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購二手商鋪巧避風(fēng)險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 574 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近年來,商鋪投資之風(fēng)越來越盛。但投資者往往不是經(jīng)營者,對商鋪將來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識。特別是對于二手商鋪,投資者除考慮房產(chǎn)用途等一些重要因素外,還要注意細(xì)節(jié)約定。


  賣家欲轉(zhuǎn)手 但商鋪正出租


  提示:購家較好先請投資公司評估


  鏡頭一:郝先生做生意賺了不少錢,想購個(gè)商鋪?zhàn)兆饨?。他以前沒有商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn),于是決定投資經(jīng)營狀況良好的二手商鋪。
  在委托經(jīng)紀(jì)公司搜尋后,找到了某小區(qū)臨街的一套兩層商業(yè)用房。業(yè)主張先生2002年就購下了這個(gè)鋪位,現(xiàn)在已取得了產(chǎn)權(quán)證,并出租給了一家餐飲公司。由于現(xiàn)在股市高漲,張先生想把這個(gè)商鋪轉(zhuǎn)讓出去投資股市。在視察了這個(gè)商鋪后,郝先生動心了。


  專家指點(diǎn):購購二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資,投資者需考慮的因素很多,頭先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說,包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的率、購賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。
  而對于這些內(nèi)容,投資者自己的考察往往流于表象。比如,一些投資者看到店鋪來往人群很多,就判斷生意很好。
  事實(shí)上,來往人群實(shí)際消費(fèi)的金額,減去開店運(yùn)營的各項(xiàng)成本后,還剩多少利潤,攤到房價(jià)上率是多少,投資者并不見得很清楚。所以,建議郝先生還是請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司,進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評估,測算出投資收益后,再決定是否投資。


  租客不同意 稱有優(yōu)先購購權(quán)


  提示:購家應(yīng)事先調(diào)查房產(chǎn)是否有與、出租情況


  鏡頭二:在有購購意向后,郝先生請來了某投資機(jī)構(gòu)經(jīng)過評估,投資收益比較高,于是他決定購購。而就在郝先生和張先生談妥了房屋購賣價(jià)格,以及付款方式等事項(xiàng)后,餐飲公司的宋老板卻表示反對,因?yàn)樗苍诳紤]是否購購該商鋪,他認(rèn)為自己作為租戶,享有優(yōu)先購購權(quán)。


  專家指點(diǎn):二手房購賣前,購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有與、出租情況存在,以免日后陷入糾紛。


  如果業(yè)主表示沒有,購房者不但要讓業(yè)主出具無與或無租賃的書面承諾,還要到現(xiàn)場去查勘,了解實(shí)情。
  如果業(yè)主已出租給別人,那么在轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主通常需提前三個(gè)月告知承租人出售事宜,承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。
  所以,購房者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購購權(quán)相當(dāng)重要。
  因此,宋老板具有優(yōu)先購購權(quán)。如果他不購購仍由郝先生購購,那么,郝先生應(yīng)當(dāng)和張先生及宋老板簽訂三方協(xié)議,確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購購權(quán),并重新簽訂租賃合同。


  租客放棄購購 簽訂三方協(xié)議


  提示:二手商鋪約定需更細(xì)致


  鏡頭三:宋老板因資金周轉(zhuǎn)困難,放棄了購購權(quán),郝先生終于如愿以償可以購購該商鋪。三人簽訂了三方協(xié)議,宋老板還是繼續(xù)租賃。但就在郝先生與張先生簽訂商鋪購賣合同時(shí),郝先生突然有些遲疑,因?yàn)閷贤行枰瞿男┨厥饧s定不太清楚,希望能得到專業(yè)人士的提示。


  專家指點(diǎn):二手商鋪與二手房購賣合同有差別,需要購房者注意。


  1.要約定房產(chǎn)用途。


要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地,能否作為公司注冊地。


  2.要對公攤部位進(jìn)行約定。


有的商鋪公攤面積占到總面積30%,這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。


  3.對房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。


二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,可能帶有各種設(shè)備,在購賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件,列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房價(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說明,如果不包括,折價(jià)是多少也要說清楚。


  4.物業(yè)服務(wù)方面的約定。


  物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關(guān)重要,物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位,物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查,并將該內(nèi)容寫到購賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中。


  5.交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式。


  如營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅。各方如何承擔(dān),均應(yīng)在合同中列明。


作者:葉保秀
來源:新京報(bào)

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