問(wèn)：什么情況下房屋購(gòu)賣無(wú)效？

　　答：房地產(chǎn)購(gòu)賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)購(gòu)受人，由購(gòu)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。購(gòu)賣房地產(chǎn)必須簽訂書(shū)面購(gòu)賣合同，并必須由購(gòu)賣雙方到房地產(chǎn)交易管理所辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這既是確立房屋購(gòu)賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是以后處理房屋糾紛的重要依據(jù)。

　　一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)購(gòu)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　二、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。房屋購(gòu)賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以購(gòu)賣雙方到市房地產(chǎn)交易管理所登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋購(gòu)賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。

　　三、未征得共有人同意購(gòu)賣房地產(chǎn)，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其購(gòu)賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的購(gòu)賣行為也無(wú)效。

　　四、侵犯優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。

　　五、價(jià)格有欺詐行為，合同無(wú)效。購(gòu)賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)市房地產(chǎn)交易管理所同意后才能成交。購(gòu)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，購(gòu)受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

　　六、 非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括購(gòu)賣)：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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