在二手房交易中，絕大多數(shù)的委托人(包括購房者和賣房者，下同)都是通過房屋中介進行交易的。委托人和中介公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對稱，中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位，并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后，許多委托人認為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字，便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題，至于自己的損失便只有自認倒霉了。殊不知，并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的，法律賦予了委托人對無效條款說不的權(quán)利。司法實踐中，以下兩類無效中介條款較為常見：

　　“自己交易條款”

　　所謂“自己交易條款”，就是指中介公司與委托人設(shè)定一個交易底價，并約定在中介公司向委托人支付了該底價后，中介公司即取得對房屋的處分權(quán)；在中介公司不愿以底價成交時，則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下，中介公司利用自己特有的地位，人為地將購賣雙方隔開。在交易行情高漲時，中介公司可以將房屋順利出手以賺取購賣差價；在交易行情低迷時，中介公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來，中介公司將交易的風(fēng)險完全推給了委托人。

　　其實，委托人完全可以運用法律手段擺脫這種被動的局面。依據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)的規(guī)定，交易的促成方可以分為兩類：行紀人和居間人。行紀人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，并且除委托人有相反的意思表示以外，行紀人自己可以作為購受人或者出賣人與委托人進行交易；而居間人則 于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，無權(quán)與委托人直接進行交易。房屋中介公司在法律上屬于居間人，而非行紀人。因此，中介公司與委托人簽訂的“自己交易條款”違反了《合同法》的規(guī)定，屬于無效條款。在房價大幅上漲時，賣房者在不損害第三人利益的前提下，有權(quán)宣告中介公司的購房行為無效，并進而收回房屋再次出售；在房價大幅下跌時，購房者在不損害第三人利益的前提下，同樣可以宣布中介公司的售房行為無效，并進而收回購房款以購購價格更為便宜的房屋。

　　“無效果付酬條款”

　　所謂“無效果付酬條款”，就是指中介公司與委托人約定，即使未達成房產(chǎn)交易，委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付一定數(shù)額的報酬。在實踐中，中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金，并和委托人約定，即使交易不成功，這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下，非但不認為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金，反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。

　　其實，在交易失敗的情況下，委托人有權(quán)拿回交易保證金的全部或部分?！逗贤ā芬?guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”；“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報酬支付條件的權(quán)利，意思自治的《合同法》基本規(guī)則在此處并不適用。因此，中介公司與委托人訂立的“無效果付酬條款”是無效的。在交易失敗的情況下，委托人可以要求中介公司返還預(yù)繳的交易保證金，而中介公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費用。至于該必要費用的具體數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)由中介公司通過證據(jù)加以證明。如果中介公司無法證明其支出的必要費用，則必須將交易保證金全額返還給委托人。

　　總之，委托人必須提高對無效中介條款的認識，明白并非任何白紙黑字寫下來的合同條款都是牢不可破的金科玉律。只有這樣，委托人才能夠充分維護自己的合法權(quán)益。

來源：房地產(chǎn)時報

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