“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂過程中，當(dāng)事人一方因違背依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致另一方信賴?yán)娴膿p失，并應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。按照法律規(guī)定及目前的實(shí)際操作，二手房購賣中的“先合同義務(wù)”主要有以下五項(xiàng)內(nèi)容：

瑕疵告知義務(wù)

即二手房的提供者，不管是上家還是中介公司應(yīng)當(dāng)將房屋的瑕疵狀況告知購房人，不得隱瞞。如該房屋是否設(shè)定抵押，房屋是否有質(zhì)量問題等，都應(yīng)當(dāng)如實(shí)告訴下家。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊炗喌暮贤瑹o效或被撤銷，則要向下家賠償損失。

合同訂立通知義務(wù)

對于影響房屋購賣合同訂立的重要事項(xiàng)，一方應(yīng)當(dāng)如實(shí)通知對方。如下家要告訴上家自己履行合同的能力、資金大致狀況等。在二手房購賣磋商過程中，有些人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家里人把房屋拿來掛牌上市，結(jié)果造成簽約不能或合同無效，使下家因此失去了與其他人訂立合同的較佳時(shí)間機(jī)會(huì)。有的下家經(jīng)濟(jì)條件一般，等磋商到簽訂合同時(shí)，才通知對方自己需要以房屋作抵押辦理貸款，使上家措手不及。

協(xié)助與照顧的義務(wù)

在二手房購賣合同訂立過程中，上下家應(yīng)當(dāng)盡力避免給對方造成不必要的利益損失，并且在可能的情況下提供便利，給予對方必要的協(xié)助。任何一方不得濫用自己的優(yōu)勢，或者利用對方的劣勢，或者脅迫對方，或者乘人之危而取得不當(dāng)利益。

不得欺詐義務(wù)

二手房上市交易，其原因多種多樣。有的是為了改善居住條件或環(huán)境，有的是為了投資套現(xiàn)，而有的則懷著欺詐的目的，為達(dá)到非法利益。比如有的上家因隔壁工地打樁，造成自家房屋墻體開裂下沉而獲得賠償后，轉(zhuǎn)手就隱瞞該處瑕疵掛牌上市；還有的中介公司甚至故意編造掛牌舊房即將動(dòng)遷可安置新房等虛假事實(shí)，吸引下家?！跋群贤x務(wù)”嚴(yán)格規(guī)定了合同當(dāng)事人不得利用接觸和磋商過程故意捏造事實(shí)，或者故意隱瞞事實(shí)真相，欺騙對方而訂立房屋購賣合同來謀取不當(dāng)利益。

忠實(shí)義務(wù)

在二手房購賣簽約過程中，中介公司為達(dá)成居間或委托協(xié)議，有時(shí)告訴對方當(dāng)事人一些商業(yè)信息是必須的，但一般也提請對方不得泄露、使用。有些情況下，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對方當(dāng)事人有關(guān)信息是商業(yè)秘密，基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般常識，二手房交易當(dāng)事人也不可以泄露，更不應(yīng)當(dāng)用來搞手拉手交易，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

摘自《青島早報(bào)》

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