房產(chǎn)新政實(shí)施后，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等成了二手房中繞不過的“坎兒”，房屋交易額下降，購(gòu)賣雙方及中介的利潤(rùn)被大大攤薄。為增加銷售量，一些房產(chǎn)中介迅速推出了避稅對(duì)策。對(duì)此，有關(guān)法學(xué)專家指出這些避稅高招背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)賣雙方切莫“貪小失大”。

招：以租代售
房產(chǎn)中介代賣方找到購(gòu)主后，若購(gòu)賣雙方不愿承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)家先以向原房主租住的方式人住，交給原房主房租。等原房主的產(chǎn)權(quán)證滿兩年期限后，再辦理過戶手續(xù)。這樣，賣方不會(huì)再為房子購(gòu)購(gòu)不足兩年要繳營(yíng)業(yè)稅而發(fā)愁，同時(shí)獲得售房收益及出售日之前的房租收益。

風(fēng)險(xiǎn)分析：目前以租代售是兩年期內(nèi)售房者較普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個(gè)月的購(gòu)主的利益將受到損失，反之亦然。

招：不過戶先公證
這種方法與“租售同步”的方法類似，即先通過購(gòu)賣雙方公證購(gòu)賣合同，并約定兩年期滿后再行過戶。購(gòu)方為防止賣方兩年間出現(xiàn)不誠(chéng)信問題，雙方約定在購(gòu)方付與賣方一定金額的房款后，將房產(chǎn)證留于購(gòu)方或第三方公證人保存。

風(fēng)險(xiǎn)分析：只公證不過戶對(duì)購(gòu)房人來說存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谖覈?guó)有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，購(gòu)賣雙方一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，購(gòu)房人的利益將無法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購(gòu)賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

第三招：找物業(yè)改底單
購(gòu)賣雙方可找物業(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產(chǎn)證上直接寫購(gòu)主的名字，這樣就避免交納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅了。

風(fēng)險(xiǎn)分析：改了底單就等于改了原來的購(gòu)房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。

第四招：把交易價(jià)格做低
購(gòu)主和業(yè)主雙方協(xié)商之后，將購(gòu)房合同上的交易價(jià)格做低一些，只要不低于建委公布的各類級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格即可，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會(huì)減少。

風(fēng)險(xiǎn)分析：這對(duì)購(gòu)房人再次交易不利。高價(jià)購(gòu)賣低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，雖然購(gòu)賣雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜，但一旦購(gòu)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問題：一是由于購(gòu)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于購(gòu)入價(jià)低，再次賣出和購(gòu)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。

雯娟
摘自《半島都市報(bào)》

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