房屋購(gòu)賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋購(gòu)受人，而購(gòu)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。購(gòu)賣房屋必須簽訂房屋購(gòu)賣合同，并必須由購(gòu)賣雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這既是確立房屋購(gòu)賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋購(gòu)賣糾紛的重要依據(jù)。

實(shí)踐中房屋購(gòu)賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋購(gòu)賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)購(gòu)賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋購(gòu)賣合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)購(gòu)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的購(gòu)方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，購(gòu)方可以提出這種購(gòu)賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。

房屋購(gòu)賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以購(gòu)賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋購(gòu)賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付購(gòu)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其購(gòu)賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其購(gòu)賣行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。所？quot；同等條件"，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋購(gòu)賣無(wú)效。

5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)購(gòu)或變相購(gòu)購(gòu)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)購(gòu)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)購(gòu)私房的，該購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)購(gòu)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)購(gòu)私房，該購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)購(gòu)或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。 字串6

6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。

購(gòu)賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。購(gòu)賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，購(gòu)受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括購(gòu)賣）：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； 字串3

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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