解析:登記始終是與物權(quán)的設(shè)立和變動聯(lián)系在一起的。不動產(chǎn)的登記,就是要把不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的事實(shí)登記在登記簿上。比如購房,就要到房屋登記機(jī)構(gòu)登記,這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購購這套房屋,一看不動產(chǎn)登記簿就知道這套房子已經(jīng)有了主人,不能再購賣了。如果沒有辦理登記手續(xù),而開發(fā)商又把這套房賣給別人,并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在別人名下。這時,盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的,你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,比如要求開發(fā)商賠償損失,但是你對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。

　　異議登記15天內(nèi)不起訴,失效

　　法律規(guī)定:權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。

　　解析:比如,小王與戀人小李決定共同購房,可是后來發(fā)現(xiàn)登記時只登記了小李一個人的名字。這時,小王就可以要求登記機(jī)關(guān)更正。如果小李不同意更正,小王就可以申請異議登記。但是特別要注意的是,一旦進(jìn)行異議登記,15天內(nèi)一定要起訴,否則就失效了。同樣,如果小李覺得小王的異議登記是不對的,給他造成了損失,也可以要求小王賠償。

　　預(yù)告登記,防止一房二主

　　法律規(guī)定:簽訂購賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。

　　解析:預(yù)告登記可以保證登記人的優(yōu)先購購權(quán),也可以有效抑制房屋購賣中一女二嫁的欺詐現(xiàn)象。此前發(fā)生不少類似案例,購房者與賣房人簽訂購賣合同,支付了部分房款后,等待產(chǎn)證下達(dá)。期間,賣房人又把房子轉(zhuǎn)賣給了別人,并給別人辦出了產(chǎn)證,結(jié)果就造成了兩位購房者搶房,并和房產(chǎn)公司打起了連環(huán)官司。

　　今后,購房者在和賣房人簽訂了購賣合同后,就可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記,在付完房款后,再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免一女二嫁了。要注意的是,從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記,否則預(yù)告登記就失效了。

　　登記機(jī)構(gòu)出錯造成損害,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　法律規(guī)定:當(dāng)事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;登記機(jī)構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。

　　解析:生活中,經(jīng)常發(fā)生登記錯誤的情形。這時,登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任,是一個極富爭議的問題。這次通過的物權(quán)法明確規(guī)定,因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,這種情況下登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的條件,仍然可能會存在爭議。

　　例如,登記錯誤并非由于登記機(jī)關(guān)的過錯造成,或者說,登記人提供的虛假材料,登記機(jī)關(guān)盡管非常謹(jǐn)慎也無法查明,這時,登記機(jī)關(guān)是否仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,可能會有爭議。這是因?yàn)?我國民法確立承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任一般都要求當(dāng)事人具有過錯。如果不區(qū)分任何情況,都要求登記機(jī)關(guān)對任何錯誤都一概承擔(dān)賠償責(zé)任,登記機(jī)關(guān)的責(zé)任就會過重。這樣會造成登記機(jī)關(guān)加大審查范圍,加重登記成本,也會使登記機(jī)關(guān)延長審查時間,影響登記的效率。

　　不動產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取

　　法律規(guī)定:不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價額的比例收取,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。

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