同上簽了字。未曾料到該房屋延期交付一年后才辦理了入住，而開(kāi)發(fā)商卻按照合同約定只賠付了三千元的違約金。而如果馬先生延期付款的話，將要依照合同約定賠償近三萬(wàn)元的違約金。
[點(diǎn)評(píng)] 山東匯海律師事務(wù)所劉景昆律師認(rèn)為，按照合同法有關(guān)規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人協(xié)商的結(jié)果。馬先生的購(gòu)房遭遇中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，按照合同約定給付違約金也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)這個(gè)原則。因此，在簽訂合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)雙方不能履行合同的多種可能，在約定各自的違約責(zé)任時(shí)一定要仔細(xì)分析，以免自己的權(quán)益受到損害。

楊超
摘自《青島早報(bào)》

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